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不知不覺，2020年居然已經(jīng)過去一大半了，小伙伴今年目標完成得如何了？

現(xiàn)在疫情對行業(yè)影響逐漸消去，但大家可能還是會感到迷茫：下半年房地產(chǎn)行業(yè)會恢復嗎？房企未來還會面臨哪些挑戰(zhàn)？如何度過今年的難關？

最近，明源君觀看了多場地產(chǎn)直播分享，包括中城聯(lián)盟推出的“和未來好好談談”云上版、明源地產(chǎn)研究院推出的系列大咖直播。旭輝董事長林中、世聯(lián)行(002285,股吧)董事長陳勁松、中梁地產(chǎn)集團首席戰(zhàn)略官曹俊浩等重磅嘉賓，分享了對未來地產(chǎn)行業(yè)走勢的判斷。明源君特地幫大家總結重要的知識點，下面分享給大家，希望能給大家一些啟發(fā)。

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一線城市放松限購的前提是房價不漲

今年受到疫情影響，很多地產(chǎn)人都期望調控政策會有所松綁。但事實上，很多城市出臺的寬松政策都難逃“一日游”的命運。

今年兩會強調“房住不炒”的定位，明顯這是一個長期的對房地產(chǎn)的基本政策。

兩會還提到了：因城施策促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，要加快老舊小區(qū)的改造，今年新開工的項目會達到3.9萬個，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法。

其實可以看出，這些都是對房地產(chǎn)比較中性的政策，維持了過去中央和國務院對房地產(chǎn)調控政策的穩(wěn)定。很多人擔心會推出房地產(chǎn)稅，其實穩(wěn)妥推進的意思是說這個事情不會那么快，要深思熟慮以后才會推進。

所以，一線城市放松限購的可能性很小，而且基本前提是房價不漲，也并非持平，而是某些區(qū)域的房價略有下跌。這是放松的前提。

不過，調控也不是完全沒有放松的可能。今年有可能放松的是限價，某些城市正在通過人才政策的微調來放松限購。在房住不炒的基調下，一線城市還是會摁住，二線城市會放活一點，三四線越往后放開的可能性越大。

三四線部分城市會回暖

三季度出現(xiàn)拿地窗口期

受疫情影響，2月、3月基本停擺，市場直到4月份才逐步恢復正常，5月才達到了正常計劃的目標值。2、3、4月的業(yè)績缺口很難在下半年追趕回來，因為整個看今年房地產(chǎn)市場還是平穩(wěn)為主，不會大起大落。

全年來看，很多專家在預測，今年大概會比去年銷售額減少5-10%，企業(yè)也會受到影響，會比原定的計劃至少有10-20%的縮減。

今年房地產(chǎn)市場走向跟2012年、2013年有很多相似之處。比如2012年上半年時候一二線土地市場溢價率震蕩上行，到三季度的時候，出現(xiàn)短暫的拿地窗口，進入2013年后維持在高位。而三四線隨著一二線的帶動，出現(xiàn)了一個穩(wěn)步上升的狀態(tài)。

前段時間，一二線城市土拍很火，地王重出江湖，地市開始托樓市，土拍高溢價也會提高老百姓(603883,股吧)預期。預計到了三四季度，三四線城市會隨著一二線城市的升溫，開始有一個明顯的回暖。

另外，三季度可能也會出現(xiàn)短暫的拿地窗口期。進入2021年后，整個土地市場還是會維持在一個相對高位的箱體里。

房地產(chǎn)行業(yè)進入低容錯時代

一旦犯錯就很難翻身

未來這個行業(yè)進入一個低容錯時代，一旦犯錯就很難翻身。因為行業(yè)利潤空間很狹小，一旦犯錯項目可能就不盈利，一旦犯錯企業(yè)就會不盈利。不盈利就會碰到巨大的挑戰(zhàn)和問題。低容錯時代的挑戰(zhàn)主要有以下四個方面：

第一，不要在戰(zhàn)略方向、投資布局、經(jīng)營節(jié)奏上出錯。這種方面出錯市場不可能再為此買單，以前在市場高速成長期，你出錯了還可以買單，下次還能增長起來，以后就不行了，因為在市場平穩(wěn)增長期，你一旦出錯你就會出局。

第二，不要買錯地、定錯位、選錯總包。這屬于低能水平的出錯。

第三，不囤地、不捂盤、不買地王。如果你買了地王，賣不出去，就只有囤地、捂盤，你會發(fā)現(xiàn)捂?zhèn)€3年，那個地價一分錢都沒漲，但是你要付出巨額的利息成本，其實就是虧錢。

第四，過去這個行業(yè)掙錢比較容易，就是掙快錢、掙大錢。其實現(xiàn)在來看，現(xiàn)在到未來這個行業(yè)都是應該學會掙慢錢、掙小錢、辛苦的掙錢。

城市分化加劇

長三角最安全，封閉市場也有機會

疫情過后，土拍市場非?；鸨掳肽陼唲訂?？

今天的城市分化比歷史上任何一個時期都更加明顯，每個城市就像個股一樣，都有各自獨立的行情，都有自己獨立的城市周期。而城市嚴重分化帶來的短周期、小機會、脈沖波動下對精準投資和微觀顆粒度要很細，你才能發(fā)現(xiàn)這種機會，其實這種挑戰(zhàn)是非常大的。

對于投資布局，基本就是兩層結構三類市場。

目前中國主要有三大城市群，長三角投資安全度最高。

比如長三角城市群，整體投資價值明顯高于粵港澳跟京津冀，但湖州除外。

再看粵港澳，各個城市的趨勢差異很明顯，所以對粵港澳判斷要慎之又慎，一不小心可能就踩到雷。像廣州深圳這兩個城市，安全邊際很高。但是，廣深100km都市圈里面的城市，像江門、肇慶、清遠存在比較的明顯透支，而在150km到200km的城市，像河源、茂名、湛江這些城市，相對比較封閉，供需還比較好，相對比較穩(wěn)。

京津冀整體投資價值偏低，而且周邊波動幅度非常大，只有像黃金東北部一些城市，秦皇島、承德、赤峰，靠近東北的幾個城市，整體供需還比較良好，其他城市價值比較偏低。

從都市圈看，不同城市分化嚴重。

重點持續(xù)關注都市圈有10個，包括上海都市圈+蘇錫常、杭州都市圈、寧波都市圈、合肥都市圈、廣州都市圈、深圳都市圈、鄭州都市圈、昆明都市圈、呼市都市圈。

短期內優(yōu)先關注有8個：南京、武漢、濟南、青島、成都、南昌、南寧、長春都市圈。

需要謹慎判斷的都市圈有7個：長沙、重慶、石家莊、貴陽、西安、廈門、福州、哈爾濱都市圈。因為整個都市圈里面分化非常嚴重。

封閉市場同樣存在較大機會。

封閉市場都是非都市圈城市，是相對獨立的存在。很多封閉市場其實投資價值都不差。

長期投資價值的封閉市場8個：南陽、衡州、棗莊；5個：東營、臨、長治、濮陽、三明

短期存在投資機會的封閉市場14個：赤峰、大同、濟寧、鹽城、宜昌、萍鄉(xiāng)、柳州、郴州、玉林、茂名、湛江、河源、揭陽、汕頭。

需求變化

剛需市場未來將進一步疲軟

在未來，受疫情影響的逐步顯現(xiàn)，需求端特別是剛性需求會受到預期收入的影響，可能會比較疲軟，所以對下半年的市場不宜太樂觀，要以平常心來對待。

據(jù)多家房企調研報告顯示，確實有客戶因為收入減少短期內放棄買房，但同時也有很多客戶將購房計劃提前了，導致買房需求在疫情前后基本沒變化。

疫情對國民經(jīng)濟還是很大影響影響，對收入和就業(yè)的影響，以及對未來預期的影響，一大部分剛需的客戶在推遲買房的決策，甚至短期內放棄了買房的決策。

不過，部分剛需客戶退場，也會有新的客戶進來。

①手里有余錢的高凈值客戶，他們買房是為了增值保障

②部分三四線城市可能會逐步放松限購，限購放松后會釋放部分需求

③疫情使一部分客戶加速進場買房，特別是一些改善型的客戶，會使一些猶豫不決的客戶從租房到買房

這幾點從上半年年可以觀察到，一線城市改善項目賣得比較好，甚至有超額認購。但剛需項目普遍去化不如改善理想，甚至有些項目開盤的去化率也只有30%，說明這一層客戶受疫情的影響比改善性的客戶要來得大。

都市圈內周期輪動特征被弱化

但仍然存在

目前都市圈內周期輪動的特征變弱了，但仍然存在，可以通過周期輪動的打法來尋找投資機會。比如以二手房價為底層數(shù)據(jù)，通過歷史房價走勢找出房價波動的規(guī)律，再結合各種指標，輸出該城市周期規(guī)律，從而預判出該城市未來一年的房價走向。

以杭州為例，長期趨勢來看，房價一直都比較穩(wěn)。而離杭州很近的紹興，它的波動從長期趨勢看有正有負。2016年7月以前，杭州與紹興周期輪動特征很明顯，且波幅放大，走勢幾乎一摸一樣。2016年7月份以后，隨著杭州930強調控，周期輪動這種特征被弱化了，但是邏輯依然還在。

從周期指標分析來看，受杭州2019年三四季度緩慢復蘇帶動，預計紹興2020年二三季度快速復蘇，2021年二季度接近周期頂部，從2019年四季度到2020年三季度，這一年紹興都存在較好的拿地機會。

重視商業(yè)辦公產(chǎn)品的更新迭代

之前明源君講過必須對產(chǎn)品進行快速的更新?lián)Q代，上半年不少房企都升級了自家產(chǎn)品，從戶型布局、歸家無接觸、獨立玄關、廚房衛(wèi)生間升級等多方面進行了產(chǎn)品更新。

但值得注意的是，除了住宅產(chǎn)品，同時要重視辦公和商業(yè)產(chǎn)品的升級，未來要深入地思考智慧辦公的產(chǎn)品，因為越來越多的人可能會選擇在家辦公，通過技術手段已經(jīng)能很好地解決遠程視頻會議的效果、溝通的效果。所以企業(yè)未來對辦公樓的需求跟辦公樓的選擇和功能，以及智能提出新的要求。商業(yè)也會受到影響，特別是餐飲未來在商場中的比重、影院是不是作為一個標配。

在這一輪疫情下，零售走上了線上化，線上和線下的結合，對未來零售對面積的需求、布點的需求都會發(fā)生變化，對動線也會發(fā)生變化。所有企業(yè)一定要加快對產(chǎn)品的研發(fā)，對產(chǎn)品的升級換代。

數(shù)字化轉型是大勢所趨

未來房企要做到5個在線

目前中國90后已經(jīng)成為購房主流，他們是社會最有活力的一群人，他們是線上成長的一代人，思維、生活，乃至整體工作習慣都完全不一樣了。數(shù)字化轉型是一個大勢所趨，未來會是一個數(shù)字化的時代。

第一，數(shù)字化轉型的核心目的對房企來說有幾個：一是能促進管理提效，管理效率能提高很多。二是要做到業(yè)務賦能，三是要輔助決策，四是使房企的營業(yè)模式發(fā)生顛覆性的變化。未來房企要做到五個在線：全員在線、流程在線、產(chǎn)品在線、服務在線、營銷在線。

第二，要從傳統(tǒng)的銷售、傳統(tǒng)的CRM系統(tǒng)轉化成線上的客戶平臺、線上的營銷平臺，加上業(yè)務中臺、線下項目這種組織模式的打法。線上完成鎖單，加上現(xiàn)場帶看、線下簽約，未來是房企營銷的標準打法。

第三，打通各個業(yè)務底層的數(shù)據(jù)，從購房、物業(yè)、租賃、養(yǎng)老、教育，這些底層數(shù)據(jù)的打通，其實會發(fā)生很多的生意，就像物業(yè)一樣，十幾年前沒有看到物業(yè)有這么多社區(qū)的增值服務，有很多新的生意產(chǎn)生，所以打通底層的數(shù)據(jù)非常重要。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)要有很強的互聯(lián)網(wǎng)的思維和文化，如果沒有互聯(lián)網(wǎng)的思維和文化，房地產(chǎn)企業(yè)是很難調整到數(shù)字化時代，向數(shù)字化轉型所具備的要求。

第五，要從過去傳統(tǒng)的KPI開始轉向OKR，這也是在適應數(shù)字化時代對績效管理的要求，從績效管理到績效使能，這是未來能適應不斷要創(chuàng)新、不斷要迭代，不確定性下找不到方向，不斷地去試探尋找方向的企業(yè)，這也是對房企帶來了很大的挑戰(zhàn)。

未來，房企要加快數(shù)字化轉型，提高精細化管理。