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很多人都沒(méi)想過(guò)，地產(chǎn)行業(yè)有一天會(huì)變得如此風(fēng)聲鶴唳。

國(guó)慶第四天，花樣年突然宣布債務(wù)違約，作為一家行業(yè)排名在60名左右的百?gòu)?qiáng)房企，這樣的消息令很多人感到詫異，而其未能償還的金額僅為2.05億美元。

違約額度并不算大，這也正是外界難以理解之處。相較于花樣年的行業(yè)規(guī)模和資金實(shí)力，實(shí)在不應(yīng)該出現(xiàn)這樣的失誤，然而更要命的是，花樣年承認(rèn)在財(cái)報(bào)中漏報(bào)了有擔(dān)保的1.5億美元債券，這讓原本備受質(zhì)疑的房企債務(wù)危機(jī)進(jìn)一步加劇。

花樣年、泰禾、華夏幸福(600340,股吧)、恒大……債務(wù)違約的名單在不斷變長(zhǎng)，業(yè)內(nèi)外都在猜測(cè)下一個(gè)會(huì)是誰(shuí)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的主流房企尚且如此，足以說(shuō)明，房地產(chǎn)行業(yè)真的進(jìn)入了至暗時(shí)刻。

城門(mén)失火，殃及池魚(yú)，行業(yè)遇到危機(jī)，受到牽連的還是廣大的購(gòu)房者，越來(lái)越多的房企資金鏈出現(xiàn)斷裂，預(yù)示著越來(lái)越多的項(xiàng)目可能出現(xiàn)爛尾，購(gòu)房者的艱難處境可想而知。

房企深陷破產(chǎn)危機(jī)

破產(chǎn)意味著法律關(guān)系的終止，也意味著債權(quán)債務(wù)關(guān)系的終結(jié)，越來(lái)越多的房企出現(xiàn)債務(wù)違約或破產(chǎn)，無(wú)疑是一個(gè)行業(yè)陷入危機(jī)的最顯著特征。

根據(jù)人民法院數(shù)據(jù)，截止2021年10月11日，提交破產(chǎn)文件的房企數(shù)量高達(dá)310家，而這一數(shù)字去年是499家，2019年是528家。房地產(chǎn)行業(yè)從2017年開(kāi)始進(jìn)入深度調(diào)控以來(lái)，危機(jī)不斷暴露。

重慶市原市長(zhǎng)黃奇帆早在2019年就說(shuō)過(guò)，今后十幾年，基于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型要求和開(kāi)發(fā)總量降低的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必然會(huì)有一個(gè)大幅度減量萎縮的過(guò)程，會(huì)減掉三分之二。

中小房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力本身就弱，如今房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)違約和破產(chǎn)的趨勢(shì)已經(jīng)延伸到主流房企，且房企暴雷的速度正在加快。

9月以來(lái)，新力控股、花樣年、光耀集團(tuán)先后暴雷或破產(chǎn)，暴雷速度明顯加快。“目前房企的現(xiàn)金流被全方位掐斷?！币晃灰?guī)模房企的北京負(fù)責(zé)人表示，海外資本市場(chǎng)都在拋售地產(chǎn)股和債，境內(nèi)嚴(yán)控負(fù)債規(guī)模，唯一合法的融資渠道銷(xiāo)售回款受困于按揭額度，賣(mài)出去的房子收不回款。

近期代表性房企暴雷情況

90度根據(jù)公開(kāi)資料整理

“2021年房企違約數(shù)量爆發(fā)式增長(zhǎng)，而且違約企業(yè)中出現(xiàn)了以華夏幸福和藍(lán)光為代表的知名大型房企?！?strong style="margin: 0px; padding: 0px;">中證鵬元數(shù)據(jù)顯示，房企首次出現(xiàn)違約在2018年，當(dāng)年違約債券6只，2019年-2021年房企違約債券數(shù)分別為14只、19只和45只。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至目前，境內(nèi)債券市場(chǎng)中，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約企業(yè)12家，違約債券84只，房企違約債券違約日余額955.50億元。房企違約債券數(shù)量和金額均占全市場(chǎng)違約債券數(shù)量和金額的10%左右。

中證鵬元房地產(chǎn)評(píng)級(jí)部高級(jí)分析師劉潔筠認(rèn)為，短期來(lái)看，隨著違約房企的增加，特別是大型房企的違約，加大了房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度，增大了房企的經(jīng)營(yíng)壓力和財(cái)務(wù)壓力。

在資金緊張的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)明顯收縮了投資力度，同時(shí)，2021年下半年到2022年，房地產(chǎn)行業(yè)仍有較大規(guī)模的債券待償付，劉潔筠認(rèn)為，若較為困難的融資環(huán)境持續(xù)，不排除有新的房企發(fā)生債務(wù)違約。

無(wú)論是債務(wù)違約還是破產(chǎn)，房企資金流斷裂，都將對(duì)行業(yè)產(chǎn)生巨大的危害，比如，導(dǎo)致樓盤(pán)停工，承包建設(shè)的農(nóng)民工可能也拿不到工資，債券投資人以及銀行等機(jī)構(gòu)更是面臨巨大的投資損失。

債務(wù)違約意味著什么？

實(shí)際上，房企債務(wù)違約是風(fēng)險(xiǎn)暴露的第一步，也意味著房企進(jìn)入生死存亡的待定狀態(tài)。

從法律上講，債務(wù)違約如果無(wú)法得到解決，后續(xù)面臨的結(jié)果有兩種，一種是各方都不愿意看到的破產(chǎn)。根據(jù)《破產(chǎn)法》的規(guī)定，企業(yè)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且資不抵債，兩個(gè)條件同時(shí)具備才構(gòu)成破產(chǎn)原因。

據(jù)北京某律師事務(wù)所高級(jí)聯(lián)席合伙人覃霖介紹，破產(chǎn)最大的特點(diǎn)是企業(yè)責(zé)任的終結(jié)，企業(yè)僅以它剩余的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)作為全部的責(zé)任財(cái)產(chǎn)來(lái)清償所有的債權(quán)人。

另一個(gè)方向就是破產(chǎn)重組。根據(jù)《破產(chǎn)法》，重整作為企業(yè)破產(chǎn)的一個(gè)程序，是指具有一定規(guī)模的企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)原因，為防止企業(yè)破產(chǎn)，經(jīng)企業(yè)債權(quán)人或者債務(wù)人向法院申請(qǐng)，對(duì)該企業(yè)實(shí)施強(qiáng)制治理，以使有復(fù)蘇希望的企業(yè)，通過(guò)重整程序，避免破產(chǎn)清算的法律制度。

根據(jù)以往案例，破產(chǎn)重組包括資產(chǎn)重組、債務(wù)重組、資產(chǎn)債務(wù)聯(lián)合重組等，可能是戰(zhàn)略投資方，可能是政府救市，可能是其他企業(yè)來(lái)救市。核心是對(duì)現(xiàn)在瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)行資金注入。

覃霖表示，重組大概有三種方式，一是有望重組類(lèi)，雖然債務(wù)違約，資金鏈斷裂，但公司手握核心資產(chǎn)，理論上資產(chǎn)大于債務(wù)，這類(lèi)企業(yè)能否成功要看市場(chǎng)、商機(jī)、談判、投資人和領(lǐng)導(dǎo)層預(yù)期。

二是比較艱難的一類(lèi)重組，典型特征是資不抵債，企業(yè)也想走破產(chǎn)，但可能政府不希望，因?yàn)楹芏?a target="_blank" style="margin: 0px; padding: 0px; text-decoration-line: none; color: rgb(72, 90, 144);">老百姓(603883,股吧)的問(wèn)題不好解決，因此，還是要盡量救。

三是國(guó)企或央企介入，重組或者把企業(yè)變成國(guó)有化，覃霖認(rèn)為，這種重組更多是一種形式，考慮的價(jià)值因素不光是財(cái)務(wù)本身，還會(huì)涉及社會(huì)穩(wěn)定及地方經(jīng)濟(jì)。

當(dāng)前，各方都認(rèn)為房企破產(chǎn)重組的難度非常大，而行業(yè)集中暴雷，進(jìn)一步加劇了重組難度。

一般來(lái)講，重組能否成功，一方面看領(lǐng)導(dǎo)層是否有魄力折價(jià)出售資產(chǎn)，比如，萬(wàn)達(dá)王健林骨折價(jià)出售文旅和酒店，換來(lái)資金償還債務(wù)；另一方面，也要看市場(chǎng)環(huán)境，這會(huì)直接影響到購(gòu)買(mǎi)方的市場(chǎng)信心。

覃霖認(rèn)為，滿(mǎn)足上述條件，重組成功的概率就大。但問(wèn)題是，外界對(duì)當(dāng)前樓市普遍缺乏信心。

一位不愿具名的企業(yè)人事對(duì)90度表示，現(xiàn)在有能力接手的企業(yè)非常少，大部分房企的資金都比較緊張。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在8月的業(yè)績(jī)會(huì)上直言：“目前所有的企業(yè)無(wú)論你開(kāi)什么價(jià)，我都是沒(méi)有辦法并購(gòu)的，因?yàn)槲疫€要同時(shí)并購(gòu)你的債務(wù)?！?/strong>

“總結(jié)來(lái)看，一部分企業(yè)要進(jìn)入破產(chǎn)，一部分進(jìn)入重整，重整部分當(dāng)中不排除有一部分最后重整不起來(lái)，又會(huì)再次進(jìn)入到破產(chǎn)當(dāng)中。”?覃霖判斷，房地產(chǎn)會(huì)在2021年2022年再進(jìn)行一輪洗牌和淘汰。

至于結(jié)局，則取決于房企自身的資產(chǎn)質(zhì)量，覃霖認(rèn)為，無(wú)論多么復(fù)雜的重組方案，最終一定是它的資產(chǎn)，包括各項(xiàng)資產(chǎn)，有形資產(chǎn)如土地房產(chǎn)，無(wú)形資產(chǎn)如商譽(yù)。

上述負(fù)責(zé)人對(duì)90度表示，當(dāng)前很難判斷違約房企未來(lái)的走向，因?yàn)槠滟Y產(chǎn)質(zhì)量有待第三方機(jī)構(gòu)的排查和評(píng)估，需要時(shí)間才能最終清楚。

購(gòu)房者權(quán)益優(yōu)先保護(hù)？

李斌是一名購(gòu)房者，他原本特別開(kāi)心的等待著2020年最后一天的到來(lái)，因?yàn)榘凑臻_(kāi)發(fā)商的承諾，這天是他收房的日子。