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這些天，大家對深圳樓市的一些亂象感觸頗深。你們從新聞中看到的那些騷操作，還只是冰山一角。

　　深圳當(dāng)?shù)氐囊恍I(yè)內(nèi)人士說深圳房價上漲是市場真實需求的體現(xiàn)，跟貼息貸款，哄抬房價等通通無關(guān)。看上去好像是的，漲價也有人愿意接盤，這不是市場這只看不見的手在發(fā)揮作用么？

　　但持這種觀點的人卻故意避開了資金來源的問題，連首付都是借的，貸款就更不必說了，經(jīng)營房抵貸違規(guī)流入房地產(chǎn)，所有的手續(xù)都可以做到完美。銀行要查企業(yè)的購銷合同，查流水，證明企業(yè)的經(jīng)營活動正常，這些流水統(tǒng)統(tǒng)都可以做?，F(xiàn)在的銀行倒是怕你借錢去創(chuàng)業(yè)去補充經(jīng)營現(xiàn)金流，挪去買房并不鼓勵，但是心里更踏實。這就是現(xiàn)在銀行的真實態(tài)度。

　　而炒房客那邊呢，首付是借的，房貸也是借的，手握一兩年的還款資金，循環(huán)買入賣出，不斷套現(xiàn)。這種市場的最終結(jié)果是快速泡沫化，因為底層的購房者很快會無接盤。

　　所以，所謂市場在發(fā)揮作用，就是任由市場瘋狂投機，最終歸于泡沫化，最終沒有人能夠幸免，包括那些投資炒房客。

　　相對于深圳的瘋狂，北京樓市表現(xiàn)得就克制得多了。

　　今年以來，北京樓市賣得最火的，不是豪宅，大平層，而是70平米-90平米的剛需住宅產(chǎn)品，如果符合普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，那就更好賣了。

　　歸根結(jié)底北京樓市仍然是完全由剛需支撐的市場，類似深圳那種情況是不存在的。

　　想要讓更多人買得起房，就得蓋普通住宅。要么是總價更便宜，要么是單價更便宜，要么都便宜。歸根結(jié)底，北京對普通住宅和非普通住宅的待遇差別不小。普通住宅首付3.5成，非普通住宅首付4成，如果是二套房，普通住宅首付4成，非普通住宅首付直接飆升至8成。

　　北京對普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也很嚴(yán)格，目前還執(zhí)行2014年的規(guī)定。

　　具體如下：

　　1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；

　　2、單套建筑面積在140㎡（含）以下；

　　3、單價或總價不超過最高限價，滿足其一即可，具體如下：

　　北京對二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)又極其嚴(yán)格，除了本地的有房記錄，房產(chǎn)交易記錄，全國范圍內(nèi)的房貸記錄都將被參考，有其一就是二套房。

　　所以，對開發(fā)商來說，要讓剛需買得起房，盡可能要滿足以上所有條件。在北京在售的限競房中，滿足普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，都比較好賣，剩下那些樓盤去化就更難了。

　　過去五年，北京人均月薪從7000元漲到10000元，而新房均價從32000元/平米漲到54000元/平米，差距進(jìn)一步拉大了。這就是北京樓市真實的底層房價收入比，年輕人想要買房，戶型更小能接受，地段更差也能接受，買得起就行了。

　　北京幾年前新房上車成本就是150萬起了，今年150萬-200萬首付，選擇空間依然很大。今年還有新項目把首付拉低至100萬甚至50萬級別，這可是住宅，在幾年前是不敢想的。

　　北京住宅市場正在朝著小型化，剛需化繼續(xù)發(fā)展。

　　這方面以三居室的變化最為明顯。以前是110-140平米的舒適型三居，現(xiàn)在是70-110平米的緊湊型三居。

　　比如長安云錦、長安云尚、寰宇時代、北京國際社區(qū)，這些大熱的項目，統(tǒng)統(tǒng)都是剛需戶型，比如寰宇時代最低的有過48平米住宅。前三個是中海，最后一個是金茂。中海是最能理解北京樓市的房企，其洞察力無出其右，再憑借超高的成本控制能力，利潤依然笑傲群雄，其他房企且學(xué)著呢。

　　普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和貸款政策遏制了炒房空間，真實的購買力擺在面前，限競房地塊及“7090”法則繼續(xù)?？恐@一套政策，北京這幾年的房價相當(dāng)穩(wěn)，開發(fā)商也得妥協(xié)，總價和單價都不能定得過分，因為真實的購買力確實沒那么強。

　　另外，還有一個有利于房價穩(wěn)定的因素是老舊小區(qū)改造正在提速，而北京在老舊小區(qū)改造上，一定是走在前列的。未來一大批不那么被待見的老破小二手房將有望重新獲得購房者的青睞，進(jìn)一步提高樓市的整體供應(yīng)量。

　　而深圳，壓力依舊很大，這一波過后，房價又將邁上一個新臺階。

　　對比人均可支配收入，北京2019年是67756元，深圳2019年是62522.4元。

　　深圳的人均可支配收入比北京低，但房價卻高出北京一大截。房價當(dāng)然不僅僅是跟收入相關(guān)，較低的落戶門檻，較多的人口流入，高收入人群收入增長幅度明顯領(lǐng)先中低收入者等因素也助漲了深圳房價。但對于短期非理性上漲，炒作因素絕對占主導(dǎo)。

　　現(xiàn)在深圳，哪些人最痛苦，真正買不起房的人，已經(jīng)錯失炒房機會的那些人，擔(dān)心資金鏈斷裂的一部分炒房客。

　　而在北京，今年依舊是自住買房的好日子，除非調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但這種可能性極小。