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 [ 中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年廣州新房網(wǎng)簽成交約10.1萬套，同比上升27%，近十年內(nèi)僅次于2016年。 ]

　　 違規(guī)流入樓市的信貸資金正在迅速“歸位”。

　　 廣東銀保監(jiān)局轄內(nèi)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的排查情況有了初步結(jié)果：截至3月16日，轄內(nèi)（不含深圳）銀行機(jī)構(gòu)已完成個(gè)人經(jīng)營性貸款自查的銀行網(wǎng)點(diǎn)共4501個(gè)，排查個(gè)人經(jīng)營性貸款5678億元，個(gè)人消費(fèi)貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額2.77億元，共920戶。其中廣州地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額1.47億元，涉305戶。

　　 這也是繼央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布重磅文件《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱“房貸新規(guī)”）之后，樓市再迎強(qiáng)監(jiān)管。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，從信貸端關(guān)緊水龍頭，廣州、東莞等廣東省樓市較熱城市將降溫。

　　 信貸資金違規(guī)入樓市被強(qiáng)監(jiān)管

　　 早在今年2月初，廣東各家銀行就開始圍繞信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行檢查。

　　 從各家金融機(jī)構(gòu)的排查范圍看，自2020年以來的個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營性貸款業(yè)務(wù)成為此輪各家銀行排查重點(diǎn)。建設(shè)銀行(601939,股吧)廣東省分行等部分銀行除了自查外，還重點(diǎn)排查了與第三方業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作情況。

　　 自3月以來，對(duì)于信貸資金違規(guī)流入樓市的排查從北京、上海、廣東等個(gè)別省份逐步升級(jí)，擴(kuò)圍至遼寧、黑龍江、內(nèi)蒙古、深圳等多個(gè)地區(qū)。

　　 以樓市交投活躍的深圳為例，自3月9日起，部分銀行已對(duì)違規(guī)流向樓市的信貸資金進(jìn)行自查，要求客戶提前進(jìn)行返還。3月12日，“深圳多家銀行收回違規(guī)流入樓市貸款”登上微博熱搜，引發(fā)網(wǎng)友熱議。這也是繼2020年4月之后，深圳再次對(duì)經(jīng)營貸資金流向進(jìn)行排查。

　　 諸多城市對(duì)于經(jīng)營貸資金流向樓市采取明令禁止，各地銀保監(jiān)局多次因相關(guān)銀行貸款業(yè)務(wù)違規(guī)下發(fā)罰單。但目前，尚未有類似廣東省這種較大范圍的排查結(jié)果出爐。

　　 據(jù)了解，廣東銀保監(jiān)局已要求銀行限期整改問責(zé)，目前銀行機(jī)構(gòu)采取了終止額度、一次性全額結(jié)清、分期提前還款等整改措施，對(duì)存在違規(guī)問題的內(nèi)部員工開展了警示告誡、通報(bào)批評(píng)、積分扣減、經(jīng)濟(jì)處罰等問責(zé)。

　　 人民銀行廣州分行、廣東銀保監(jiān)局表示，對(duì)于通過弄虛作假、隱瞞真實(shí)情況，或者提供虛假證明材料等方式申請(qǐng)貸款購買商品住房者，以及對(duì)此提供不當(dāng)協(xié)助者，有關(guān)部門將對(duì)其違法違規(guī)行為進(jìn)行聯(lián)合懲戒。屬于騙取貸款或者詐騙貸款的，是國家明令禁止的犯罪行為，更會(huì)受到嚴(yán)厲打擊和懲處。

　　 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從近期的地方動(dòng)態(tài)來看，各地銀監(jiān)部門都在加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營貸貸后的資金流向檢查，包括交易背景的真實(shí)性，受托支付的流程是否合理，是否存在大額提現(xiàn)，是否存在借款人及直系親屬近半年購房的情況，銀監(jiān)部門也會(huì)協(xié)調(diào)銀行與銀行之間資金追蹤的合作。嚴(yán)打經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，將是今年房地產(chǎn)調(diào)控的主要工作。

　　 具體來看，2020年的經(jīng)營貸資金流向排查主要集中在新增個(gè)人貸款、授信審查審批等環(huán)節(jié)。廣東省的這輪排查涉及新增及存量貸款的授信調(diào)查、授信審查審批、授信后管理、第三方機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作等各個(gè)環(huán)節(jié)，力度更大。

　　 深圳的一家大型銀行個(gè)人信貸部的相關(guān)負(fù)責(zé)人士向第一財(cái)經(jīng)記者直言，廣東省的這輪經(jīng)營貸資金監(jiān)管覆蓋貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查，基本上對(duì)貸款的流向全鏈條監(jiān)管，這是很少見，也是很嚴(yán)格的，對(duì)于樓市去杠桿有很大的作用。

　　 過熱樓市或“降溫”

　　 隨著監(jiān)管越來越嚴(yán)厲，樓市的變化也非常明顯。

　　 以深圳為例，在《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》（下稱“新政”）出臺(tái)的2月份，據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，深圳二手住宅市場(chǎng)過戶4166套，環(huán)比下跌40.55%，二手住宅市場(chǎng)成交量幾近腰斬。這種態(tài)勢(shì)仍在延續(xù)，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，上周（3月8日至14日）深圳二手房網(wǎng)簽988套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比下降0.3%。

　　 深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，新政發(fā)布至今，深圳二手房市場(chǎng)進(jìn)入低位橫盤期，在宏觀金融政策沒有明顯變化下，低位橫盤或?qū)⒊掷m(xù)一段時(shí)間。類似樓市成交行情下行的狀況在東莞的部分片區(qū)也同樣存在。

　　 廣州樓市在2020年度的火爆度同樣引人注目。

　　 中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年廣州新房網(wǎng)簽成交約10.1萬套，同比上升27%，近十年內(nèi)僅次于2016年；二手房成交約13.1萬套，同比增長(zhǎng)21.9%。南沙、天河、海珠、越秀、荔灣、黃埔同比增幅居前列，均同比增長(zhǎng)五成以上。

　　 成交量的提升也直接拉動(dòng)房?jī)r(jià)上行?？硕饠?shù)據(jù)顯示，去年10月，廣州新房成交均價(jià)首次突破3萬元/平方米。隨后的11月、12月新房均價(jià)繼續(xù)攀升，12月均價(jià)突破3.2萬元/平方米。

　　 保利投顧研究院指出，市場(chǎng)對(duì)于樓市看漲預(yù)期仍較為強(qiáng)烈。自2020年5月以來二手住宅價(jià)格持續(xù)居全國前列；二手報(bào)價(jià)指數(shù)穩(wěn)步上升，10月后突破50，報(bào)價(jià)上調(diào)的房源占比持續(xù)提升，客戶看漲信心較強(qiáng)。

　　 復(fù)盤2020年，市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，2020年廣州住宅市場(chǎng)開啟向上新周期。上半年受疫情沖擊成交乏力，而下半年，在近遠(yuǎn)郊人才購房政策放寬、土地市場(chǎng)熱度傳導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃利好、新房供應(yīng)創(chuàng)新高、莞深外溢客群等增量促成下，廣州樓市得以加快恢復(fù)。

　　 樓市行情火爆也帶動(dòng)了投機(jī)氛圍升溫。據(jù)了解，以住房為抵押、申請(qǐng)經(jīng)營貸套出大量現(xiàn)金、再投資炒房投機(jī)的行為開始在天河、黃埔、南沙等熱門板塊出現(xiàn)。不少樓市投資客花費(fèi)千元，找中介公司注冊(cè)或過戶一家殼公司，偽造經(jīng)營流水，“變身”為合法的經(jīng)營者，然后找墊資公司提供一筆過橋資金來全款買房，房子過戶后再把房子作為抵押物，向銀行申請(qǐng)經(jīng)營貸償還過橋資金。

　　 2020年四季度以來，廣州房?jī)r(jià)快速上漲，投資客更是活躍起來，上述經(jīng)營貸流入廣州樓市的情況也隨之增多。由于廣州銀行普遍的首套房貸利率和二套房貸利率在5%以上，遠(yuǎn)高于普遍為4.5%左右的房抵經(jīng)營貸利率，投資客利用經(jīng)營貸炒房的套利動(dòng)機(jī)越發(fā)強(qiáng)烈。

　　 國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，廣州新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1%，同比上漲5.9%，漲幅均位列一線城市之首。二手房方面，廣州環(huán)比上漲1.4%，同比上漲8.7%，漲幅在一線城市中僅次于深圳。

　　 信貸資金違規(guī)流入樓市的專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)排查如今迎來落地，這被不少地產(chǎn)人士視為，央行房貸新規(guī)發(fā)布以來，廣州、東莞等廣東省熱門樓市再迎信貸端收緊的標(biāo)志。

　　 與深圳、東莞稍有不同的是，廣州樓市供應(yīng)量常年保持充足，今年新增商品房貨量將超11萬套。

　　 合富研究院在今年1月的廣州樓市分析報(bào)告中進(jìn)一步指出，其中七成貨量集中在“規(guī)劃兌現(xiàn)力度大/配套成熟”板塊，預(yù)計(jì)市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)“有效供需對(duì)接”，在供應(yīng)帶動(dòng)下，2021年廣州商品住宅市場(chǎng)成交仍可維持在1000萬平方米以上的“相對(duì)高位”。整個(gè)市場(chǎng)的供求和成交仍將處于高位。

　　 值得一提的是，今年在去年行情較為火爆的黃埔區(qū)、南沙區(qū)、番禺區(qū)等供貨在1000套以上的大規(guī)模貨量項(xiàng)目亦將增多，“一盤獨(dú)大”的現(xiàn)象減少，客戶選擇更多。再疊加如今“控杠桿”將更大程度制約“投資、投機(jī)性”購房行為、抑制價(jià)格過快上行，并驅(qū)動(dòng)規(guī)模房企推貨保持高位。

　　 綜合來看，廣州樓市剛需客可心態(tài)更為從容地在“規(guī)劃兌現(xiàn)力度大/配套成熟”板塊挑選樓盤，競(jìng)爭(zhēng)力不足的開發(fā)商有必要適度下調(diào)樓市預(yù)期，而穩(wěn)價(jià)出貨仍會(huì)是實(shí)力品牌開發(fā)商的主流營銷策略。