熱點關注很多人都能感受到當前北京樓市傳出的寒意。
業(yè)主直降400W急售、虧本200萬離場、降150萬脫手已屬幸運……這樣的案例在媒體上屢見不鮮，當然，這也從側面反映出，北京樓市確實正處于低迷狀態(tài)。
但如果放到更長遠的時間維度上看，北京樓市的價格大多時候仍然呈現(xiàn)出一年比一年高的狀態(tài)。一位專家對90度表示，供不應求導致北京核心城區(qū)仍然處于供不應求的狀況，實際上，北京房價未來仍有一定的上漲可能。
01
最近，網(wǎng)上出現(xiàn)一個有意思的截圖，是說一位業(yè)主想將自己北五環(huán)外的房子賣掉，去中介掛牌，但受到了中介的冷遇。
由于業(yè)主一般是樓市中最具話語權的角色，如此反差吸引了很多人的關注，外界紛紛猜測，北京樓市可能已經(jīng)處于慘淡的地步。
這種難免有夸張之嫌，一位資深業(yè)內銷售對90度解釋說，這應該是因為業(yè)主心理價格過高。她表示：“賣不出去的房子，掛不掛無所謂，什么時候想好，什么時候符合市場價格再掛，否則掛了也賣不掉，經(jīng)紀人還操心維護?！?/p>
不過，雖然上述案例屬于個別現(xiàn)象，但各種跡象均表明，當前樓市確實處于年度低點。
某知名中介機構的銷售小玉8年來一直負責翠微片區(qū)，這是海淀熱門的學區(qū)房片區(qū)。據(jù)她講，今年春節(jié)那段時間，海淀房價一直在漲，但6月以后市場開始降溫，價格也開始下降，最近房價在底部徘徊。
“價格較年初下跌約10%-15%，同小區(qū)個別兩居室最多可能降200萬。”小玉對90度表示，翠微小學招商簡章范圍內的學區(qū)房價格在5月達到高點，單價接近12萬，9月降至10.7萬，10月又降了5000元左右，11月至今比較穩(wěn)定。
朝陽區(qū)也是比較有代表性二手房成交活躍區(qū)域，以某中介平臺上的熱門搜索小區(qū)珠江帝景為例，該小區(qū)兩居室10月成交單價最低8.5萬，最高單價10.2萬，5月成交單價最低是9萬，最高單價12.2萬，降幅顯著。該小區(qū)銷售表示，現(xiàn)在價格降下來了，樓市也比較穩(wěn)定。
根據(jù)北京中原的統(tǒng)計，10月北京二手住宅網(wǎng)簽0.9萬套，連續(xù)7個月下降，刷新近1年來的月度新低。安居客數(shù)據(jù)也顯示，三季度北京二手房成交套數(shù)相比二季度下降超19%。
不僅如此，北京房價連續(xù)兩個月出現(xiàn)下跌，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，9月開始，北京房價指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，10月跌幅擴大至0.5%。實際上，6月至8月北京房價指數(shù)漲幅分別為1.3%、0.7%、0.4%，已經(jīng)呈逐漸放緩的趨勢。
02
為什么北京樓市從6月開始進入下行通道？
一個原因是針對學區(qū)房的定向調控，比如，官方喊話“防止以學區(qū)房等名義炒作房價”，還包括7月初很多西城區(qū)家長收到幼升小的調劑結果，這在很大程度上打擊了學區(qū)房價格。
58安居客房產研究院北部分院院長李震表示，二季度城六區(qū)發(fā)布的入學政策讓一部分擁有特殊教育資源的板塊沖高回落，此外，海淀二手房指導價的出臺給市場一個明顯的信號，對哄抬價格的賣方和中介起到了警示作用。
他進一步表示，再疊加北京疫情反復、房地產稅等事件，導致下半年來買賣雙方的積極性都受到影響，這些因素導致二手房持續(xù)走低。
貝殼研究院首席分析師許小樂認為，包括離婚限購在內的政策弱化了市場預期，8月起銀行按揭貸款收緊信貸投放，部分銀行階段性停止發(fā)放貸款，這對成交量造成更直接的影響。
對于信貸收緊，小玉的感觸很深，在她看來，8月銀行宣布放款周期變長，很多購房貸款幾乎延期到明年放款，很多換房業(yè)主只能明年錢到了買房。
“如果今天你賣房換房，你肯定想盡快拿到錢換，如果假如5月份才能拿到錢，你現(xiàn)在買房著急嗎？不僅不著急，恐怕還害怕，買了萬一降價了怎么辦，再等等。”小玉認為，信貸收緊是房價下降的主要原因。
03
房價下跌并不鮮見，過去幾年均出現(xiàn)過房價的暫時性下跌。
很多人可能還記得，90度曾報道過，2019年北京一業(yè)主把房價從1500萬元降到1260萬元，但降價240萬還是賣不出去。當時，北京二手住宅成交均價連續(xù)四個月出現(xiàn)下滑，經(jīng)歷了2018年以來最長的下滑周期。
雖然房價連續(xù)兩個月出現(xiàn)下跌，但與兩年前北京二手房價同比處于下跌的狀況相比，此輪房價目前仍處于高位。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至2021年10月，北京二手住宅價格指數(shù)同比上漲8.8%，在全國排在前列。
從這一點來說，北京房價更像是從高處回調，價格并沒有低于去年。那么，造成這種差異的主要原因是什么？
答案也許是影響樓市的因素不同，正如上文所解釋的，北京房價的起伏與短期住房信貸政策的變化有很大的關系，而此前的影響因素更為長久。
比如，造成2019年房價下跌的原因是政治局會議提出“不將房地產作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，這是過去幾年持續(xù)的房地產調控基調。
在許小樂看來，此前幾輪樓市下降，更多是受到2017年330政策中嚴格的限購、限貸政策影響，購房資格減少，這些政策在一定時間內具有穩(wěn)定性。
供需調控也是一個因素，李震認為，2018年限競房供應噴期，二手房意向群體被限競房和其他保障性住房大量分流，導致二手房賣家議價空間加大，再加上買漲不買跌的心態(tài)，導致二手房持續(xù)低迷。
04
基于短期住房信貸政策的不確定性，對于北京樓市的走勢也很難判斷。很多人可能還沉浸在房價下跌的情緒里，但情況也許會比想象中好些。
“春節(jié)前后可能有一波小漲幅。”這是小玉憑借經(jīng)驗做出的判斷，每年春節(jié)前后，有一個成交量小高峰，一部分人年終獎發(fā)了，還有一些是出于上學的需要，由于信息采集是5月份，走流程一般還得2-3個月，這時候再不買就真的晚了。
許小樂認為，10月北京的按揭貸款環(huán)境已經(jīng)有所改善，剛需正在得到滿足，后期如果按揭貸款政策能夠恢復，需求預期有所改善，市場成交可能會筑底回升。
李震則認為，11月-1月這個時間段是樓市的傳統(tǒng)淡季，這波降溫至少會持續(xù)到年底。
“短期來看，在嚴監(jiān)管的政策推動下，房價的漲幅可能會繼續(xù)收斂。”但馬泓認為，從中長期來看，住宅用地供給顯得依舊供給不足，導致核心城區(qū)仍然處于供不應求的狀況，未來仍有一定的上漲可能。
免責聲明:本站所刊載的所有的房源信息、活動信息、資料及圖片均由網(wǎng)站用戶提供，其真實性、合法性由信息發(fā)布人負責，本網(wǎng)站不聲明或保證其內容之正確性或可靠性。所有信息請與經(jīng)紀公司、房產公司、家裝公司、業(yè)主個人等確認為準！