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爆雷潮”后，長租公寓市場又迎來了春天。

據(jù)媒體報道，隨著疫情控制，整個租賃市場正在快速回暖，目前多家長租公寓的入住率都已超過90%。自如相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)下全國成交量都有30%以上漲幅的情況，上海達(dá)到了92%以上出租的效率。

以長租公寓為代表的租賃市場的紅火，說明隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)生活回復(fù)正常，當(dāng)下一二線城市的年輕人回流明顯。其實(shí)也能理解，畢竟只有大城市才能滿足年輕人對詩和遠(yuǎn)方的追逐。

也正因如此，某種程度上，租賃性住房亦是解決大城市高房價焦慮、實(shí)現(xiàn)房住不炒的關(guān)鍵鑰匙。

君不見，大力發(fā)展租賃性住房市場已被國家列為了重中之重，也是今年樓市的一個重大變化。

在去年召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，在部署2021年的經(jīng)濟(jì)工作時明確指出：

解決好大城市住房突出問題。住房問題關(guān)系民生福祉。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

注意，在這段表述中，提到了10個“租”字。由此可見，高層對于破解大城市高房價焦慮、實(shí)現(xiàn)房住不炒的一個總體思路：大力發(fā)展租賃性住房。

并給出了一些操作指引，比如在公共服務(wù)上推動“租售同權(quán)”、土地端單列租賃住房用地計(jì)劃、支持集體用地和企業(yè)單位閑置用地興建租賃住房、在稅收上對租賃住房給予減免優(yōu)惠等等。

今年兩會期間發(fā)布的2021年政府工作報告，再次明確了這一點(diǎn)。

保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

發(fā)展租賃住房，國家并不是在說說而已，早已擼起袖子開干了。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年全國超過11座城市有租賃用地出讓和成交，累計(jì)成交租賃相關(guān)用地142宗，可供給租賃住房約381萬平方米。

2021年1-2月，重點(diǎn)城市租賃用地市場成交如烈火烹油，上海、廣州、杭州、南京、成都共成交27幅純租賃或者具有租賃屬性地塊，總建面總計(jì)達(dá)115.5萬平方米。其中，上海成交量居于首位，2021年1-2月先后集中出讓15幅租賃住房地塊，成交面積約為85.2萬方。

同期，上海、杭州、南京、北京還成交了46幅含自持土地，總自持建面達(dá)53.21萬平方米，與去年同期相比，供應(yīng)地塊量增長超4倍。

可見今年以來，租賃性住房的“原料供應(yīng)”在加速、加量。

另有數(shù)據(jù)顯示，自2016年首宗租賃相關(guān)用地入市以來，全國累計(jì)成交租賃相關(guān)用地630宗，規(guī)劃建筑面積約2100萬平方米。雖然這個體量和2020年全國17.6億平商品房銷售面積比起來，如九牛一毛，但至少說明，國家已認(rèn)準(zhǔn)了這一方案，并在加大投入。

另一方面，需要大力發(fā)展租賃住房的主要是房價突出、住房矛盾尖銳的大城市。所以即便租賃性住房在樓市總盤子中占比有限，但對大城市樓市的影響還是不容忽視。

那么，該如何看待這種影響呢？

當(dāng)下國家不遺余力的打壓一二線熱點(diǎn)城市的樓市，尤其是房價，主要考量有二：

其一、“國計(jì)”，防止房價失控，催生出更嚴(yán)重的泡沫，一旦破裂，后果不堪設(shè)想。畢竟美國殷鑒不遠(yuǎn)；

其二、“民生”，當(dāng)下有前途、有奔頭的熱點(diǎn)城市，對年輕人來說，房價都已高不可攀。有的借助家里的“6個錢包”尚能勉強(qiáng)上車，更多則是望房價興嘆，只能選擇租房住。

但現(xiàn)在租房市場問題也很明顯，一是租金高，尤其是較于工資而言；二是居住條件差，且房東亂漲租；三是權(quán)益有限，無法享受重要的城市公共服務(wù)?？傊夥繘]有家的感覺，也沒有家的價值。

如是，這些年輕人只有兩種選擇，一是拼命掙錢、攢錢、再上車。成為炒房客的接盤俠；二是忍痛離開奮斗的城市。不管哪一種結(jié)果，既不利于城市發(fā)展，怨氣的積累也恐將引發(fā)社會問題。香港的教訓(xùn)就在眼前。

如今國家大力推動熱點(diǎn)城市發(fā)展租賃性住房，就是要推動大城市的樓市由“香港模式”轉(zhuǎn)向“新加坡模式”，一個樓市、兩種市場（商品房市場和政策性住房市場），給予人們更多選擇，把年輕人從高房價的焦慮中解脫出來。

那么，未來能做的成么？現(xiàn)在沒人敢打包票，但至少正在往好的一面演進(jìn)。

一、“暴雷潮”過后，那些資本實(shí)力不足且又打著互聯(lián)網(wǎng)玩法、以圈錢上市為目標(biāo)的租賃玩家基本被市場洗出局，如今長租公寓市場已規(guī)范很多，未來只會更規(guī)范。這是有利于行業(yè)發(fā)展的。

二、開發(fā)商尤其是國家隊(duì)進(jìn)場。各地的租賃性用地，肩負(fù)一定民生責(zé)任的國企頻頻出手。即便是以盈利首要目的的民營房企，在競自持上也是相當(dāng)大方（當(dāng)然提前算過賬的）。隨著資本實(shí)力更強(qiáng)大的玩家入場，租賃性住房市場的發(fā)展也將提速。

三、隨著政策的進(jìn)一步明確（如單列租賃住房用地計(jì)劃），未來大城市的土地供給將會進(jìn)一步向租賃性住房傾斜。

四、隨著REITs市場的日漸成熟，重資產(chǎn)屬性的租賃性住房變現(xiàn)通道越來越明朗，而這將進(jìn)一步刺激房企及相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)入租賃性住房的積極性。

2020年北京金融資產(chǎn)交易所推出住房租賃金融服務(wù)，專門用于增加租賃住房供給。

其主要選取位于北京、上海、蘇州、無錫等四個城市的優(yōu)質(zhì)住房租賃企業(yè)作為首批服務(wù)對象，涵蓋集體建設(shè)用地、國有商業(yè)性住宅用地、商服用地及專門的租賃住房用地等可用于租賃住房的土地類型，涉及成熟運(yùn)營項(xiàng)目及待建、在建項(xiàng)目。

2020年7月，北京建信瑞居物業(yè)服務(wù)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓順利完成，底層物業(yè)為無錫鳳凰城長租公寓。

五、租賃性住房的拿地成本相對較低，這也為日后降租金提供了操作空間。