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確定性消失之后的頂級(jí)學(xué)區(qū)房，一邊呈現(xiàn)“削峰填谷”的變化，一邊仍然有躍躍欲試的買家入局。

2021年的北京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)，將風(fēng)云變幻演繹到了極致。

仲夏7月，在史上最嚴(yán)調(diào)控政策的打擊下驟然入冬，西城區(qū)“金德月”頂級(jí)學(xué)區(qū)房尤其明顯，成交量一度跌入谷底，價(jià)格狂降200萬(wàn)的學(xué)區(qū)房并非孤例。

但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，西城德勝片區(qū)的學(xué)區(qū)房熱度似乎又一次卷土重來(lái)，成交量大幅增加，議價(jià)空間近乎消失，單價(jià)超過(guò)17萬(wàn)元的房子再次出現(xiàn)。

即便考慮到每年年初都會(huì)是學(xué)區(qū)房旺季，今年的高峰也來(lái)得比以往更早一些，幅度也更大。

不只是西城德勝片區(qū)，海淀區(qū)中關(guān)村(000931)學(xué)區(qū)、東城區(qū)安交學(xué)區(qū)均有回溫。

市場(chǎng)急速更迭之下，學(xué)區(qū)房的炒房客們也經(jīng)歷了像過(guò)山車一樣的一年，多數(shù)人選擇收手，感慨“也成了韭菜”之時(shí)，卻還是有人在倒騰學(xué)區(qū)房上賺了錢，高點(diǎn)賣出低點(diǎn)買入，一年內(nèi)買賣不足66平米學(xué)區(qū)房?jī)糍?00萬(wàn)元。

這樣極具戲劇性的一幕幕，在學(xué)區(qū)房這個(gè)特殊領(lǐng)域里卻并不稀缺，既具備教育價(jià)值又具備投資價(jià)值的學(xué)區(qū)房，價(jià)格在過(guò)去數(shù)年間一度沖高。直到2021年“多校劃片”“教師輪崗”“學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價(jià)”等政策輪番上陣，將學(xué)區(qū)房“永遠(yuǎn)上漲”的預(yù)期打破，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的波動(dòng)規(guī)律才開(kāi)始出現(xiàn)不同。

確定性消失之后的頂級(jí)學(xué)區(qū)房，一邊呈現(xiàn)“削峰填谷”的變化，一邊仍然有躍躍欲試的買家入局。

“未來(lái)幾年如果沒(méi)有大的政策變化，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將不斷重復(fù)這種博弈平衡，但只要教育均衡得不到有效解決，學(xué)區(qū)房還會(huì)在振蕩中上行”；

“有人的地方就有波動(dòng)，接下來(lái)的幾年都會(huì)是這種重復(fù)歷史的走勢(shì)，除非還有政策下來(lái)”；

“北京的學(xué)區(qū)房不存在炒作空間了，年初波峰、夏季波谷的規(guī)律性變化不會(huì)有更大的浪花”。

上述業(yè)內(nèi)分析人士的觀點(diǎn)，或許能夠一定程度上總結(jié)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的展望，但歸根結(jié)底是需求在主導(dǎo)市場(chǎng)，學(xué)區(qū)房會(huì)走向哪里依然沒(méi)有定論。

沒(méi)有人可以一直站在浪尖上，潮水退去，終究有人要做塵土，那個(gè)時(shí)候，誰(shuí)會(huì)是最后接棒的人？

特殊的高峰期

深耕德勝片區(qū)多年的一位資深經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，2021年11月他們品牌在德勝的成交量達(dá)到低谷期7月的5倍還多，12月成交量與11月幾乎持平，也是全年的一個(gè)高點(diǎn)，而2022年1月前12天，成交量已經(jīng)達(dá)到了三十多套，等同于低谷期的2倍數(shù)量。

“前兩個(gè)月扎堆買房，導(dǎo)致現(xiàn)在市場(chǎng)上能交易的房子都不多了?！痹摻?jīng)紀(jì)人透露，價(jià)格方面，由于買家多、合適房子少，德勝學(xué)區(qū)房的議價(jià)空間也少了許多，“以前照著50萬(wàn)60萬(wàn)可以談，現(xiàn)在基本上就5萬(wàn)到10萬(wàn)左右”。

而他所在的中介機(jī)構(gòu)在德勝區(qū)域成交量長(zhǎng)期占據(jù)第一名，另一家中介品牌的經(jīng)紀(jì)人也證實(shí)了這種趨勢(shì)。

以一套對(duì)應(yīng)著育翔小學(xué)學(xué)位的老破小為例，房子面積約為60平米，東西朝向，2021年6月市場(chǎng)最熱時(shí)賣過(guò)930萬(wàn)元，同戶型到了9月份只能賣到730萬(wàn)元，而目前該戶型成交價(jià)又回漲到了850萬(wàn)元，經(jīng)紀(jì)人預(yù)測(cè)今年過(guò)完農(nóng)歷新年回來(lái)，價(jià)格能達(dá)到870萬(wàn)元左右。

但這個(gè)時(shí)間段的學(xué)區(qū)房旺季并不常見(jiàn)。

由于每年的5月份是北京小學(xué)入學(xué)信息采集的時(shí)間，為了趕在這個(gè)節(jié)點(diǎn)前完成落戶，往年北京學(xué)區(qū)房的傳統(tǒng)旺季都是年初到3月，等到7、8月份買家減少之后，成交和價(jià)格都會(huì)有回落。

“主要是前期觀望的客戶紛紛下手，一部分客戶是孩子著急上學(xué)的，買低總價(jià)一居；孩子不著急上學(xué)的客戶又有沖著投資來(lái)的，覺(jué)得價(jià)格低點(diǎn)到了要趕緊買。”上述經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他能觀察到市場(chǎng)一線的情況是“追漲殺跌永遠(yuǎn)在發(fā)生”，7月價(jià)格最低時(shí)成交幾乎斷流，那時(shí)候賣家著急買家不急，如今情況又開(kāi)始反過(guò)來(lái)了。

德勝學(xué)區(qū)是本輪學(xué)區(qū)房調(diào)控之后反應(yīng)最劇烈的片區(qū)，往年素有“頂級(jí)學(xué)區(qū)”的光環(huán)，彼時(shí)因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)學(xué)校幾乎全是“牛小”，家長(zhǎng)買房之后，隨便孩子進(jìn)入哪所小學(xué)都被認(rèn)為踏上了優(yōu)質(zhì)教育的起跑線。德勝學(xué)區(qū)里的六鋪炕二區(qū)，正是2019年知名新聞“30萬(wàn)元單價(jià)出售12平‘儲(chǔ)物間’”的發(fā)生地。

去年6月因“多校劃片”政策疊加學(xué)位不足原因，導(dǎo)致花高價(jià)買了學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)只能無(wú)奈接受自家孩子被調(diào)劑到隔壁區(qū)普通小學(xué)的現(xiàn)實(shí)，德勝學(xué)區(qū)的高價(jià)房由此從塔尖跌落，8-10月份買家都在觀望，如今又紛紛出手。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，一切都是需求導(dǎo)致的，德勝學(xué)區(qū)2021年年底就出現(xiàn)高峰其中一個(gè)核心原因是，北京個(gè)人按揭貸款放貸周期發(fā)生變化，2021年下半年放貸周期由一個(gè)月拉長(zhǎng)到了兩三個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，如果不前置化購(gòu)買學(xué)區(qū)房，批貸放貸周期慢可能就會(huì)耽誤孩子入學(xué)，所以大家選擇提前兩個(gè)月將學(xué)區(qū)房計(jì)劃提上日程。

另一方面，由于看房買房的人增多了，對(duì)于房主來(lái)說(shuō)，勢(shì)必會(huì)收窄議價(jià)空間。

還有一個(gè)值得關(guān)注的原因是，德勝學(xué)區(qū)房在去年調(diào)控之后，單價(jià)從17萬(wàn)元回落到了14萬(wàn)元左右，而隔壁什剎海、新街口、展覽路、陶白等學(xué)區(qū)房單價(jià)從12萬(wàn)元漲到了13萬(wàn)元，差距已經(jīng)縮小，部分原本計(jì)劃置業(yè)什剎海等學(xué)區(qū)的家長(zhǎng)選擇“博一博”，即便上不了德勝學(xué)區(qū)的小學(xué)，最差也是調(diào)劑回來(lái)罷了。

魔幻的博弈

發(fā)源于清華的高知社群“水木社區(qū)”中，近期流傳著一個(gè)一年內(nèi)買賣不足66平米學(xué)區(qū)房?jī)糍?00萬(wàn)的案例。

博主分享稱，自己在2021年初市場(chǎng)火熱時(shí)賣掉了科育小區(qū)65.88平米的兩居室，2021年12月又以680萬(wàn)元將同戶型買了回來(lái)，“一來(lái)一去，留下現(xiàn)金300多萬(wàn)”。

科育小區(qū)位于海淀中關(guān)村片區(qū)，對(duì)應(yīng)著知名“牛小”——中關(guān)村一小，該小區(qū)的房子在北京學(xué)區(qū)房論壇上也是?？汀?/p>

不過(guò)博主也提到680萬(wàn)元的價(jià)格不是市場(chǎng)價(jià)，博主遇到的是急需資金周轉(zhuǎn)的賣家，需要在兩三周之內(nèi)付清全款，“我是隨時(shí)等著出手的狀態(tài)，可以滿足賣家的一切條件”。

雖然拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，多數(shù)西城和海淀的學(xué)區(qū)房較多年前價(jià)格已經(jīng)暴漲數(shù)倍，近幾年總體的升值幅度遠(yuǎn)高于300萬(wàn)，但一年之內(nèi)這樣的價(jià)差還是令人咋舌。

在學(xué)區(qū)房的話題中，資金的衡量單位變成了百萬(wàn)，漲跌動(dòng)輒百萬(wàn)起步，悲喜在這里被無(wú)限放大，關(guān)于學(xué)區(qū)房的博弈也超出一般水平。

上述博主提到的科育小區(qū)房子，在一個(gè)月之后的近日，價(jià)格又漲了，同戶型成交價(jià)為780萬(wàn)元，一個(gè)月100萬(wàn)元的價(jià)差，已經(jīng)是絕大多數(shù)國(guó)人一年都無(wú)法企及的收入。

那些購(gòu)買德勝學(xué)區(qū)低總價(jià)老破小并寄望順利進(jìn)入育翔等知名“牛小”的家長(zhǎng)，也是在“賭”，對(duì)于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)有渴望，誰(shuí)都希望自己是幸運(yùn)的那個(gè)。

而去年以來(lái)“多校劃片”“教師輪崗”“學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價(jià)”等政策的實(shí)施，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為打破了投資學(xué)區(qū)房的確定性。

“以前是有錢就買，買了就能上牛小，上完牛小還能再高價(jià)賣出去，但現(xiàn)在不是了，買哪兒不一定上哪兒。”一位在西城區(qū)工作多年的業(yè)主告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，買房終歸不是買菜，尤其西城學(xué)區(qū)房往往需要賣掉其他區(qū)的1到2套房子才可以湊夠資金，“還是要慎重?！钡瑫r(shí)透露自己家的學(xué)區(qū)房要等到孫子、外孫們上完學(xué)才考慮出手。

記者走訪德勝一個(gè)價(jià)格相對(duì)較高的小區(qū)時(shí)，剛搬來(lái)的住戶張阿姨說(shuō)，她是來(lái)照顧孫子的，兒子和兒媳都是名校畢業(yè)，賣了老家和北京朝陽(yáng)區(qū)的房子換到這里來(lái)住，為的就是育翔小學(xué)學(xué)位，老人家表示不能理解兒子的決定，“他小時(shí)候我們也沒(méi)怎么管”。

這種現(xiàn)象業(yè)內(nèi)早就分析過(guò)，一部分通過(guò)教育改寫了命運(yùn)的年輕人，比老一輩對(duì)學(xué)區(qū)房會(huì)更有信仰，“畢竟他們真正嘗到了甜頭”。

郭毅表示，教育是中國(guó)家庭對(duì)子女最剛性、最核心的投入，只有實(shí)現(xiàn)了很好的教育，才能夠?yàn)樽优畮?lái)一個(gè)更好的未來(lái)，保持階層不下滑，所以長(zhǎng)期來(lái)看大家還是會(huì)很樂(lè)意在學(xué)區(qū)房上做投入。

“雖然過(guò)去一年各種各樣的政策對(duì)學(xué)區(qū)房有了更多拘束，但總體來(lái)講名校的教學(xué)質(zhì)量并沒(méi)有明顯稀釋，所以教育均衡化是一個(gè)漸進(jìn)式的過(guò)程。”郭毅認(rèn)為，學(xué)區(qū)房的價(jià)值變化也是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。

談及未來(lái)幾年的學(xué)區(qū)房走勢(shì)，郭毅指出，在市場(chǎng)邏輯之下，如果沒(méi)有大的政策變化，五到十年內(nèi)學(xué)區(qū)房可能還將保持上漲大趨勢(shì)，過(guò)程中可能會(huì)有小波動(dòng)。

中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉則認(rèn)為：“北京的學(xué)區(qū)房不存在炒作空間了，目前成交基本都是剛需。”

誠(chéng)然，我們有理由對(duì)學(xué)區(qū)房的降溫抱有長(zhǎng)期的樂(lè)觀心態(tài)，但也應(yīng)該看到，這個(gè)過(guò)程并不平坦。

一位電影行業(yè)從業(yè)者說(shuō)，她和同學(xué)們?cè)燠E于距離德勝門不遠(yuǎn)的小西天片區(qū)，那里有中國(guó)電影(600977)資料館，印象中附近的房子大多都很老，小區(qū)配套不怎么樣，環(huán)境倒是很安靜。

這位曾走過(guò)高考獨(dú)木橋、將千萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)者甩在身后的北京電影學(xué)院畢業(yè)生，在得知小西天區(qū)域的學(xué)區(qū)房高達(dá)16萬(wàn)每平米的時(shí)候，感慨說(shuō)，“看來(lái)這輩子都沒(méi)辦法實(shí)現(xiàn)住在小西天旁邊每天遛彎看電影的愿望了”……