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近期以來，各地繼續(xù)密集發(fā)布樓市寬松政策，其中包括長春、遵義多地出臺鼓勵農(nóng)民進城購房的措施。

多地鼓勵農(nóng)民進城買房

據(jù)長春市住房保障和房屋管理局消息，長春市決定對購買符合條件的新建商品住房給予200元/平方米購房補貼。支持人群包括：進城農(nóng)民；具備大專及以上學歷高校畢業(yè)生、中級及以上專業(yè)技術職稱人員、高級工及以上執(zhí)業(yè)技能等級人員等來(留)長人才。

通知明確，所購房屋建筑面積需在90平方米以下，僅限新建商品住房，不包括商業(yè)、辦公等非住宅類房屋、別墅、保障性住房以及二手住房；所購房屋需坐落在長春市主城區(qū)及開發(fā)區(qū)國有土地上，不含雙陽區(qū)、九臺區(qū)、及各縣(市)；正式商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時間在2022年8月1日起至10月8日之間。

近期以來，多地密集發(fā)布鼓勵農(nóng)民進城買房政策。此前7月，貴州省遵義市住房和城鄉(xiāng)建設局等14部門結合遵義市實際，研究制定了《遵義市促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的工作措施》。遵義提出，要支持農(nóng)民工進城購房。各縣(市、區(qū))要積極推動農(nóng)業(yè)轉移人口市民化，進一步簡化農(nóng)業(yè)轉移人口購房落戶手續(xù)。對農(nóng)民工購買商品住房的，其土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權和集體經(jīng)濟分配權保留不變。積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制，讓農(nóng)民有錢購房。

近日，鹽城市阜寧縣多部門聯(lián)合出臺《關于進一步促進全縣房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出，鼓勵貨幣化安置和農(nóng)民進城入鎮(zhèn)購房。積極引導被征收戶選擇“房票”結算，對2022年新確定的征收地塊，選擇貨幣化安置的被征收戶持房屋征收結算憑證(房票)在縣城購買新建商品住房的，在原有結算憑證優(yōu)惠政策基礎上，可重復享受第一、二項政策。凡符合2022年度農(nóng)房改善政策的農(nóng)戶，在縣城購買新建商品住房的，在原有農(nóng)房改善優(yōu)惠政策的基礎上，可重復享受第一、二項政策?？h域內以個人名義參加社會保險的，可以繳納住房公積金，繳滿6個月并進縣城購房的，可以享受住房公積金貸款。

此外，包括四川省涼山彝族自治州寧南縣，安徽省安慶市代管的潛山市、貴州省黔西南州晴隆縣、吉林省吉林市代管縣級市樺甸市等地近期以來也紛紛出臺鼓勵農(nóng)民進城買房的措施。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)分析，鼓勵農(nóng)民進城買房是近期各地樓市政策比較密集的一個點。隨著城鎮(zhèn)化進程，農(nóng)民進城買房已經(jīng)在不斷地往前推進，雖然很多農(nóng)民還是在農(nóng)村務農(nóng)，但可能子女或者親戚朋友已經(jīng)在城鎮(zhèn)里生活居住。另外，隨著大眾對教育的重視程度不斷提升，很多農(nóng)村家庭的子女要去上更好的學校，也有進城買房的需求。

在張波看來，隨著城鎮(zhèn)化不斷提升，盡管農(nóng)民進城買房的需求依然存在，但從絕對值看，比2015年之前已經(jīng)明顯減少。因為，2015年三四五線城市去庫存，那幾年不少農(nóng)民去縣城、市里買房，已經(jīng)消化了不少農(nóng)民進城買房的需求，同時，這些年不少返鄉(xiāng)置業(yè)人群的父母也是農(nóng)民，也消化了相當一部分農(nóng)民進城居住的需求。

城鎮(zhèn)化速度逐步放緩

近年來，隨著經(jīng)濟發(fā)展進入新歷史階段，城鎮(zhèn)化進程面臨增速換擋。第一財經(jīng)記者根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒2021》與2021年經(jīng)濟社會發(fā)展數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，2021年我國新增城鎮(zhèn)人口1205萬人，創(chuàng)下26年來新低。2021年我國城鎮(zhèn)化率提升0.81個百分點，提升幅度26年來首次低于1個百分點。另外，中國鄉(xiāng)村人口70年來首次低于5億人。

國家發(fā)改委網(wǎng)站日前發(fā)布的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》系列專家解讀文章?！案幼⒅馗哔|量發(fā)展 推動城鎮(zhèn)化行穩(wěn)致遠”一文中指出，近些年以來，新增農(nóng)民工規(guī)模增速逐步下降，城鎮(zhèn)化增速放緩趨勢逐步顯現(xiàn)。我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展區(qū)間的中后期，城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢具有兩方面特點。一方面，我國城鎮(zhèn)化動力依然較強。另一方面，我國城鎮(zhèn)化速度將逐步放緩。

文章指出，從國際規(guī)律看，在城鎮(zhèn)化發(fā)展的中后期，城鎮(zhèn)化率提高呈現(xiàn)前高后低的態(tài)勢。從我國農(nóng)村人口轉移趨勢看，盡管2011年以來，常住人口城鎮(zhèn)化率年均增速快，但新增農(nóng)民工數(shù)從1055萬人降至400萬人以下，2018、2019年分別在200萬人左右，2020年受疫情影響出現(xiàn)明顯的負增長，2021年得以反彈。

文中數(shù)據(jù)顯示，與城鎮(zhèn)化增速直接相關的進城農(nóng)民工及其隨遷家屬規(guī)模自2018年以來持續(xù)減少，其中2020年受疫情影響人數(shù)同比減少683萬、下降3.8%，2021年人數(shù)雖同比小幅增加，但仍比2019年減少614萬人、下降3.5%，為1.69億人左右?！拔磥磉M城農(nóng)民工及其隨遷家屬將進一步減少，這將帶來常住人口城鎮(zhèn)化率速度逐步減緩。”

隨著城鎮(zhèn)化增速放緩，未來房地產(chǎn)市場發(fā)展格局也產(chǎn)生較大變化。張波分析，城鎮(zhèn)化增速放緩，對未來房地產(chǎn)市場的影響也是分化的，要分具體區(qū)域具體城市來看。比如長三角、大灣區(qū)有大量的人口流入，這些地方的核心都市圈、核心城市房地產(chǎn)市場仍有比較大的發(fā)展空間。換言之，未來有些城市的增量需求仍然存在，但有些城市的需求將逐步放緩。