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　限購(gòu)政策五年后，環(huán)京樓市終于迎來(lái)新一輪政策調(diào)控。唐然在最高點(diǎn)時(shí)于燕郊入手的三套房子，終于賣出去了一套。

　　2022年8月5日，廊坊市政府官網(wǎng)顯示，河北廊坊市近日發(fā)布了《廊坊市扎實(shí)推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的一攬子措施及配套政策明白卡》（以下簡(jiǎn)稱：《明白卡》）。

　　《明白卡》顯示，廊坊優(yōu)化調(diào)整住房限購(gòu)、限售政策。取消戶籍、社保（個(gè)稅）等方面不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的限制性購(gòu)房資格條件。對(duì)招才引智高端人才、招商引資企業(yè)高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購(gòu)買首套時(shí)，按照本地戶籍對(duì)待。對(duì)“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）等重點(diǎn)區(qū)域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

　　這意味著，自2017年環(huán)京限購(gòu)政策出臺(tái)后，環(huán)京樓市終于迎來(lái)了全面放松。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙向時(shí)代周報(bào)記者表示，廊坊作為環(huán)京區(qū)域，前幾年承載著北京外溢的購(gòu)房需求，市場(chǎng)成交量可觀，尤其是燕郊、固安、香河區(qū)域。自2017年廊坊出臺(tái)限購(gòu)政策，至今已滿5年，這5年環(huán)京市場(chǎng)回落明顯，在本地購(gòu)房需求較弱以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體壓力較大下，廊坊優(yōu)化限購(gòu)具備一定的市場(chǎng)必要性。

　　“主要能緩解當(dāng)?shù)貥鞘休^為低迷的局面。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)是穩(wěn)、健康發(fā)展和良性循環(huán)，在市場(chǎng)較為低迷下優(yōu)化過(guò)往嚴(yán)格的政策是允許的。環(huán)京的市場(chǎng)一般跟隨北京的變動(dòng)，因此若廊坊優(yōu)化限購(gòu)，能在一定程度上緩解當(dāng)下的市場(chǎng)壓力，助力當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)回升，有利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。不過(guò)，在當(dāng)前購(gòu)房者愈發(fā)趨于理性，外加近幾年投資客在環(huán)京投資樓市遇挫的背景下，廊坊的市場(chǎng)很難回到2017年限購(gòu)之前的市場(chǎng)水平?！蓖跣哉f(shuō)。

　　高位入場(chǎng)的“倒霉蛋”

　　環(huán)京曾是公認(rèn)的房產(chǎn)投資沃土。作為承接北京外溢購(gòu)房需求的地方，在這里安家的人分為兩種，一種是無(wú)力在北京安家的北漂族，另一種則是炒房客。

　　在2015年年中至2017年年中這兩年的時(shí)間里，無(wú)論是北漂族，還是炒房客，都瘋狂涌入燕郊、固安、大廠等地購(gòu)房，環(huán)京房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲，大廠、香河、固安等環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)普遍達(dá)到2萬(wàn)元/平米，離北京最近的燕郊房?jī)r(jià)則逼近4萬(wàn)元/平米大關(guān)。

　　說(shuō)起來(lái)那時(shí)的環(huán)京樓市，大家的第一反應(yīng)是：“太熱了！”“房?jī)r(jià)又漲了！”“坐等房?jī)r(jià)繼續(xù)升值賺一筆?！?/p>

　　劉夏就是那個(gè)擁有“坐等房?jī)r(jià)繼續(xù)升值賺一筆”心理的投資者，不過(guò)現(xiàn)在，用他的話來(lái)形容自己，是“老倒霉蛋了”。

　　“眼看著燕郊的房?jī)r(jià)越來(lái)越高，覺得是一個(gè)投資的好地方，未來(lái)房?jī)r(jià)漲能掙一筆。”2017年2月份，劉夏在燕郊的潮白人家小區(qū)，以3.6萬(wàn)元/平方米的單價(jià)購(gòu)入了一套82.77平方米的兩居室，首付119萬(wàn)多，月供1萬(wàn)出頭。

　　劉夏是北京本地人，朝陽(yáng)的一套房子自住、通州的兩套房子租出去當(dāng)作日常生活費(fèi)。購(gòu)買完燕郊的房子后，劉夏把通州兩套房子的租金用于還燕郊房子的月供。

　　唐然也是如此。2007年和2013年，她在燕郊的福成四期以及福成六期分別全款購(gòu)置一套89平兩居室和52.85平一居室。2015年，北京副中心確立，燕郊這個(gè)離通州一河之隔的地方，房?jī)r(jià)開始瘋漲，“我2013年買房的時(shí)候單價(jià)還在8000元/平方米，2015年燕郊房?jī)r(jià)已經(jīng)在1萬(wàn)多了，2016年更是漲到了2萬(wàn)多?！?/p>

　　“幾乎每個(gè)月都會(huì)上漲1000元-2000元/平方米?！睍r(shí)時(shí)刻刻關(guān)注著房?jī)r(jià)變化的唐然坐不住了，2016年年底，她賣掉了福成四期的兩居室，又以2.7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格貸款購(gòu)入福成四期的兩套兩居室，月供總計(jì)2萬(wàn)余元，“按照當(dāng)時(shí)那個(gè)漲幅，大家都相信房?jī)r(jià)都能突破4萬(wàn)元/平方米，過(guò)不了多久再賣掉能賺不少?！?/p>

　　然而，他們的美夢(mèng)一夜之間破碎。2017年3月17日，北京啟動(dòng)新一輪樓市調(diào)控政策，隨后又連續(xù)出臺(tái)10項(xiàng)措施為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。同時(shí)，在北京升級(jí)調(diào)控前，環(huán)京區(qū)域的涿州、淶水已經(jīng)在3月初出臺(tái)了限購(gòu)措施，3月下旬廊坊、保定數(shù)個(gè)市區(qū)縣也宣布跟進(jìn)。6月3日，廊坊市限購(gòu)升級(jí)，外地戶籍需有3年社?；蚣{稅證明，限購(gòu)一套，本地戶籍限購(gòu)兩套。至此北京及周邊區(qū)域已經(jīng)集體開啟了限購(gòu)模式。

　　得知限購(gòu)后，唐然的第一反應(yīng)是“砸手里了”。如同此前關(guān)注房?jī)r(jià)上漲一樣，唐然開始關(guān)注房?jī)r(jià)能跌到多少錢，“我記得最低的時(shí)候已經(jīng)到了14000元/平方米，和我當(dāng)時(shí)購(gòu)入時(shí)相比，幾近腰斬?！?/p>

　　根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年廊坊主城區(qū)新建商品住宅成交49820套，隨后每年成交維持在1萬(wàn)套左右。今年以來(lái)，受當(dāng)?shù)匾咔橛绊?，環(huán)京固安、香河成交更是低迷，上半年廊坊成交量?jī)H6763套，僅為去年成交水平的40%。

　　“暗松”無(wú)用，資產(chǎn)縮水一半

　　劉夏和唐然只是眾多環(huán)京樓市投資客的縮影，全面限購(gòu)前夕，投資客高位入場(chǎng)，深陷環(huán)京樓市的泥沼，彼時(shí)，“環(huán)京炒房客損失慘重”等各類新聞報(bào)道出現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上。

　　這個(gè)時(shí)候，到底是虧個(gè)底朝天出手止損，還是勉強(qiáng)維持并期待環(huán)京樓市重回高位，成為了擺在投資客們面前的兩個(gè)選項(xiàng)。

　　劉夏的選擇是勉強(qiáng)維持，他將燕郊的房子出租出去，每月2200元的租金收入，“都已經(jīng)虧成這樣了，賣了更虧，就這樣吧，不管了，有租金收入也算聊勝于無(wú)。”

　　而唐然決定及時(shí)止損，“繼續(xù)還貸只會(huì)越賠越多”。2017年年底，唐然嘗試將三套房子降價(jià)掛上中介平臺(tái)，但始終無(wú)人問(wèn)津，“已經(jīng)不光是房?jī)r(jià)下跌資產(chǎn)縮水的事兒了，是想賠錢盡快出手，都賣不出去?！彪S后，唐然將房源下架，靜待黎明的出現(xiàn)。

　　時(shí)間來(lái)到2022年，這一情況終于有所改變。2022年4月29日，中共中央政治局會(huì)議提出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　4月份，市場(chǎng)曾有消息稱廊坊當(dāng)?shù)赜秀y行首套房首付比例降為20%，但未得到官方確認(rèn)。6月初，市場(chǎng)上也流出廊坊市優(yōu)化限購(gòu)的消息。

　　6月11日，時(shí)代周報(bào)記者曾向廊坊部分中介確認(rèn)過(guò)是否已經(jīng)優(yōu)化限購(gòu)和降低首付比例，中介們均予以肯定回復(fù)。

　　“燕郊從開始買房先是要戶口，再然后要社保，之后要工作證，到今年6月份，什么都不要了，市場(chǎng)層面已經(jīng)不限購(gòu)了。”燕郊中介韓帥向時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)道。

　　盡管如此，但彼時(shí)，市場(chǎng)面上并未有太多反應(yīng)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2017年以來(lái)廊坊新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持續(xù)波動(dòng)調(diào)整，2020年12月以來(lái)連續(xù)下跌，至2022年7月已連續(xù)下跌20個(gè)月，市場(chǎng)觀望情緒濃。

　　另貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年7月廊坊市二手房成交均價(jià)在1.3萬(wàn)元/平米左右，較去年同期均價(jià)跌幅達(dá)15%，較2017年成交均價(jià)高點(diǎn)跌幅接近6成。

　　以劉夏和唐然購(gòu)買的潮白人家、福成四期為例，8月14日，時(shí)代周報(bào)記者查詢鏈家APP顯示，潮白人家均價(jià)為17873元/平方米，較劉夏購(gòu)入時(shí)的3.6萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)跌了近2萬(wàn)元。而唐然于福成四期的兩套房子，單價(jià)為14786元/平方米，較購(gòu)入時(shí)跌了近一半。

　　政府出手，“已經(jīng)賣出一套”

　　不過(guò)，雖然當(dāng)時(shí)的環(huán)京樓市沒有明顯起色，但唐然看到了希望。

　　趁著這一輪政策調(diào)控，6月底，唐然的那套52.85平方米的一居室，終于以80萬(wàn)元的價(jià)格賣了出去，而這筆錢，用于償還后購(gòu)入的兩套兩居室的月供，“滿打滿算，只能還不到4年的時(shí)間，生活壓力太大了?！?/p>

　　同時(shí)，唐然再度將剩余的兩套兩居室在中介平臺(tái)掛牌，掛牌價(jià)分別為148萬(wàn)元和132萬(wàn)元，單價(jià)在15000元/平方米左右，“只要能出手把負(fù)債清了就行，就算賠的多也沒辦法了。”唐然苦笑道。

　　8月份，廊坊優(yōu)化限購(gòu)限售正式出臺(tái)官方文件。唐然驚喜的發(fā)現(xiàn)，雖然房屋至今還沒有成交，但咨詢購(gòu)房的人變多了，“我弟就是中介，每當(dāng)有人咨詢他購(gòu)房事宜，他就會(huì)把我的這兩套房子推銷一下，他和我說(shuō)已經(jīng)有好幾個(gè)人想要來(lái)看房，這是個(gè)好兆頭。”

　　同時(shí)，8月12日，時(shí)代周報(bào)記者又以購(gòu)房者身份采訪了多位環(huán)京中介，他們均表示，優(yōu)化限購(gòu)后，咨詢量明顯變多，房?jī)r(jià)有所回暖，但漲幅不大?！艾F(xiàn)在比最低谷時(shí)漲了2000元-3000元/平方米?！崩顤|向時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)道。

　　韓帥向時(shí)代周報(bào)記者提供了一張房?jī)r(jià)截圖，8月的第一周燕郊房?jī)r(jià)均價(jià)為16546元/平方米，相較于7月最后一周上漲了3.5%。

　　“自從優(yōu)化限購(gòu)政策全面公開后，明顯感覺到客戶量大了，這周一共有59個(gè)人和我咨詢，而上周只有25個(gè)人，最慘的時(shí)候一周只有5、6個(gè)人前來(lái)咨詢?！表n帥說(shuō)道。

　　而在成交量方面，韓帥透露，燕郊通過(guò)他所在中介公司一天成交的二手房數(shù)量為40-50套，新房數(shù)量為10余套。

　　不過(guò)，雖然有所回暖，但對(duì)于環(huán)京樓市未來(lái)的走勢(shì)，韓帥和李東均表示，肯定回不到限購(gòu)前，但較最低谷時(shí)的地板價(jià)，房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)有所上漲。

　　針對(duì)上述問(wèn)題，貝殼研究院高級(jí)分析師唐瑄向時(shí)代周報(bào)記者表示，優(yōu)化限購(gòu)限售有助于激活市場(chǎng)，部分被政策、疫情等因素抑制積壓的需求短期有望集中釋放，帶來(lái)成交量的回升。本輪政策放開不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)熱，不會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)快速上漲，一方面房企流動(dòng)性困難引發(fā)的新房交付問(wèn)題仍然是壓制市場(chǎng)回暖的重要因素，另一方面政策出臺(tái)到購(gòu)房者的預(yù)期和信心修復(fù)需要一定時(shí)間，市場(chǎng)流通盤活有助于長(zhǎng)期處于下跌通道的房?jī)r(jià)企穩(wěn)。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向時(shí)代周報(bào)記者表示，從政策效果及市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，此前廊坊市區(qū)和北三縣優(yōu)化限購(gòu)政策已經(jīng)落地執(zhí)行，首付比例也已執(zhí)行首套20%、二套30%，房貸利率最低執(zhí)行4.25%，但市場(chǎng)并未出現(xiàn)回暖，究其原因，一方面，前幾年環(huán)京市場(chǎng)的快速升溫主要依靠北京外溢自住及投資需求帶動(dòng)，而近幾年北京住房供應(yīng)逐漸增加，同時(shí)疫情防控嚴(yán)格，環(huán)京跨城通勤受到一定影響，北京外溢需求基本“消失”；另一方面，環(huán)京區(qū)域近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展不及預(yù)期，人口導(dǎo)入有限，在市場(chǎng)下行階段，本地剛需入市節(jié)奏也放緩，因此，即便優(yōu)化限購(gòu)限售等政策，對(duì)交易市場(chǎng)的提振效果或有限，短期廊坊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)或難改。

　?。☉?yīng)受訪者要求，劉夏、唐然、李東、韓帥均為化名）