熱點關注行業(yè)處于快速擴張期，規(guī)模持續(xù)增長，物業(yè)股在資本的加持下股價飄紅。3月16日，恒大物業(yè)（6666.HK）以7.38%的漲幅收盤，領漲港股物業(yè)板塊。收盤后，恒大物業(yè)發(fā)布了其上市的首份年報，在收入和利潤方面均有較好的業(yè)績表現。
數據顯示，2020年全恒大物業(yè)實現營收約為105.1億，同比增長43.3%；毛利潤為40.06億，同比增長128.3%；凈利潤約為26.5億，同比增長184.3%；毛利率為38.1%，凈利率為25.2%。
恒大物業(yè)管理層在業(yè)績會上表達了對2020年業(yè)績的認可，同時對未來的發(fā)展提出了更高的期許。計劃2021年每月拓展面積不低于3000萬平米，2021年合約面積不低于8億平米，在管面積突破6億平米，力爭成為“全球最大綜合城市服務運營商”。
規(guī)模為上 力爭“大而強”
脫胎于中國恒大，恒大物業(yè)的發(fā)展路徑沿襲了恒大風格，高舉高打，做大做強。從目前的行業(yè)發(fā)展來看，物業(yè)未來是一個規(guī)模極大的賽道。恒大物業(yè)執(zhí)行董事兼總經理胡亮給出的預測數據，未來兩到三年，全國物業(yè)管理總規(guī)模會超過300億，2020年前10強的物業(yè)公司市占率也只是剛超過10%。
而從目前的數據看，恒大物業(yè)截至2020年年底在管面積約3億平方米，合約面積約5.65億平方米；截至2020年年中，碧桂園服務合同管理面積為7.46億平方米，雅生活服務在管面積為3.53億平方米。
這就意味著物業(yè)賽道的規(guī)模擴張才剛剛開始，龍頭物業(yè)企業(yè)憑借品牌及強資源整合能力，未來規(guī)模擴張的空間還很大。
物業(yè)公司深諳該發(fā)展邏輯，合景悠活上演“蛇吞象”，13億收購了雪松智聯80%股權，碧桂園服務以49.4億元的高總價收購另一上市物企藍光嘉寶服務，成為目前為止資金規(guī)模最大的物業(yè)行業(yè)收并購案例。
于恒大物業(yè)而言，規(guī)模擴張可兩條腿走路。背靠中國恒大，其每年超8000萬平方米的銷售面積將為恒大物業(yè)的在管面積提升提供強大的支撐。同時，依靠資本的力量與品牌優(yōu)勢，表達第三方業(yè)務的收并購，快速實現規(guī)模擴張。
對比“市值王”碧桂園，恒大物業(yè)在兩年前就開啟了收并購步伐，收并購共計14次、總耗資超57億元，僅2020年收購金額就達到了44.5億元，占據物企首位。
目前數據顯示，一系列大手筆收購之后，2021年前兩個月恒大物業(yè)新增拓展在管面積1.1億㎡，完成全年拓展目標的31%。截至2021年2月28日，在管面積達到4.13億平方米，較2020年末增長37.67%。
“麥當勞”式擴張 能否確保規(guī)模利潤雙收？
恒大物業(yè)管理層在此次2020年度業(yè)績發(fā)布會上表示，按照年初的目標，預計公司平均每月拓展面積不低于3000萬㎡，2021年合約面積不低于8億㎡，在管面積將突破6億㎡。截至2021年2月28日，恒大物業(yè)公司已布局全國310個城市，已簽約并服務2792個項目，服務201萬戶業(yè)主。
在物業(yè)企業(yè)快速加碼收并購的過程中，出現增加規(guī)模但利潤下滑的情況，去年的“并購狂人”藍光嘉寶服務給行業(yè)提出了新的思考。
恒大物業(yè)將如何避免收并購物業(yè)出現利潤下滑的情況，保證增長質量。恒大物業(yè)管理層表示，將通過標準化模式，不斷豐富管理業(yè)態(tài)類型，立足現有在管項目，實現“1拓10”發(fā)散式擴張；依靠中國恒大地產、旅游、健康及汽車產業(yè)園等多元化產業(yè)，為快速拓展不同業(yè)態(tài)項目積累了豐富管理經驗和人才；通過并購不同業(yè)態(tài)優(yōu)秀物企，增加管理規(guī)模與經驗，加快多元業(yè)態(tài)拓展速度。
該收并購模式依靠標準化輸出，實現“麥當勞”式復制發(fā)展。在加盟制的運營模式下，麥當勞餐廳利用自己的影響力帶來巨大的客流量，轉而帶動附近商圈的地價，增加自己的議價能力。在這種全球特許化的經營模式下，對于產品的量化標準和人員行為規(guī)范要求是極其嚴格的，形成自己的一套標準的管理模式。
為配合該收并購模式，達到“1、3、7、1”的快速管理復制，即1天內核心人員配置到崗；3天內完成基礎業(yè)務梳理；七天內完成SaaS平臺接入；1個月內標準化體系全面復制，恒大建立了一整套獨有的標準化運營體系，也儲備了大量的高素質、高學歷、年輕化“兩高一輕”的人才隊伍，僅在校招大學生一項上，儲備人才有2096人。
同時，恒大物業(yè)管理層介紹，收并購絕對不是盲目的，對標的的選擇有清晰的標準?！弊钪饕囊粋€標準是盡調審計后毛利率需在20%的水平，凈利率也不低于10%。而標準化運營之外，通過科技賦能，運營成本可有效降低10%到15%，能夠縮短與恒大物業(yè)之間毛利率的差距。
如今物業(yè)行業(yè)站上風口，競爭也會愈加激烈，在強者林立的格局中，立下行業(yè)最強Flag的恒大物業(yè)是否能突出重圍、拔得頭籌還需時間來證明。
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