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 時(shí)隔半年，深圳頂級(jí)學(xué)區(qū)房——百花片區(qū)二手房的價(jià)格再探新低，但“有價(jià)無市”成了今年的常態(tài)。

　　 3月下旬，第一財(cái)經(jīng)記者走訪了深圳福田區(qū)百花片區(qū)，彼時(shí)房屋中介告訴記者，帶“雙實(shí)驗(yàn)”學(xué)位的國城花園44平方米的一房業(yè)主報(bào)價(jià)是1500萬元，并且僅一套在售。

　　 時(shí)隔半年，9月底，記者再次走訪該片區(qū)，房屋中介告訴第一財(cái)經(jīng)記者，“目前該片區(qū)44平方米一房在售的有約10套，市場上業(yè)主最低報(bào)價(jià)是1300萬元。”

　　 從3月到9月，片區(qū)最受歡迎且單價(jià)最高的國城花園一房數(shù)量從一到十，價(jià)格也再現(xiàn)新低，但成交量卻幾乎為“零”。在該片區(qū)工作8年的中介王力告訴第一財(cái)經(jīng)記者，現(xiàn)在國城花園的一房和三房與去年成交價(jià)對(duì)比還是高了幾十到上百萬元，去年11月份成交的國城花園44平方米一房價(jià)格為1220萬。

　　 但王力表示，即使是市場上的最低報(bào)價(jià)，房子仍賣不動(dòng)。有價(jià)無市是今年的常態(tài)。

　　 相比于早兩年“一有空房就被搶光”的“盛況”，今年百花片區(qū)著實(shí)有些“涼了”。業(yè)內(nèi)不少人士認(rèn)為，二手房政府指導(dǎo)價(jià)、限制離婚買房政策以及教育均等化等都導(dǎo)致買家觀望、業(yè)主降價(jià)。

　　 同時(shí)，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究部主管華洪對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，深圳“天價(jià)學(xué)區(qū)房”在報(bào)價(jià)上相比去年可能會(huì)有所上漲，但沒有成交的支撐，這種報(bào)價(jià)很飄渺。同時(shí)，參考價(jià)政策以及學(xué)區(qū)房改革，在很大程度上已經(jīng)對(duì)市場買家形成了止?jié)q的預(yù)期，而目前調(diào)控政策才過去8個(gè)多月，時(shí)間并不長，如果在明年這個(gè)時(shí)候再來看，所謂的“天價(jià)”還能否維持“天價(jià)”就真的不敢說了。

　　 兩種心態(tài)致頂級(jí)學(xué)區(qū)房有價(jià)無市

　　 深圳市福田區(qū)的百花片區(qū)面積不大，約1平方公里的范圍內(nèi)囊括了實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、荔園小學(xué)、百花小學(xué)等深圳第一梯隊(duì)的學(xué)校，百花片區(qū)也由此成為深圳歷史最久、實(shí)力最強(qiáng)的頂級(jí)學(xué)區(qū)房片區(qū)。

　　 今年市場行情遇冷，片區(qū)某房產(chǎn)中介姜海對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱，今年還沒開單。據(jù)其介紹，目前能上“雙實(shí)驗(yàn)”的兩個(gè)小區(qū)國城花園和南天二花園皆有房源在售，有好價(jià)格。

　　 從其提供的業(yè)主報(bào)價(jià)來看，目前國城花園面積在44平方米左右的一房，最低報(bào)價(jià)為1300萬元，最高報(bào)價(jià)為1548萬元。7月24日，該套“1300萬”的一房首次掛牌，彼時(shí)業(yè)主報(bào)價(jià)為1600萬元。9月25日，業(yè)主提出首次降價(jià)，直接降價(jià)300萬至1300萬元。姜海稱，該業(yè)主最先的報(bào)價(jià)也是高于市場價(jià)的，現(xiàn)在著急用錢，所以直接給到市場最低價(jià)，期望盡快出售。

　　 與此同時(shí)，第一財(cái)經(jīng)記者注意到，同小區(qū)的一套約95平方米的三房在近半年內(nèi)連降了6次，自今年4月份掛牌后，幾乎每隔一月便降一些，但目前仍未售出。最近一次是8月16日，價(jià)格下調(diào)100萬元，目前業(yè)主報(bào)價(jià)2200萬元，單價(jià)約23.16萬元/平方米。

　　 雖然片區(qū)內(nèi)不斷有業(yè)主報(bào)價(jià)持續(xù)下行，但目前市場的最低報(bào)價(jià)仍高于去年年底的成交價(jià)。王力對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱，南天二花園的一套82平方米的房子去年年底成交價(jià)格在1550萬~1600萬元之間，94平方米的成交價(jià)在1600多萬元，但對(duì)比目前市面上業(yè)主的報(bào)價(jià)，82平方米的價(jià)格在1780萬~1850萬元，94平方米的在1900萬~1950萬元，已經(jīng)是虛高了200多萬元了。

　　 王力表示：“片區(qū)內(nèi)其他幾個(gè)小區(qū)也同樣如此，雖然市面上的掛盤價(jià)確實(shí)降了，但對(duì)比去年還是漲了?！?/p>

　　 但另一方面，今年以來的實(shí)際成交卻是少之又少。王力向第一財(cái)經(jīng)記者透露，今年1月到9月以來，成交的總套數(shù)還不到往年高峰期3月份一個(gè)月的成交量。

　　 中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，深圳頂級(jí)學(xué)區(qū)房價(jià)格下跌顯然是深圳推行大學(xué)區(qū)政策直接導(dǎo)致的。大學(xué)區(qū)政策正是要破除“一對(duì)一”格局，買學(xué)區(qū)房但不能保證上名校，便能避免“天價(jià)學(xué)區(qū)房”的出現(xiàn)。

　　 宋丁稱，部分業(yè)主受政策影響，想通過降價(jià)盡快出手，而大部分業(yè)主還是選擇保持原有報(bào)價(jià)。而目前大學(xué)區(qū)政策還在局部試點(diǎn)，全面普及仍需要一個(gè)過程。在這段時(shí)間里，要想在這個(gè)學(xué)校上學(xué)，執(zhí)行的仍是原有政策，這也是價(jià)格同比仍上漲的原因。而對(duì)于買家來說，既然有大學(xué)區(qū)這樣一個(gè)前瞻性政策，便不會(huì)著急賣房，希望等到大學(xué)區(qū)政策推行后，房價(jià)下跌趨于穩(wěn)定后再入手，這兩種心態(tài)便導(dǎo)致了有價(jià)無市的情況。

　　 嚴(yán)控之下，天價(jià)學(xué)區(qū)房必將成為歷史

　　 今年2月8日，深圳市住建局發(fā)文建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制（指導(dǎo)價(jià)）。隨后，各大銀行相繼以官方參考價(jià)作為發(fā)放貸款的重要參考。

　　 以國城花園業(yè)主報(bào)價(jià)1300萬元的44平方米一房為例，政府參考價(jià)僅為571萬元。也意味著該套房產(chǎn)的銀行貸款將以571萬元為重要參考。

　　 該政策實(shí)施已過8個(gè)多月，對(duì)深圳二手房市場也起到了明顯的鎮(zhèn)定效果。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至9月29日，深圳9月二手住宅過戶套數(shù)為1635套，環(huán)比下滑20.0%。成交面積為15.7萬平方米，環(huán)比下滑19.7%。而去年同期二手住宅成交套數(shù)為8577套，成交面積為75.9萬平方米。

　　 與此同時(shí)，近年來，深圳一直試圖從根本上解決教育均等化問題，破除“天價(jià)學(xué)區(qū)房”現(xiàn)象。如近年來深圳大力推進(jìn)集團(tuán)化辦學(xué)，市屬優(yōu)質(zhì)學(xué)校集團(tuán)化辦學(xué)覆蓋到全市90%以上的區(qū)，引入廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)、東北師大附中等國內(nèi)名校來深合作辦學(xué)等。

　　 7月30日，深圳市人大常委會(huì)網(wǎng)站發(fā)布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草案征求意見稿）》，再次重申推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優(yōu)化教育結(jié)構(gòu)。

　　 在華洪看來，此輪深圳頂級(jí)學(xué)區(qū)房價(jià)格持續(xù)下探，和深圳樓市、教育領(lǐng)域系列政策出臺(tái)有關(guān)。他在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，從當(dāng)前樓市調(diào)控的方向上看，此輪樓市調(diào)控不同于以往，調(diào)控的深度已觸及金融、財(cái)政等多個(gè)領(lǐng)域，與國家宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整融入一盤棋，并且還與民生領(lǐng)域的改革相適應(yīng)。

　　 “天價(jià)學(xué)區(qū)房必將成為歷史，只是時(shí)間快慢的問題?！比A洪認(rèn)為，之后有關(guān)學(xué)區(qū)房的一系列改革和配套舉措將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，并且改革力度也將史無前例。

　　 同時(shí)，宋丁認(rèn)為，大學(xué)區(qū)制度的實(shí)行，并不意味著學(xué)區(qū)房的消失。每個(gè)劃分的大學(xué)區(qū)仍有所不同，實(shí)施之前是百分百的概率能上名校，實(shí)施之后這個(gè)概率被削弱了，但仍有可能上名校。屆時(shí)大學(xué)區(qū)之間的房價(jià)可能仍有一定差距，但“天價(jià)學(xué)區(qū)房”是不再可能了。

　　 （應(yīng)受訪者要求，王力、姜海為化名）