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最近，北京2020年一季度的土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)出爐了，數(shù)據(jù)顯示，一季度北京住宅用地成交樓面均價(jià)為32633元/平米，同比上漲81%。

　　漲幅如此之高，主要是因?yàn)槿c(diǎn)，

　　一是這些地塊起始價(jià)就比較貴，推出樓面均價(jià)為32633元/平方米，同比上漲89%。

　　二是今年這些地塊，不限價(jià)地塊明顯增加，16宗成交宅地，就有12宗地塊未限制房?jī)r(jià)。這種地塊給了開(kāi)發(fā)商更大的自由度，能夠開(kāi)發(fā)更高端的住宅，賺更多的錢。

　　三是拿地的房企背景比較強(qiáng)，手中有更多的錢，成本也更低。所以在土拍上的競(jìng)爭(zhēng)也更為激烈，比如有10宗地塊是溢價(jià)成交的，平均溢價(jià)率達(dá)到了19%，明顯高于去年的11%，進(jìn)一步推高成交價(jià)。

　　北京的土拍市場(chǎng)，其實(shí)是一個(gè)縮影，為了給房地產(chǎn)保駕護(hù)航，實(shí)際上今年這段時(shí)間，政策做了非常多的工作。

　　其他城市降低了預(yù)售門檻，繳納土地出讓金可以分期，不再要求現(xiàn)房銷售，提出一部分預(yù)售監(jiān)管資金等等政策，實(shí)質(zhì)上也是能給北京樓市帶來(lái)利好。

　　對(duì)龍頭房企來(lái)說(shuō)，資源都是全國(guó)調(diào)配的，北京的土地太有價(jià)值了，房企在其他城市所獲得的政策利好所節(jié)省出來(lái)的資源，都可以投向北京市場(chǎng)。

　　而北京，由于城市的特殊性，根本不需要過(guò)多調(diào)整，只要多增加一些不限價(jià)地塊，能多給一些讓我自由發(fā)揮的地塊，那就是對(duì)房企最大的利好。

　　房企老板們都樂(lè)開(kāi)了花。

　　不限價(jià)地塊來(lái)了，最直接影響是什么？由于全年土地供應(yīng)量相對(duì)一定，剛需宅地供應(yīng)量會(huì)相應(yīng)減少一點(diǎn)，高端盤(pán)會(huì)增加一點(diǎn)。未來(lái)的新房成交價(jià)會(huì)被拉高，市場(chǎng)上能買到的剛需盤(pán)會(huì)少一點(diǎn)，而且剛需盤(pán)雖然限價(jià)，但購(gòu)買難度會(huì)稍微大一點(diǎn)。

　　原因很簡(jiǎn)單，周邊一旦出現(xiàn)了某個(gè)不限價(jià)樓盤(pán)，這些所謂的剛需盤(pán)爭(zhēng)奪會(huì)更加激烈，投資比例會(huì)增加，到手后價(jià)格就會(huì)逐漸看齊不限價(jià)的樓盤(pán)。雖然樓盤(pán)定位不同，但也會(huì)逐漸拉近差距。

　　這是北京不限價(jià)地塊增多所帶來(lái)的一些影響。所以，對(duì)于未來(lái)的限價(jià)房，雖然產(chǎn)品上可能仍然有瑕疵，但是現(xiàn)在也得重新審視，畢竟樓市格局變化了，兩年多的“9070”被撕開(kāi)了一個(gè)小小的口子，有一點(diǎn)點(diǎn)更加利好改善、高端、投資性需求了。

　　我們?cè)賮?lái)看看深圳，前幾天我寫(xiě)了幾篇關(guān)于深圳樓市的稿子，提到了深圳的“喝茶費(fèi)”，杠桿操作，以及購(gòu)房人群分析。實(shí)際上深圳的房?jī)r(jià)，在最近這一個(gè)多月，漲得真有點(diǎn)狠。同一個(gè)樓盤(pán)，如果對(duì)比半年前的價(jià)格，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)漲幅有多驚人，30%的都不在少數(shù)。深圳樓市亢奮，既有內(nèi)在因素，也有外在因素。內(nèi)在因素就是深圳樓市自去年11月份開(kāi)始的這一輪利好，逐漸釋放。深圳調(diào)控近4年了，去年11月才算是有一點(diǎn)明顯的上行趨勢(shì)。再加上深圳商品房市場(chǎng)受到人才房安居房計(jì)劃的影響，供應(yīng)量也存在問(wèn)題。外在因素就是疫情導(dǎo)致的寬松金融。定向降準(zhǔn)說(shuō)得很嚴(yán)苛，但現(xiàn)在你看實(shí)際真正快速?gòu)?fù)蘇的行業(yè)有幾個(gè)？哪個(gè)行業(yè)能比得上房地產(chǎn)？餐飲業(yè)也沒(méi)復(fù)蘇，海底撈和西貝漲點(diǎn)價(jià)就被罵慘，更別說(shuō)全國(guó)還有13000多家小微餐飲企業(yè)倒閉了。旅游業(yè)沖擊更別提了，攜程現(xiàn)在也是非常艱難，高管降薪，員工輪休等等。健身房及電影院可能是最慘的，由于是密閉空間，到現(xiàn)在也不讓開(kāi)門?，F(xiàn)在扶持力度最強(qiáng)的，可能是汽車行業(yè)，消費(fèi)稅免征再延續(xù)2年，部分城市推遲了國(guó)六標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行時(shí)間，以幫助車企消化國(guó)五庫(kù)存車輛，部分城市還出臺(tái)了力度更強(qiáng)的置換補(bǔ)貼，另外放開(kāi)汽車限購(gòu)的呼聲也越來(lái)越強(qiáng)烈。作為支柱產(chǎn)業(yè)，貢獻(xiàn)社會(huì)零售總額達(dá)10%，汽車產(chǎn)業(yè)的重要性不言而喻。相比較其他消費(fèi)，買房是消費(fèi)，更是投資，寬松所釋放的流動(dòng)性，不可避免流入房地產(chǎn)。深圳就是一個(gè)縮影。對(duì)富人，投資客來(lái)說(shuō)，這個(gè)時(shí)候買房太合適了。每一輪寬松，對(duì)富人來(lái)說(shuō)，都是一次財(cái)富暴漲的機(jī)會(huì)，這次依然如此。他們能借到更多的錢，撬動(dòng)更大的杠桿，買入更多的房子，等待房?jī)r(jià)上漲。而剛需呢？連“喝茶費(fèi)”都交不起。類似的情況，現(xiàn)在也出現(xiàn)在上海，這些購(gòu)房壓力最大的城市，都成為他們的目標(biāo)。細(xì)細(xì)數(shù)來(lái)，這一輪政策，房企獲得了直接利好，投資客覓得了良機(jī)，而剛需離房子可能更遠(yuǎn)了。