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5月20日，央行降息，調(diào)整5年期以上LPR，由上期的4.6%下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。而1年期LPR未調(diào)整，仍為3.7%。

1、政策落地速度加快，力度明顯加大。

本次降息是繼今年1月5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)后的第二次降息，也是2019年房貸利率換錨LPR之后降息幅度最大的一次。

5月13日，人民銀行發(fā)布4月金融數(shù)據(jù)，居民信貸方面，4月住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。是繼今年2月減少之后，居民貸款再度出現(xiàn)減少現(xiàn)象。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費(fèi)貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經(jīng)營貸款減少521億元，同比少增1569億元。

同日，關(guān)于如何看4月份金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及下一步政策著力點(diǎn)，人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時(shí)表示“將穩(wěn)增長放在更加突出的位置，加大穩(wěn)健貨幣政策的實(shí)施力度，更好發(fā)揮貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，加快落實(shí)已出臺的政策措施，積極主動謀劃增量政策工具，支持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。”具體舉措包括：一是穩(wěn)定信貸總量。綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，增強(qiáng)信貸總量增長的穩(wěn)定性，保持貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速與名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，宏觀杠桿率會有所上升，但保持在合理區(qū)間。二是降低融資成本。三是強(qiáng)化對重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)支持力度。

5月18日，李克強(qiáng)主持召開穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)座談會，強(qiáng)調(diào)“各地區(qū)各部門要增強(qiáng)緊迫感，挖掘政策潛力，看得準(zhǔn)的新舉措能用盡用，5月份能出盡出，確保上半年和全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，努力使經(jīng)濟(jì)較快回歸正常軌道?！蓖瑫r(shí)強(qiáng)調(diào)“城鎮(zhèn)化是必然趨勢，要穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)，支持居民合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?strong style="margin: 0px; padding: 0px;">央行迅速響應(yīng)，加快房地產(chǎn)相關(guān)政策落地節(jié)奏，力度亦明顯加大。

另外，受美聯(lián)儲加息、國內(nèi)通脹壓力上升等因素影響，本次降息是非對稱降息，1年期LPR未作調(diào)整。

2、首套和二套房房貸利率下限降至4.25%、5.05%，各地房貸利率下調(diào)的空間進(jìn)一步打開。

5月15日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，調(diào)整購買普通住宅的首套房房貸利率下限為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行（為5年期LPR+60個(gè)基點(diǎn)）。

圖：2020年以來重點(diǎn)城市房貸利率走勢

資料來源：網(wǎng)絡(luò)公開資料，中指研究院綜合整理

本次5年期以上LPR下降至4.45%，亦預(yù)示著購買普通住宅的首套房房貸利率下限降至4.25%，二套房房貸利率下限為5.05%，各地房貸利率下調(diào)空間進(jìn)一步加大。4月重點(diǎn)城市首套房房貸利率平均在5.2%左右，二套平均在5.4%左右，其中首套房貸利率距離下限尚有95個(gè)基點(diǎn)的距離，空間較大。

近期，蘇州、無錫、鄭州、天津、濟(jì)南等城市的部分銀行已將首套房的房貸利率降至4.4%，未來各地將繼續(xù)跟進(jìn)落實(shí)，多數(shù)城市的房貸利率有望降至下限水平（一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市房貸利率亦將跟隨5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)），降低購房者置業(yè)成本，對當(dāng)前的市場信心和市場預(yù)期將起到積極作用。

3、各地普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)等配套政策有望進(jìn)一步優(yōu)化。

根據(jù)中指監(jiān)測，2022年以來，全國已有超100城優(yōu)化調(diào)整樓市政策200余次，4月以來政策節(jié)奏加快和力度明顯加大，且城市不斷向熱點(diǎn)二線城市擴(kuò)圍，5月截至19日，各地已出臺政策80余次。近期，杭州、成都、合肥、長沙等城市均優(yōu)化了樓市政策，涉及限購、限貸、降稅費(fèi)等方面，另有石家莊、銀川、常州等城市降低二套首付比例至30%，部分城市優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)。

此前首套房房貸利率下限的調(diào)整只針對購買普通住宅的購房者，未來預(yù)計(jì)將有更多城市調(diào)整普宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)等配套政策，多個(gè)政策疊加有利于放大本次樓市降息的效果，促進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放。

整體來看，當(dāng)前部分城市受疫情影響較為嚴(yán)重，市場恢復(fù)節(jié)奏被打亂，個(gè)別城市交易市場幾近停擺，政策改善到市場見效尚需一定時(shí)間。而對于疫情影響較小的熱點(diǎn)城市，隨著信貸環(huán)境和調(diào)控政策持續(xù)加力優(yōu)化，政策效果有望逐漸顯現(xiàn)，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，當(dāng)前蘇州、東莞等城市市場活躍度有所提升，預(yù)計(jì)5月底6月初核心城市市場企穩(wěn)，但多地疫情反復(fù)影響，二季度需求持續(xù)低迷，年中市場才完成筑底，下半年緩慢恢復(fù)。