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與全球大多數(shù)國家類似，房價的地區(qū)差異極大，中國大部分三四線城市的絕對房價和房價收入比基本合理，但是一線城市具有特殊性。根據(jù)我們的測算，2019年中國住房市值339萬億元，相當(dāng)于GDP的343%，其中一線、二線、三四線城市住房市值分別為85、107、148萬億元，占全國比重分別為25%、31%、44%，人均住房市值分別為113、37、14萬元。也就是說，北上廣深4個城市住房市值85萬億元，占全國四分之一，人均113萬元。

　　我們選取紐約、倫敦等一些具有代表性的全球核心城市進行對比。在考慮持有成本后，中國一線城市絕對房價、相對房價依然位居全球前列，宇宙的中心。究其原因在于人口流入但土地供給嚴(yán)重不足、優(yōu)質(zhì)公共資源富集以及貨幣超發(fā)，中國一二線城市房價并非由當(dāng)?shù)刂形粩?shù)收入人群決定，而是由全國高收入人群決定；加上中國居民收入統(tǒng)計不全、高儲蓄率、高經(jīng)濟增速等情況，使得房價收入比、租金回報率不完全具備國際可比性。我們建議，以人地掛鉤和金融穩(wěn)定為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制，以促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　摘要

　　絕對房價：中國核心城市絕對房價和相對房價均居全球前列。1）核心城市房價高、漲幅高是世界普遍現(xiàn)象。2009-2019年，北上廣深商品住宅成交均價漲幅達4倍以上，高于全國的2.0倍。與一線城市相比，二線和三四線的絕對房價和房價收入比較低。2019年一線、二線、三四線二手房均價分別為53987元/平方米、17063元/平方米、6978元/平方米，房價收入比分別為22.2、11.3、6.7。2）從絕對房價看，以使用面積口徑估算，北京、上海和深圳中心區(qū)域?qū)嶋H房價分別為15.0、14.3、14.1萬元/平方米，超過紐約的10.6萬元/平方米、倫敦的10.2萬元/平方米，僅次于香港的21.4萬元/平方米。3）中國一線城市房價收入比較高，市中心租金回報率不足2.1%。以使用面積算，北上廣深市中心房價收入比分別為67、56、37、52，高于紐約的11，倫敦的14，東京的11；外圍區(qū)房價收入均在20以上，同樣高于紐約、倫敦和東京；北上廣深租金回報率不足2.1%，低于紐約的4.8%、倫敦的3.3%、東京的2.7%。4）考慮持有費用后北上廣深與國際都市相對房價差距縮小。國外普遍征收房地產(chǎn)稅、且物業(yè)費較高，持有成本明顯高于中國。考慮持有費用后，以使用面積算，紐約、倫敦、東京市中心房價收入比分別為18、19、15，北上廣深分別為68、57、37、52，紐約、倫敦、東京市中心租金回報率分別降至2.8%、2.4%、2.1%，而北上廣深分別為1.6%、2.0%、1.4%、1.3%，差距明顯縮小。

　　1000萬人民幣能買什么房子？

    1）1000萬在北京、上海、紐約、倫敦核心區(qū)CBD附近可購買的住宅使用面積差距不大，在67-80平方米左右，但紐約市中心住宅每年持有費用超過16萬元，倫敦超過7萬元，北京和上海不足7000元。

    2）1000萬在北京、上海外圍區(qū)可購買使用面積在105-108平方米左右的住宅，而在倫敦、紐約外圍區(qū)可購買的住宅使用面積分別為140、160平方米左右。北京、上海外圍區(qū)房價較高，原因在于戶籍制度使得外圍區(qū)居民與核心區(qū)居民一樣可以分享主要優(yōu)質(zhì)公共資源。按照上述住房面積，紐約外圍區(qū)住宅每年持有費用超過19萬元，倫敦接近7萬元，北京和上海不足9000元。

　　中國核心城市房價的決定因素與長效機制。

    1）中國一二線城市房價并非由當(dāng)?shù)刂形粩?shù)收入人群決定，而是由全國高收入人群決定。在人口長期大量向一二線核心城市集聚的背景下，一二線城市土地長期供給嚴(yán)重不足導(dǎo)致高房價，人地嚴(yán)重錯配。并且，核心城市優(yōu)質(zhì)公共資源高度富集，中國特有戶籍制度使得公共資源與戶口掛鉤、而戶口基本與房產(chǎn)掛鉤的情況更加促進全國高收入人群向核心城市集聚。此外，貨幣超發(fā)使得廣義貨幣增速多高于名義GDP增長，刺激一線城市的房地產(chǎn)價格快速上漲。

    2）房價收入比和租金回報率的國際可比性很差。所謂“房價收入比4-6是合理區(qū)間的國際慣例”為訛傳，國際上并不存在這樣一個客觀標(biāo)準(zhǔn)。中國相對房價較高的原因主要在于：其一，中國經(jīng)濟增速在全球較高，核心城市相對房價高是成長性的反映。其二，中國居民儲蓄率高達37%，是歐美發(fā)達國家的至少3倍以上，高儲蓄率推升房價收入比。其三，中國存在收入瞞報少報、大量外來人口只掙錢不定居、父母提供部分首付款等情況，導(dǎo)致核心城市居民實際購買能力被低估，進而房價收入比被高估。

    3）以人地掛鉤和金融穩(wěn)定為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制。包括：以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)；保持房地產(chǎn)金融政策穩(wěn)定；轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，豐富供應(yīng)主體；推進房地產(chǎn)稅改革，在提高持有環(huán)節(jié)成本的同時降低交易環(huán)節(jié)成本，抑制投機型需求。