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澎湃新聞?dòng)浾?計(jì)思敏

支持改善性需求釋放成為各地優(yōu)化調(diào)整樓市政策的又一方向，多地二套房首付比例低至三成。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年截至5月23日，全國(guó)已有近40城調(diào)整優(yōu)化商貸政策。另?yè)?jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，4月以來(lái)，已有江蘇南通、湖北大冶、寧夏銀川、河北石家莊、江蘇常州、河北張家口、浙江紹興、甘肅蘭州、江西上饒等地調(diào)整商貸首付比例，多地在下調(diào)首套房首付比例至20%的同時(shí)，降低二套首付比例至30%。

以江蘇南通為例，5月20日，南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局與南通市發(fā)改委等七部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》明確，居民家庭通過(guò)商業(yè)銀行貸款購(gòu)買普通商品住房的，首次購(gòu)房首付比例最低執(zhí)行20%，二套房首付比例最低執(zhí)行30%。居民家庭購(gòu)買普通住房商業(yè)貸款利率下限執(zhí)行全國(guó)最低標(biāo)準(zhǔn)，首套住房商業(yè)貸款利率下限執(zhí)行貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)，二套房商業(yè)貸款利率下限執(zhí)行現(xiàn)行最低標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)央行5月20日公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，1年期LPR為3.7%，5年期LPR為4.45%，這也意味著5年期以上首套住房商業(yè)貸款利率最低可以做到4.25%，二套最低可以做到5.05%。

另以寧夏銀川為例，5月19日，寧夏銀川市6部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)銀川市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》提出，通過(guò)調(diào)低首付比例降低購(gòu)房者前期籌款壓力，個(gè)人通過(guò)商業(yè)銀行和公積金貸款購(gòu)買首套房最低首付款比例下調(diào)至20%，二套房最低首付款比例下調(diào)至30%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，執(zhí)行首套房貸款政策。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，從目前各地二套房首付實(shí)行30%的城市來(lái)看，大都是面臨市場(chǎng)降溫明顯，政策提振信心相對(duì)乏力的城市。從實(shí)際的方式來(lái)看，有的是采取全面二套房首付30%，有的則是對(duì)于第一套房的商貸是否結(jié)清有一定要求。

在張波看來(lái)，降低二套首付比例對(duì)于提振樓市場(chǎng)熱度的前提在于，市場(chǎng)上是否有足夠潛在的改善型二套房需求量，有些城市前幾年市場(chǎng)土拍量大，市場(chǎng)上存量高，處于明顯供大于求的狀況，降低二套房首付能夠拉動(dòng)的需求相對(duì)有限。

植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，調(diào)整二套房首付比例有助于提振住房需求，更好地滿足居民住房改善性需求。進(jìn)入二季度，全國(guó)房地產(chǎn)政策寬松空間進(jìn)一步打開(kāi)，轉(zhuǎn)暖的信號(hào)更為清晰。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟態(tài)勢(shì)，4月底中共中央政治局會(huì)議增加了“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策、支持剛性和改善性住房需求”和“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”的措辭，此后央行、銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門(mén)也相繼表態(tài)，對(duì)住房金融政策進(jìn)行“松綁”，并下調(diào)LPR五年期利率15bp。從全局來(lái)看，無(wú)論是對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)還是穩(wěn)就業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定對(duì)全局而言是非常重要的。

馬泓指出，伴隨中央政策的調(diào)整，地方房地產(chǎn)政策自2021年末開(kāi)始從偏緊的狀態(tài)逐步轉(zhuǎn)為適度寬松，當(dāng)前著力釋放市場(chǎng)購(gòu)房需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，相關(guān)金融寬松政策正從年初四線、三線城市逐步推廣至二線城市，包括蘭州、南寧、重慶等地方已經(jīng)相應(yīng)下調(diào)了二套房首付比例。預(yù)計(jì)當(dāng)前和未來(lái)一個(gè)階段，有必要按照中央二支持、一優(yōu)化和一促進(jìn)的政策要求，從需求和供給兩端，針對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化特征，進(jìn)一步推出有力度的政策舉措，著力釋放市場(chǎng)購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過(guò)，張波提及，過(guò)度降低二套房首付也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其在首套房也有房貸未結(jié)清的情況下，購(gòu)房者未來(lái)的月供壓力會(huì)明顯增大，在一定程度上會(huì)增加信貸風(fēng)險(xiǎn)。