熱點關注4月19日，南京放寬落戶的實施意見發(fā)布2個月后，浦口、六合、溧水、高淳四區(qū)正式放寬落戶限制，四區(qū)落戶限購新規(guī)同時落地，執(zhí)行落戶+限購雙新規(guī)。
新落戶政策規(guī)定：
持有四區(qū)居住證，并正在江蘇省繳納，且連續(xù)繳納6個月及以上社保的居民可申請落戶四區(qū)。
同日落地的限購政策規(guī)定：
四區(qū)新落戶人員，自落戶之日起，2年內僅可在四區(qū)購房，2年后才可在南京全市購房。
4月12日，發(fā)改委發(fā)布《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》（后簡稱《重點任務》），其中提到要有序放開落戶限制：
包括城區(qū)常住人口300萬以下城市落實全面取消落戶限制政策，實行積分落戶政策的城市確保社保繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例；
城市落戶政策要對租購房者同等對待，允許租房常住人口在公共戶口落戶；
推動具備條件的城市群和都市圈內社保繳納年限和居住年限累計互認等。
除此之外，《重點任務》首次明確提出要“統(tǒng)籌放開放寬落戶、人才引進和房地產調控工作”，處理好人口落戶和樓市平穩(wěn)之間的關系。南京落戶+限購雙新規(guī)同時執(zhí)行，繼續(xù)落實《重點任務》精神。
多位受訪專家均表示，南京新推針對性限購政策與當?shù)厥袌龌钴S、房價上漲有關。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭告訴21世紀經濟報道，南京是住建部重點關注的城市之一，“南京限購政策收緊，主要是受南京樓市偏熱，房價漲幅靠前影響”。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月份南京新房價格環(huán)比上漲0.8%，在70城房價漲幅中并列排名第5；二手房價格環(huán)比上漲0.9%，居70城房價漲幅第6位置。
在南京之前，深圳、成都、西安和長沙等地也為落戶購房政策加碼，如增加落戶年限、社保或個稅繳納年限等要求。除此之外，在人才購房方面，杭州、廣州從限購和限售兩端進行規(guī)范。
還有一些熱點城市，如濟南、青島、福州等在放開落戶的同時，并未加碼相應的樓市調控政策，這體現(xiàn)出“房住不炒”大背景下“因城施策”的開放性和多樣性，但也不排除后續(xù)地方樓市熱度上升，調控收緊的可能。
南京執(zhí)行落戶+限購雙新規(guī)
圖 / 圖蟲
4月19日，南京正式開始執(zhí)行《我市浦口六合溧水高淳四區(qū)落戶政策調整》和《關于明確浦口、六合、溧水、高淳區(qū)新落戶人群購買商品住房限購政策的通知》。
南京共分為玄武、秦淮、建鄴、鼓樓、浦口、棲霞、雨花臺、江寧、六合、溧水和高淳11個市轄區(qū)，六合、浦口，溧水、高淳分列南北。
落戶調整文件明確，放寬四區(qū)落戶政策，是南京放寬郊區(qū)落戶限制的有益探索，為疏解老城區(qū)功能、完善新城區(qū)功能，逐步降低老城區(qū)人口密度，提升新城區(qū)人口集聚能力提供政策支撐。
住房限購文件明確，在放寬四區(qū)落戶的同時，要堅持“房住不炒”的定位，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標。
實際上，2月9日，南京就制定了《市政府辦公廳關于進一步推動非戶籍人口在城市落戶的實施意見》，其中在創(chuàng)新戶口遷移政策一項中明確，“全面放寬浦口、六合、溧水、高淳區(qū)城鎮(zhèn)地區(qū)落戶限制，對持有上述四區(qū)居住證、繳納城鎮(zhèn)職工社會保險6個月以上的人員，即可辦理落戶”，并實行江蘇省內社保累計互認。
南京多位房地產相關人士向21世紀經濟報道證實，直到4月19日，四區(qū)落戶政策才正式開始執(zhí)行。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴21世紀經濟報道，如果南京四區(qū)落戶政策真正落實是在4月19日，那么此次限購政策的出發(fā)點是明確的，即政府可能意識到這個落戶政策或許會引起房價炒作。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，南京收緊限購主要是為了應對南京房價上漲，樓市偏熱的情況。去年7月24日，國務院召開房地產工作座談會，對近期房價過熱的現(xiàn)象進行政策指導，10城政府和住建部等負責人參與，其中就有南京。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2020年3月到7月，南京新房價格連漲5月，環(huán)比最高漲幅達1.8%。其后新房價格穩(wěn)定運行了2個月，2020年10月至今，南京新房價格繼續(xù)連漲6月，總體漲幅從10月份的0.4%擴大到3月份的0.8%，在70城房價環(huán)比漲幅中并列排名第5。二手房價格連漲13個月，整體環(huán)比漲幅從2020年3月的0.5%，上升到今年3月的0.9%，在最新70城房價環(huán)比漲幅中并列排名第6。
楊紅旭說，樓市偏熱，地方政府就會受到住建部關注，南京是區(qū)域中心城市，也是住建部重點關注城市之一?！霸谶@種情況之下，地方政府有壓力，所以收緊了限購?！?/p>
首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池告訴21世紀經濟報道，除了房價反彈的因素之外，南京對新落戶新區(qū)人口實施定向限購，也有均衡區(qū)域人口配置的考量。南京城區(qū)人口多，外圍人口少，在四區(qū)推出落戶新政的同時定向實行兩年限購政策，“可以均衡人口的分布，不要全部都往市區(qū)一擁而上”。
趙秀池說，南京新落戶人口限購新規(guī)出臺，可以控制樓市投資的需求，抑制房價過快上漲，讓房子向居住屬性回歸。
放寬落戶和樓市調控如何平衡？
在南京之前，成都、深圳、西安等地先后為落戶購房政策加碼。
早在2018年5月15日，成都就出臺樓市調控新政，規(guī)定居民落戶成都滿2年，或連續(xù)繳納社保滿2年，或落戶不滿2年，連續(xù)繳納社保滿1年方可購房，并制定具體的區(qū)域限購要求。
2020年7月15日，深圳推出房地產調控新政，規(guī)定深圳戶籍居民需落戶滿3年，且連續(xù)繳納3年以上社保或個稅，方可在深圳買房。非深圳戶籍居民需連續(xù)繳納5年及以上社?；騻€稅才有深圳購房資格。在此之前，深圳落戶即可買房，家庭限購2套，單身限購1套。
今年3月30日，西安發(fā)布新政，明確新落戶居民須落戶滿1年，且連續(xù)繳納1年社?；騻€稅方有購房資格。
而在人才購房方面，今年4月，廣州和杭州也先后出臺補充政策，分別從限售和限購兩方面規(guī)范人才購房。4月2日，廣州將人才購房限售期從2年延長到3年；4月9日起，杭州規(guī)定高層次人才需落戶滿5年方可購買二套房。
相較而言，產業(yè)發(fā)達，宜居宜業(yè)的人口凈流入城市放寬落戶，加大人才引進力度，更容易催生投資和炒房漏洞。各城市通過增加落戶年限、社?；騻€稅繳納年限，實施限購和區(qū)域限購，限售等政策，緩解放寬落戶和人才引進帶來的人口流入與樓市穩(wěn)定之間的張力。
杭州人才新政推出后，貝殼研究院杭州分院院長上官劍告訴21世紀經濟報道，杭州人才二套房限購，是對之前人才購房政策的查漏補缺，既維護人才的合理購房需求，又嚴防借機炒房，降低因為加強城市人才吸引力而對市場帶來的沖擊。
在上述具體的調控措施之外，趙秀池認為應該增加土地供給，盤活閑置存量房以增加租賃房源，實現(xiàn)住房市場供求平衡，解決人口流入之后房地產市場供不應求的問題。“因為放寬落戶、人才引進和樓市調控這三者的關系其實是有矛盾的，放寬落戶和人才引進會帶來人口增加，如果住房供應跟不上，市場供不應求，房價就會上漲。”
21世紀經濟報道注意到，還有一些城市在放寬落戶和人才引進的同時，并未出臺配套的樓市調控政策，如濟南、青島和福州等等。
圖 / 圖蟲
以福州為例，今年開始，福州全面放開落戶限制，實現(xiàn)“零門檻”落戶，限購仍執(zhí)行2016年政策標準：對于福州五城區(qū)建筑面積144平方米以下的商品房，五城區(qū)家庭限購2套，非五城區(qū)家庭限購1套，非戶籍家庭繳納1年及以上社保或個稅限購1套，建筑面積144平以上的商品房不限購。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，福州新房環(huán)比漲幅分別為0.6%、0.3%和1%，3月漲幅擴大，與廣州同居70城新房漲幅首位；二手房環(huán)比漲幅分別為0.8%、0.6%和0.7%，漲幅排名在第14-17位之間變動。
趙秀池說，不同城市采取不同方式來平衡人口流入和樓市平穩(wěn)關系，體現(xiàn)了“一城一策”的房地產調控思路?！暗胤秸曳砰_，說明當?shù)厥袌霾皇悄敲礋?，或者供過于求?！彼赋?，地方政府制定政策的方向要與中央保持一致，同時各城市的人口政策和房地產政策緊密相關，如果房地產市場熱度升高，房價上漲，后續(xù)配合人口落戶的調控政策也會跟上。
本期編輯 劉巷 實習生 陳希元
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