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中新經(jīng)緯10月12日電 (李惠聰)近日，哈爾濱住建局聯(lián)合當(dāng)?shù)刈匀灰?guī)劃局等8部門制定《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》(下稱“十六條”)，被市場視為地方政府防范樓市過快轉(zhuǎn)冷的重要“對沖”之舉。

針對哈爾濱推出的樓市“十六條”，多位專業(yè)人士向中新經(jīng)緯表示，該政策值得肯定，當(dāng)?shù)卣诋?dāng)前市場集中出現(xiàn)的各種矛盾點(diǎn)采取了精準(zhǔn)舉措。這一方面有助于提升當(dāng)?shù)厥袌龅慕灰谆钴S度，另一方面也利于保障房企的穩(wěn)健經(jīng)營。

緊扣供需兩端，全范圍為房企減負(fù)

哈爾濱的“十六條”樓市新政，分別從樓市供應(yīng)端與需求端兩方面進(jìn)行了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范。

安邦智庫研究員魏宏旭在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)表示：“為確保開發(fā)企業(yè)資金和項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，‘十六條’提出的降低預(yù)售許可門檻、加快預(yù)售資金返還、分期支付土地價(jià)款、降低土地增值稅預(yù)征率、支持房企促銷活動(dòng)等種種加速房企銷售的政策條款，均有助于緩解當(dāng)前房企資金壓力，且這些政策都很務(wù)實(shí)?！?/p>

“十六條”的內(nèi)容明確提出，要按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限，加快推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。對年度信用等級為綠牌和藍(lán)牌的開發(fā)企業(yè)，2022年6月1日前，取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在2022年12月31日之前，高層達(dá)到一層工程主體施工形象、多層達(dá)到二層工程主體施工形象的，企業(yè)可按棟申請商品房預(yù)售許可證。

此外，政策從流程上加快了各種審批動(dòng)作，提出滿足預(yù)售資金返還條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，政府要盡快予以返還。同時(shí)，根據(jù)企業(yè)信用及項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際進(jìn)度，政策適當(dāng)提高了房企開發(fā)各階段監(jiān)管資金的返還額度，以減輕企業(yè)流動(dòng)資金壓力。

針對需求端，政策提出對人才和新市民給予購房補(bǔ)貼，即符合當(dāng)?shù)貤l件的人才，在哈爾濱購買首套房，最高可獲10萬元購房補(bǔ)貼；政策還放寬了二手房公積金貸款房齡年限，由20年提高到30年；同時(shí)，針對公寓產(chǎn)品，政策落實(shí)了民用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“‘十六條’從住房消費(fèi)端出發(fā)，不斷多渠道落實(shí)去庫存戰(zhàn)略。政府一方面努力降低居民的置業(yè)、居住成本，同時(shí)又在財(cái)政、金融、稅費(fèi)等方面進(jìn)行政策的保駕護(hù)航，這或?qū)⒓せ町?dāng)?shù)厮募径鹊馁彿啃枨?，更好地防范市場交易?guī)模下滑帶來的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

防范市場過度回調(diào)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

國家統(tǒng)計(jì)局9月15日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，哈爾濱新建商品住宅銷售價(jià)格在7月停降后再度出現(xiàn)下降，新房房價(jià)環(huán)比下降0.3%、同比下降0.6%。而該市二手房價(jià)格在經(jīng)歷6個(gè)月連漲后，顯現(xiàn)出下跌態(tài)勢。

不僅僅是房價(jià)的持續(xù)回調(diào)，從人口規(guī)模這一影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素來看，哈爾濱也并不具備太多上漲空間。從第七次全國人口普查公布的人口數(shù)據(jù)看，哈爾濱2020年較2010年人口減少了5.89%，低于全國5.4%這一平均增速水平，屬于人口流出型城市。

不僅僅是哈爾濱，當(dāng)前全國一些城市的樓市矛盾，已從過熱開始轉(zhuǎn)為過冷。而樓市迅速轉(zhuǎn)冷過程中也顯現(xiàn)出不容忽視的潛在新風(fēng)險(xiǎn)。

魏宏旭指出，當(dāng)前，市場整體預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，購房者心態(tài)正由“追漲”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皻⒌薄６诙囗?xiàng)政策限制下，部分城市房價(jià)既不能上漲，也不能下跌，處在一種相對“冰封”的形態(tài)，這就使一些城市的住宅銷售市場瞬時(shí)被“冷凍”。

此外，針對房企的“三道紅線”依舊利劍高懸，再加之信貸規(guī)模限制的冷風(fēng)不斷，使房企在第四季度迎來了前所未有的銷售壓力、運(yùn)營壓力、現(xiàn)金流管理壓力。而一旦供求雙方扭曲失衡，房企資金鏈出現(xiàn)問題，會(huì)進(jìn)一步升級成為企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)，甚至不排除會(huì)給整個(gè)市場帶來巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，在市場熱度下滑，房企風(fēng)險(xiǎn)頻出的市場背景下，哈爾濱“十六條”的推出有利于平衡當(dāng)?shù)毓┬桕P(guān)系，對“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”有積極作用。

作為目前全國首個(gè)利好樓市的政策，此次哈爾濱的“十六條”新政釋放出強(qiáng)烈的“關(guān)懷導(dǎo)向”信號。專家預(yù)計(jì)，后續(xù)全國其他城市或?qū)⒂锌赡芾^續(xù)跟進(jìn)，尤其是去庫存壓力和房企經(jīng)營壓力較大的城市，包括一些非核心二線城市、部分中西部三四線城市等。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)提示，各地政府的政策調(diào)整要注意傳播口徑和市場及時(shí)反饋。畢竟，政府的所有政策微調(diào)動(dòng)作，依然是在“房住不炒”這一盤大棋上進(jìn)行的。(中新經(jīng)緯APP)