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11月25日，深圳第四批集中供地土拍正式開(kāi)啟，整體熱度一般。

資料顯示，第四批次7宗居住用地的總用地面積約24.09公頃，總建筑面積約101.21萬(wàn)平方米，掛牌起始總地價(jià)100.08億元。

由于1宗流拍，所以深圳第四批土拍成交97.27億元。從結(jié)果來(lái)看，7宗地塊中，2宗底價(jià)成交，3宗觸頂成交，收金97.27億元，總建設(shè)用地面積約22.89萬(wàn)㎡，總規(guī)劃建筑面積約96.3萬(wàn)㎡。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院

01 

最低樓面價(jià)僅為900元/㎡

從此次供地來(lái)看，深圳持續(xù)加大公共住房供給力度。本批次有2宗用地整宗建設(shè)安居型商品房，1宗用地建設(shè)安居型商品房占住宅建筑面積超70%；其余4宗用地均初始建設(shè)一定比例的安居型商品房、競(jìng)建設(shè)安居型商品房。

以深汕特別合作區(qū)H2022-0003地塊為例，該地塊成交價(jià)：1.49億元，由深圳人才安居集團(tuán)競(jìng)得，樓面價(jià)僅為900元/㎡，規(guī)劃建筑面積165521㎡。土地位置深汕特別合作區(qū)鲘門(mén)鎮(zhèn)，掛牌起始價(jià)14900萬(wàn)元，最高限制地價(jià)17135萬(wàn)元。本公告出讓宗地項(xiàng)目建成后，安居型商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不得高于8900元/平方米（不包含室內(nèi)裝修價(jià)格）。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳一直堅(jiān)持新的出讓模式，將商品住房和公共住房結(jié)合起來(lái)，保持商品住房回歸普通住房主導(dǎo)，土地市場(chǎng)不能太熱，從根本上控制樓市的熱度。同時(shí)，根據(jù)樓市溫度變化，出于穩(wěn)定市場(chǎng)、避免大起大落的考慮，積極調(diào)整定或競(jìng)的配建的內(nèi)容。“本質(zhì)上講，深圳就是要控制土拍溫度，就是要降低過(guò)去的過(guò)熱拿地的情況，從根本上穩(wěn)定樓市，回歸普通商品住房主導(dǎo)?！?/strong>

此外，深圳著重改善核心區(qū)域供地比例。本批次寶安、龍華、龍崗、光明等地塊均位于片區(qū)中心地帶，提高了都市核心區(qū)及綜合性服務(wù)中心居住用地比例及供應(yīng)品質(zhì)。

本次成交溢價(jià)率最高的地塊來(lái)自龍華區(qū)民治街道A806-0403，經(jīng)過(guò)42輪競(jìng)價(jià)達(dá)到觸頂，由華潤(rùn)置地競(jìng)得，成交價(jià)15.88億元，溢價(jià)率14.99%，樓面價(jià)33076元/㎡。該宗地普通商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格不高于72450元/平方米，安居型商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格不高于36200元/平方米，最高銷(xiāo)售價(jià)格不高于38000元/平方米。

此外，位于光明區(qū)的A503-0100號(hào)地塊由中海地產(chǎn)以總價(jià)31.92億元競(jìng)得，溢價(jià)率0.95%；位于龍崗區(qū)坪地街道的G10203-0499號(hào)地塊由深圳地鐵集團(tuán)以底價(jià)39.63摘得；位于龍崗區(qū)龍崗街道G01117-0080號(hào)地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍。寶安新安A002-0091地塊地塊由江蘇亞倫集團(tuán)觸頂6億元摘得；G01019-0042地塊由華僑城觸頂2.35億元摘得。

02 

地塊冷熱不均

此次深圳土拍涌現(xiàn)了較多民企新面孔，李宇嘉認(rèn)為，主要還是地價(jià)比較低，地塊區(qū)位較優(yōu)，政府讓利較足。目前，深圳新房庫(kù)存消化周期也不算高，市場(chǎng)漸進(jìn)開(kāi)始筑底企穩(wěn)，部分企業(yè)有了補(bǔ)倉(cāng)的需要和積極性，因此此批次供地具有吸引力。

深圳兩宗安居房用地?zé)岫容^高。李宇嘉認(rèn)為，近年來(lái)，對(duì)深圳房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期扭轉(zhuǎn)，導(dǎo)致買(mǎi)商品房的預(yù)期下降。市場(chǎng)需求，特別是近年來(lái)涌入的大學(xué)生和各類(lèi)人才，有轉(zhuǎn)向可售型的人才房，安居房的傾向。一方面，這類(lèi)房子價(jià)格低，購(gòu)房門(mén)檻低，限定特定對(duì)象，這個(gè)紅利是定向的；另一方面，未來(lái)可以出售，分享價(jià)格長(zhǎng)期上漲，也是深圳長(zhǎng)期發(fā)展的紅利。

資料顯示，當(dāng)前，深圳安居房輪候約19萬(wàn)批，公租房輪候約42萬(wàn)批。據(jù)南方日?qǐng)?bào)統(tǒng)計(jì)，2020年至2022年兩年間，安居房輪候增加約2.7萬(wàn)批，公租房輪候增加1.1萬(wàn)批。特別是近2個(gè)月，安居房輪候增加1.3萬(wàn)批，公租房輪候增加1.6萬(wàn)批。

“短期內(nèi)土地市場(chǎng)表現(xiàn)趨勢(shì)仍不明朗?！?/strong>中指研究院深圳分院研究主管駱紅琴認(rèn)為，本批次出讓的7宗地塊成交情況，1宗流拍，6塊地塊成功出讓?zhuān)山磺闆r分化明顯。不過(guò)，近日，國(guó)常會(huì)大篇幅提及房地產(chǎn)，“托底”信號(hào)釋放；“金融16條”快速落實(shí)，多家國(guó)有大行與房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，市場(chǎng)有向好的信號(hào)出現(xiàn)。

03

預(yù)告：北京下周接力土拍

年底降至，除了深圳，北京第四批次供地將于11月28日下午開(kāi)始競(jìng)拍。根據(jù)官網(wǎng)顯示，北京四批供地總計(jì)6宗，三宗來(lái)自朝陽(yáng)區(qū)，其余分別來(lái)自通州、石景山和門(mén)頭溝。截至今天下午，北京四批地塊的報(bào)名競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)已經(jīng)截止。

根據(jù)地產(chǎn)自媒體澤龍的盤(pán)點(diǎn)，北京四批供地最熱的是兩宗朝陽(yáng)地塊，尤其北京市朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)棚戶(hù)區(qū)PF-45地塊，收到14家房企報(bào)名，包括首農(nóng)、中建智地（中建一局）、城建興華、中建城發(fā)（中建八局）、首開(kāi)、京宸盛匯、保利+建工、廈門(mén)國(guó)貿(mào)(600755)、中海、金茂、中建玖和（中建二局）、金隅、中建信和（中建五局）、金地，其余地塊也各自受到房企的報(bào)名，將正式參與競(jìng)拍。

北京第四批次供地表