熱點關注“如果用一個關鍵詞來形容2021年，那就是keep，痛感就像一直練keep。很多人用keep，不是為了減肥，而是維持現(xiàn)狀，房地產企業(yè)亦是如此。銷售、業(yè)績考核以及心情，能夠保持就好?！?a target="_blank" style="margin: 0px; padding: 0px; text-decoration-line: none; color: rgb(72, 90, 144);">王宇（化名）如是說。
王宇在北京一家國資性質的房企工作，經過10年的時間，她歷經了策劃、品牌、營銷等管理崗位，見證了房地產市場的跌宕起伏。對于2021年，王宇感慨良多，“第一次見這種情形，以前也遇到過各種下行，但都沒這次難?！?/p>
作為距離房地產市場一線最近的從業(yè)者之一，王宇的感受痛且直觀。的確，2021年，整個房地產發(fā)展充滿魔幻，上半年熱點城市大賣，房企還在積極搶地，下半年市場急轉直下，多個房企更是遭遇現(xiàn)金流危機，甚為罕見。
行業(yè)發(fā)展充滿陰霾，但是王宇仍心存希望。在王宇看來，全國房地產指數不樂觀中預示未來會有一定的增幅，購房需求是存在的，只要信貸政策回歸到正常合理的空間，信心恢復，市場就有可能好轉。
2021年下半年，整體市場急轉直下，多個房企遭遇現(xiàn)金流危機。資料圖片
“十年來第一次見這種下行”
10年前，房地產行業(yè)進入“黃金十年”發(fā)展期，在政策紅利、高周轉模式下，部分房企抓住機遇，實現(xiàn)規(guī)模的快速擴張，單體銷售規(guī)模實現(xiàn)從千億元到三千億元，再到五千億元、六千億元的躍升。同在10年前進入這個行業(yè)的王宇，也有幸見證了房地產行業(yè)的輝煌。
“之前即便遇到市場波動，大家也知道，三年一定會有一個循環(huán)，希望永遠在前方?！蓖跤钫f，一個項目如果剛開始賣得不好，沒關系，等個一兩年就好賣了。
從“黃金時代”到“白銀時代”，再到部分業(yè)內人士稱之為的“青銅時代”,房地產的發(fā)展走勢超出很多人的想象。
2021年的房地產市場，經歷了一次革命性的變化，“三道紅線”、“集中供地”、信貸收緊等層層加碼下，眾多房企過去賴以生存的“高周轉、高負債、高杠桿”模式受到挑戰(zhàn)。在市場下行的大背景下，多家房企現(xiàn)金流吃緊，出現(xiàn)債務違約、項目停工等現(xiàn)象。
萬科董事會主席郁亮曾在2018年下半年提出“活下去”的言論，有其他同行認為這是危言聳聽。如今竟一語成讖，“活下去”成為諸多房企的真實寫照。
“十年來，我第一次見到這種情況，以前也有各種下行，都沒有這次艱難?！蓖跤畋硎?，這種變化從深化供給側改革的提出就開始了，房地產生產方式逐漸發(fā)生變化，從以金融為主導的開發(fā)模式回歸到商業(yè)本質，通過研究產品增加對于利潤的貢獻度。這種變化從2019年底持續(xù)到2021年，并達到極致。
而集中供地的啟動，不僅考驗房企的拿地資金籌措能力，還有在各種土地規(guī)則限制下的算賬能力。
“以前，隨著地價、房價的上漲，高價拿的地塊都能解套，但現(xiàn)在不行了。建筑規(guī)范鎖死，很難在產品上賦能，同時限制地價、競配保障房面積、鎖死商品房銷售價格等，經營指標基本從拿地就固定了，算下來沒有什么利潤可言。認清形勢后，很多房企在第二輪、第三輪集中供地基本都放棄拿地了?！蓖跤钊缡钦f。
“今年只要資金鏈不斷就是合格”
直至去年底，高壓的市場終于迎來一絲喘息。
去年12月6日，央行宣布降準。官方也多次表態(tài)，包括支持剛需購房、金融支持房地產并購、提出良性循環(huán)和健康發(fā)展等。今年1月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新數據，其中5年期LPR為4.6%，較上月下降5個基點，為時隔21個月首降。
暖風頻吹，政策調控出現(xiàn)邊際寬松。這給不少堅守的人帶來希望。
“我對今年的整體市場并不悲觀，經過2021年的大洗牌，今年可能還會有個別企業(yè)繼續(xù)爆雷，但是全國房地產指數不樂觀預示后期會有一定的增幅。實際上，購房需求還是存在的，只要信貸政策回歸到正常合理的空間，信心恢復，市場就有可能好轉。”王宇表示，從長期來看，北京房地產市場也不會差。
具體到每一家企業(yè)，生存狀況、面臨的壓力與挑戰(zhàn)又有不同。
王宇透露，今年集團給北京公司定的銷售額指標，是結合市場形勢和企業(yè)自身周轉率的整體情況來定的，只要資金鏈不斷就是合格，如果能貢獻一定利潤，就是優(yōu)秀。以前是根據貨值下達銷售目標，現(xiàn)在則還會著重考慮將要花多少錢，然后定多少回款和銷售額。
事實上，制定目標的過程并不容易?！扒岸伺c后端對于房地產市場和貨值去化難易不同的預判，高層領導的不同想法，幾經分析、論證與博弈，最終定了下來，相比去年降幅在40%左右。”王宇說，“2022年，通過努努力、省省錢，希望能夠達到營銷費花不太多、銷售額又不太拉胯的目標和結果。”
對于2022年的行業(yè)發(fā)展前景，王宇說，“焦慮是沒有必要的，保持希望就好了?！?/p>
新京報記者 段文平
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