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自去年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)明顯下行，使得房企業(yè)績表現(xiàn)如坐上“過山車”。

從2021年年報情況看，克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，約有75%房企營收實(shí)現(xiàn)增長，但行業(yè)整體利潤率持續(xù)下行探底，企業(yè)各項(xiàng)利潤率指標(biāo)均已降至歷史較低水平，近九成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降，部分頭部房企毛利率低于20%。整體來看，“增收不增利”現(xiàn)象仍普遍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在住宅開發(fā)業(yè)務(wù)增量放緩的當(dāng)下，房企也在加速發(fā)展被寄希望為“第二增長曲線”的經(jīng)營性、多元業(yè)務(wù)。顯然，后者所需要花費(fèi)的成本、耐心、時間都更高更長，容錯率也更低，這或許也將是一次洗牌。

增收不增利成普遍現(xiàn)象

即使行業(yè)已經(jīng)接受“增收不增利”的現(xiàn)實(shí)，但當(dāng)多數(shù)房企凈利潤、毛利率出現(xiàn)持續(xù)甚至大幅度下跌時，仍令業(yè)界擔(dān)心行業(yè)是否真正觸底。

2021年，龍頭房企萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。這是萬科繼1995年、2008年后出現(xiàn)的上市31年以來第三次凈利潤下滑。

另外兩家頭部房企碧桂園和保利發(fā)展，2021年歸母凈利潤分別下降23%和5%。即便是一直以來被稱為“利潤王”的中海地產(chǎn)，歸母凈利潤也同比下降8.5%。與此同時，這些頭部房企的毛利率也出現(xiàn)不同程度下跌，總體與行業(yè)利潤率下行趨勢一致。

近年來，除了結(jié)算項(xiàng)目地價占售價比上升是房企毛利率持續(xù)下行的主因之外，財(cái)務(wù)費(fèi)用、剛性成本上漲、限價政策等也成為影響房企毛利率的重要因素。

5月5日上午，億翰智庫首席研究員張化東通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，融資成本的上升和杠桿的使用使得房企財(cái)務(wù)成本也在上升，這也是影響房企毛利率的一個因素。另外，人工、建筑材料等建設(shè)成本也在持續(xù)上漲，同時地方限價政策下地價漲幅快于房價漲幅，也在一定程度上使得房企毛利率收窄。

安信證券研報統(tǒng)計(jì)顯示，2021年30家樣本房企毛利率中位為20.6%，相比2020年下降3.0pct，相比2018年的階段性高點(diǎn)回落12.8pct。民營房企盈利能力弱于國有房企，2021年末民營、國有房企毛利率中位分別為18.3%、20.7%，相比2020年分別回落3.9pct、3.0pct。

另外，宋都股份(600077)、迪馬股份(600565)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743)、榮盛發(fā)展(002146)等多家房企2021年均由盈轉(zhuǎn)虧，幾家出現(xiàn)流動性問題的房企如華夏幸福(600340)、藍(lán)光發(fā)展(600466)等虧損超百億元。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從2021年房企利潤率變動來看，無論是毛利率、凈利率還是歸母凈利率，下滑企業(yè)均占到近九成，普降態(tài)勢依舊顯著。規(guī)模房企中，碧桂園、萬科、綠城中國2021年的毛利率降幅均超過4個百分點(diǎn)，且毛利率降至20%以下。還有不少歷年利潤率保持在高位、穩(wěn)定性較強(qiáng)的房企也出現(xiàn)較大幅度的波動下行，如中國海外發(fā)展、龍光集團(tuán)、合景泰富、華僑城A、仁恒置地等。其中龍光集團(tuán)、合景泰富毛利率自2014年以來都首次跌破30%。

克而瑞研究中心認(rèn)為，2021年行業(yè)整體利潤增速和盈利表現(xiàn)不佳，從各大上市房企的盈利預(yù)期來看，多數(shù)房企認(rèn)為目前市場仍在出清的過程中，企業(yè)盈利水平探至歷史較低水平、短期內(nèi)仍將繼續(xù)承壓。但隨著前期高地價項(xiàng)目逐步去化并完成結(jié)算，中長期來看，行業(yè)利潤率水平在觸底之后將會有所回升。

“我覺得現(xiàn)在的這個毛利率區(qū)間基本上就能夠穩(wěn)定住了。”張化東認(rèn)為，實(shí)際的毛利率已經(jīng)見底，反映在財(cái)務(wù)報表上毛利率的見底區(qū)域預(yù)計(jì)會在2022~2023年度。

在3月30日舉行的業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園首席財(cái)務(wù)官兼副總裁伍碧君回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者關(guān)于毛利率下行的提問時表示，高價地的交付和市場銷售預(yù)期較差等綜合因素導(dǎo)致了毛利率的下降，“公司在2020年到2021年上半年拿地的毛利率還是不錯的，行業(yè)在調(diào)整期結(jié)束之后，整體的毛利率水平會重新向上”。

萬科總裁祝九勝亦在3月31日舉行的業(yè)績會現(xiàn)場透露，萬科未來兩年開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率可以維持在20%這個水準(zhǔn)。保利發(fā)展則在年報中表示，未來隨著高地價項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。

“房企未來毛利率穩(wěn)定在15%~20%可能性更大?！?月5日下午，雙佰投資創(chuàng)始合伙人劉策通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬科今年一季度毛利率已經(jīng)降到18%，凈利率4.45%，這已經(jīng)是作為龍頭房企代表行業(yè)領(lǐng)先運(yùn)營效率下的毛利凈利水平，預(yù)計(jì)會成為這一輪市場出清后的常態(tài)。未來決定毛利凈利水平最核心的影響因素是融資成本和運(yùn)營效率，融資成本低、運(yùn)營效率高的企業(yè)才有發(fā)展空間和利潤空間。

房企探尋“第二增長曲線”

房地產(chǎn)行業(yè)的高增長時代已經(jīng)結(jié)束，但市場的反應(yīng)來得更早更快，房企還未能完全擺脫高增長慣性。在此背景下，物業(yè)管理、長租公寓、物流地產(chǎn)、代建、商業(yè)、養(yǎng)老、文旅等多元化業(yè)務(wù)能否成為房企未來發(fā)展的“第二增長曲線”？

在劉策看來，房企現(xiàn)在進(jìn)入“贏者詛咒”時刻，因?yàn)檫^去房地產(chǎn)充分受益于城鎮(zhèn)化紅利，無論是行業(yè)體量還是利潤水平，相對其他行業(yè)都有明顯優(yōu)勢，路徑依賴下這反而給房企如今的轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來很大挑戰(zhàn)。因?yàn)楹茈y找到一個新賽道，其規(guī)模、利潤等諸多要素可與房地產(chǎn)開發(fā)相提并論的，進(jìn)而給房企構(gòu)建第二增長曲線帶來很多現(xiàn)實(shí)難度。

以往沒能完成全年銷售目標(biāo)的房企是少數(shù)，2021年度則是只有少數(shù)房企完成全年目標(biāo)。據(jù)安信證券統(tǒng)計(jì)，2021年樣本民營、國有房企銷售增速中位為2.2%、5.1%，相比2021年上半年分別回落34.5pct、21.9pct。披露銷售目標(biāo)的房企僅3家完成全年目標(biāo)，民營、國有房企全年銷售目標(biāo)完成率中位僅93.0%、94.2%。

在行業(yè)明顯下行之下，房企對2022年的目標(biāo)更多不求增長而求穩(wěn)。除越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)等少數(shù)幾家房企提出同比微增的2022年銷售目標(biāo)外，甚至有部分房企的銷售目標(biāo)為負(fù)增長。

雖然綠城中國屬于完成2021年銷售目標(biāo)的少數(shù)房企之一，但其將2022年的銷售目標(biāo)下調(diào)至3300億元，低于2021年實(shí)際達(dá)成的3509億元。建業(yè)地產(chǎn)將2022年的重資產(chǎn)銷售目標(biāo)定為530億元，同比2021年實(shí)際銷售下降11.82%。時代中國2021年合同銷售額955.9億元，而2022年的銷售目標(biāo)為650億元。

可見，房企正在試圖從以規(guī)模為導(dǎo)向轉(zhuǎn)變到以利潤、質(zhì)量、經(jīng)營為導(dǎo)向。而在住宅開發(fā)業(yè)務(wù)縮量的同時，房企也在加速發(fā)展或許能誕生新增長極的多元化業(yè)務(wù)。

通過梳理房地產(chǎn)企業(yè)近十年來多元化轉(zhuǎn)型的發(fā)展歷程，中指研究院將其大概劃分為四個階段：起步期（2011年至2014年），發(fā)展期（2015年至2016年），聚焦期（2017年至2019年）及穩(wěn)定期（2020年至今）。

“房企轉(zhuǎn)型大的方向還是在資產(chǎn)運(yùn)營和資產(chǎn)管理，我看好長租、商業(yè)、物流等細(xì)分方向。”劉策表示，這意味著房企要從傳統(tǒng)的大錢快錢模式轉(zhuǎn)向小錢慢錢模式，既需要在心理上接受現(xiàn)實(shí)，更需要在內(nèi)部精細(xì)化管理上與新的利潤水平利潤模式上相匹配。這對不少房企來說是心理上和實(shí)踐上都很難逾越的一關(guān)。