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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國寶 在北京做法拍房生意的王明最近把業(yè)務(wù)延伸到了一河之隔的河北燕郊?！拔覀冎饕霰本┑姆ㄅ姆?，我住在燕郊，所以最近把這邊的法拍房也對(duì)接起來了?！?1月5日，王明告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

王明是北京一家知名法拍網(wǎng)站的業(yè)務(wù)人員，在他居住在燕郊的小區(qū)地下車庫張貼著法拍房的廣告：“北京、燕郊不限購司法拍賣房源每月新增700-900套”、“部分房源不限資質(zhì)”。

根據(jù)人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)公布的信息不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月5日，在忽略部分房屋二次拍賣的情況下，2020年三河市人民法院執(zhí)行的燕郊法拍房數(shù)量達(dá)到208套（次），是2019年全年數(shù)量的2.2倍。

在這些司法拍賣的房源中，有相當(dāng)部分的債權(quán)人為銀行機(jī)構(gòu)。以2020年的208套（次）來看，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從其中隨機(jī)選取55套有執(zhí)行文書的房源，其中有29套的申請(qǐng)執(zhí)行人為銀行機(jī)構(gòu)，占比超過一半。

法拍房源大量上新

王明整理出來一個(gè)11月4日到到11月24日20天內(nèi)開拍的燕郊法拍房源名單，這份名單共有49套房源。

往年由于房源數(shù)量不多，王明一直沒有注意到燕郊法拍房市場(chǎng)，從銀行朋友處得知最近房源增加后，他近水樓臺(tái)拾起來燕郊的業(yè)務(wù)。

王明告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，其所在公司專業(yè)做法拍生意，客戶先和他們公司簽署拍賣委托合同，選中意向房源后，從客戶參與競(jìng)拍銀行賬戶中凍結(jié)起拍價(jià)1.5%的履約保證金，他們會(huì)協(xié)助客戶進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查、報(bào)名及參拍。

通常情況下，司法拍賣規(guī)則是價(jià)高者得，王明不保證競(jìng)拍過程，如果客戶成果競(jìng)得房源后，王明會(huì)協(xié)助對(duì)接法院拿材料、繳納稅費(fèi)、過戶等手續(xù)，同時(shí)會(huì)協(xié)助房屋騰退及交接等事宜，“我們是包過戶、包交房?！?/p>

如果順利競(jìng)得房源并成交，王明所在公司收取總成交價(jià)3%的費(fèi)用，如果不成功，則不收取費(fèi)用。按照他的說法，按照以往他做拍房經(jīng)驗(yàn)，最終成交價(jià)一般會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)的10%-30%左右。

據(jù)他介紹，目前燕郊可選擇房源的范圍比較大，起拍價(jià)一般介于評(píng)估價(jià)的6折到10折之間，尤其是二拍房源，起拍價(jià)普遍較低。

人民法院資產(chǎn)訴訟網(wǎng)顯示，截至11月4日，最近一個(gè)月三河市人民法院公布的法拍房源數(shù)量為57套，2020年以來發(fā)布的房源數(shù)量是208套（次），其中下半年以來發(fā)布執(zhí)行的房源數(shù)量達(dá)到148套。

2019年三河市人民法院公布執(zhí)行法拍房源數(shù)量是94套（次），2018年是82套次，2017年限購政策實(shí)施當(dāng)年的這一數(shù)字是10套，而燕郊房地產(chǎn)成交最為活躍的2016年執(zhí)行的法拍房只有4套。

淘寶司法平臺(tái)的數(shù)據(jù)來看，截至11月4日，燕郊地區(qū)法拍房源上架數(shù)量為108套（次），同比增長27%，其中正在拍賣和即將開始拍賣的數(shù)量為21套。而2019年全年上架法拍房源數(shù)量是2018年的2.6倍。

同期，京東拍賣平臺(tái)燕郊地區(qū)的法拍房源數(shù)量是130套（次），是2019年全年上架房源數(shù)量的5.6倍。其中正在拍賣或即將拍賣的房源數(shù)量是66套。而2019年全年上架房源數(shù)量是2018年的近4倍。

從11月以來成交的法拍房源來看，成交價(jià)格普遍在評(píng)估價(jià)的7折以內(nèi)。11月成交的一套中駿四季花都的82平方米的房源，成交價(jià)格是105萬元，是評(píng)估價(jià)的6.4折，單價(jià)是1.28萬元/平方米。

同一天成交的金谷美麗城一套118平方米房源，成交價(jià)是161萬元，是評(píng)估價(jià)的6.9折，單價(jià)為1.36萬元/平方米。

而11月1日成交的福成二期一套86平方米的房源，成交價(jià)格是92萬元，折合單價(jià)不足1.1萬元/平方米。

據(jù)王明透露，房源成交后，除了其所在公司收取3%的費(fèi)用后，其他費(fèi)用還包括契稅、水電、物業(yè)、取暖等費(fèi)用。“其他成本還是有的，但肯定比市場(chǎng)價(jià)便宜，起碼省個(gè)裝修費(fèi)是沒有任何問題的?！?/p>

銀行債權(quán)人占比過半

11月2日，三河市人民法院發(fā)布一套東方夏威夷北區(qū)93平方米法拍房，申請(qǐng)執(zhí)行人為農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)三河市支行。房源于2019年9月22日被查封，將在12月5日開始在京東拍賣平臺(tái)開始拍賣。

該套房源于2016年8月18日被抵押給農(nóng)業(yè)銀行，對(duì)應(yīng)的債權(quán)數(shù)額為192萬元，借款期限為20年。三河市人民法院判決書顯示，該筆借款用途為購房，從2017年9月24日期開始逾期。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，同一被執(zhí)行人，還于2016年8月22日以購買二手房名義向中國銀行(601988,股吧)大廠支行貸款196萬元，貸款期限為20年，在償還了6萬元本金及利息后即斷供。這些房源拍賣所得款項(xiàng)，主要用來償還銀行借款。

另一套已經(jīng)于9月9日流拍福成四期的房源，三河市人民法院執(zhí)行裁定書顯示，執(zhí)行人為中國銀行燕郊分行，該套房產(chǎn)于2018年9月27日抵押給中國銀行，貸款額度為126萬元，貸款用途為購買二手房，貸款期限為30年。

另一套于10月10日成交的福成五期的房源，申請(qǐng)執(zhí)行人為中國郵政儲(chǔ)蓄銀行三河燕郊支行。該套房源于2016年7月4日抵押給郵儲(chǔ)銀行三河燕郊支行，貸款額度為100萬元，貸款期限為15年，最終該套房源成交價(jià)為79.3億元。

類似的情況并不在少數(shù)，從三河市法院2020年以來公布的208套（次）法拍房源中隨機(jī)抽取55套房源發(fā)現(xiàn)，其中銀行機(jī)構(gòu)作為申請(qǐng)執(zhí)行人的房源數(shù)為29套，占比超過一半。其他法拍房源涉及民間借貸、個(gè)人房屋買賣、個(gè)人借款、小額貸或信托借款等糾紛。

大部分銀行機(jī)構(gòu)申請(qǐng)執(zhí)行的房源中，被執(zhí)行拍賣的房源即抵押給該銀行機(jī)構(gòu)。據(jù)一位熟悉燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士透露，判斷這類性質(zhì)并不難，一般超過20年貸款期限的基本可以判定為按揭貸款，“如果按揭抵押房源被拍賣，很大可能是因?yàn)閿喙?。?/p>

據(jù)其介紹，一般房屋作為抵押物的貸款有兩種，一種是經(jīng)營抵押貸，一種是按揭貸。2017年前后，在燕郊房地產(chǎn)上行過程中，不乏投資客用抵押貸炒房的行為，甚至部分激進(jìn)的投資客通過民間借貸及小額貸進(jìn)行炒房。

根據(jù)他的了解，在燕郊，經(jīng)營性抵押貸款，一般期限均在10年左右，很少有超過15年以上期限的?！爱?dāng)時(shí)很多炒房客都是賣一套房的錢，來作為買兩套的首付，或者通過提高評(píng)估價(jià)來從銀行機(jī)構(gòu)套取首付款，用抵押貸炒房的畢竟是少數(shù)。”

相比抵押貸，用民間借貸或小額貸作為過橋資金的炒房客并不在少數(shù)?！跋裉岣咴u(píng)估價(jià)這種方式，先向個(gè)人或小額貸公司短期拆借首付款，等銀行款下來了，套取出來再還上，僅僅有幾千元到幾萬元不等的成本，等于零首付買房。”上述熟悉燕郊房地產(chǎn)的人士透露。

該人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，從去年開始，不斷有一些老客戶向其打聽燕郊房?jī)r(jià)走勢(shì)，“說月供撐不住了，問房?jī)r(jià)還有沒有翻盤的機(jī)會(huì)，二手房會(huì)不會(huì)放開限購，人才政策會(huì)不會(huì)松動(dòng)，很多人都撐不住了?！?/p>

炒房客潰敗

對(duì)于多數(shù)房地產(chǎn)投資客而言，包括燕郊在內(nèi)的環(huán)京樓市是一場(chǎng)噩夢(mèng)，尤其是在2017年6月燕郊限購政策出臺(tái)前后的幾個(gè)月，一部分投資客重資押注北京平谷線，部分投資客以超過3萬元/平方米價(jià)格囤積房源。

一位燕郊資深房地產(chǎn)投資客告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，他于2008年前后定居燕郊，房?jī)r(jià)在萬元以下的時(shí)候，他先后買入四套房，2015年和2016年房?jī)r(jià)上行過程中，他賣出兩套?！暗扔谫嵙巳兑陨??！?/p>

2017年北京317調(diào)控政策出臺(tái)后，燕郊非但沒有收到影響，反而受到大量投資客的追捧，加上地鐵平谷縣開工儀式舉行等消息，燕郊房地產(chǎn)界普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)漲至4萬元/平方米指日可待，首爾甜城等部分小區(qū)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)炒到3.9萬元/平方米。

在這種背景下，這名資深投資客以2.8萬元/平方米-3.3萬元/平方米的價(jià)格先后在燕郊買下三套房?！百u了兩套房的錢，除了留下百十來萬用來還月供，其他的基本都投出去了。那個(gè)時(shí)候想著，等年底價(jià)格漲到4萬就賣掉了。”

但他等來的不是房?jī)r(jià)漲到4萬元/平方米，2017年6月三河出臺(tái)限購政策后，燕郊樓市成交遭遇寒冬，到了年底，月均成交套數(shù)不足2016年平均水平的十分之一。在這種情況下，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)。

到了2019年初的時(shí)候，該名資深炒房客預(yù)留的月供已經(jīng)所剩無幾，“那個(gè)時(shí)候只能堅(jiān)持到春節(jié)后，只能割肉了，春節(jié)前，委托中介賣出一套兩居室，這套房買的時(shí)候6千多價(jià)格，賣的時(shí)候不到1.8萬元?！彼f。

在他的五套房產(chǎn)中，賣出去的這套屬于次好房源，本來不打算賣，但一方面市場(chǎng)下行，購房者更為挑剔，較差的房源基本無人問津；另一方面，其他房源賣掉的錢，還不夠用來還銀行尾款。

他告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，目前手中的資金可以確保月供續(xù)期到2021年六七月，對(duì)他而言，這是一場(chǎng)與時(shí)間賽跑的游戲，隨著燕郊一手房限購有條件放開、地鐵平谷線北京段開工，燕郊的房?jī)r(jià)也在緩慢上升。

目前，燕郊一手房?jī)r(jià)格普遍超過2萬元/平方米，部分品質(zhì)較好的房源價(jià)格達(dá)到2.5萬元/平方米左右。房?jī)r(jià)每上升一點(diǎn)，這名投資客的虧損就會(huì)減少一點(diǎn)，“關(guān)鍵是能不能堅(jiān)持到房?jī)r(jià)和成交回暖的時(shí)候?！彼嘈?。

在近幾年燕郊房?jī)r(jià)跌宕起伏的過程中，通過炒房實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由或置換到北京的投資客不乏其人，像這位投資客被深套的人也不在少數(shù)。上述熟悉燕郊房地產(chǎn)人士透露，除了普通投資客外，大量的房地產(chǎn)公司員工和中介也被套住。

據(jù)該人士透露，炒房客中斷供的人不在少數(shù)，但在龐大的燕郊投資客中占比并不高，目前拍賣的房源中，大部分在2019年就已經(jīng)違約或斷供，“一小部分高杠桿的可能會(huì)出現(xiàn)斷供，大部分人還是能堅(jiān)持住的，但未來會(huì)如何，誰也預(yù)料不到。”