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與其他熱門區(qū)域不同，涿州是目前環(huán)京半小時(shí)交通圈中唯一一個(gè)在沒有社?；蛲甓惖那闆r下允許非戶籍人口購買首套房的城市，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)“北漂”選擇在涿州買房，主要看中的就是高鐵一站式通勤。除此之外，涿州的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷一輪起伏后，目前相對(duì)平穩(wěn)。然而，平穩(wěn)的背后，一些不滿足于限價(jià)的開發(fā)商開始玩起溢價(jià)款的把戲。而在二手房領(lǐng)域，更是存在高空置率、無房本交易的問題，購房者在選擇置業(yè)涿州時(shí)，要對(duì)此有所衡量。

01

新房：寫不進(jìn)合同的溢價(jià)款

作為環(huán)京城市圈的一分子，涿州仰仗高鐵出行的便利性，已逐漸成為北京外溢客群的首選置業(yè)之所。從北京西站出發(fā)，乘坐高鐵到涿州東僅需約25分鐘，相當(dāng)于在北京乘坐地鐵6、7站所需時(shí)間，加上市內(nèi)通勤時(shí)間，1個(gè)半小時(shí)到兩個(gè)小時(shí)的交通時(shí)長，讓涿州也成為環(huán)京置業(yè)的選擇。

受高鐵帶動(dòng)的影響，涿州目前概念性最強(qiáng)的就是高鐵新城板塊。但據(jù)北京商報(bào)記者走訪了解，目前該區(qū)域在售新盤并不多，包括華融現(xiàn)代城、鴻坤理想灣、K2獅子城等多個(gè)項(xiàng)目已紛紛告罄，諾大的涿州高鐵新城板塊只有商辦項(xiàng)目萬科城際之光以及唯一的住宅項(xiàng)目華遠(yuǎn)·海藍(lán)城在售。

作為高鐵板塊唯一住宅， 在周邊二手房均價(jià)1.1萬元/平方米左右的涿州高鐵新城板塊，華遠(yuǎn)·海藍(lán)城打出了1.6萬元/平方米的高價(jià)，依然有很多北京購房者頗感興趣，但超高首付款成為了擋在購房者面前的難題。

據(jù)華遠(yuǎn)·海藍(lán)城銷售人員介紹，該項(xiàng)目實(shí)際備案價(jià)不到1.1萬元/平方米，實(shí)際售價(jià)在1.6萬元/平方米左右，多出來的5000元屬于“溢價(jià)”款項(xiàng)。

“這個(gè)是我們項(xiàng)目的價(jià)值所在，高鐵邊上就這一個(gè)項(xiàng)目，政府不讓賺不代表市場(chǎng)不讓。”正因如此，所有溢價(jià)款項(xiàng)需要另行支付，不能算作網(wǎng)簽價(jià)格，無法寫入購房合同，不能走貸款。

在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，來自北京的購房者曹吉祥給記者算了筆賬：目前涿州市的限購政策為“對(duì)非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含二手房）且首付款比例不低于30%”，華遠(yuǎn)·海藍(lán)城81平方米的主力兩居戶型的備案均價(jià)約為1.1萬元/平方米，自己需要準(zhǔn)備81×1.1×30%=26.73萬元，約為27萬元的首付款外，還需要準(zhǔn)備81×（1.6-1.1）=40.5萬元的額外款，首付款總額超過67萬元，實(shí)際首付比例約為50%。“但關(guān)鍵的問題是，這40多萬的額外款是不寫在房本或者購房合同上的，如果按照住建局的備案價(jià)格看，我的首付比例已經(jīng)高達(dá)75%了。”讓曹吉祥擔(dān)心的是，多出來的這40多萬元額外款，并不受到監(jiān)管部門保護(hù)，一旦開發(fā)商資金鏈斷裂或者項(xiàng)目本身存在問題，亦或自己想要退房，這40多萬元的額外款項(xiàng)能不能追回來是個(gè)未知。

或許知道這樣一筆巨款對(duì)于購房者是個(gè)不小的門檻，華遠(yuǎn)·海藍(lán)城銷售人員也直言可以給予分期支付的政策，但對(duì)于選擇貸款的購房者來說，整體負(fù)擔(dān)依然不小。

實(shí)際上在涿州，不僅僅是高鐵板塊的華遠(yuǎn)·海藍(lán)城，在老城區(qū)的“溢價(jià)”也成為眾多新房項(xiàng)目的“共同”選擇。多位銷售人員承認(rèn)，受到調(diào)控影響，開發(fā)商為了“拿證”，首次開盤時(shí)政府備案價(jià)過低，與目前市場(chǎng)房?jī)r(jià)存在較大差額，開發(fā)商為了不虧本，只好收取不等的“溢價(jià)”，目前大部分的溢價(jià)款在10萬-20萬元，華遠(yuǎn)·海藍(lán)城因?yàn)槭歉哞F概念，所以收的比較多。

北京商報(bào)記者就此撥打涿州市住建局熱線電話，得到的答復(fù)是開發(fā)商收取“溢價(jià)”是違規(guī)行為，且這部分款項(xiàng)容易引起糾紛，建議購房者要參照售樓處價(jià)格公示表，按照“一房一價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行購買。

當(dāng)天的售樓處，包括曹吉祥在內(nèi)的購房者均表示，來涿州買房子的北京購房者，無外乎兩種：一是真沒錢，能夠接受通勤時(shí)間成本，不愿意租房的，這部分群體對(duì)于價(jià)格極為敏感，首付比例如此高的項(xiàng)目確實(shí)讓他們望而生畏。二是投資客，然而在經(jīng)歷了2017年前后的一輪炒作、回調(diào)后，目前涿州的市場(chǎng)已經(jīng)趨于平穩(wěn)，由于“缺乏概念”，投資客對(duì)這里的態(tài)度比較淡漠。曹吉祥笑談：北三縣有副中心，固安吃的是雄安新區(qū)+新機(jī)場(chǎng)，連比涿州遠(yuǎn)的高碑店都有產(chǎn)業(yè)承接的概念，涿州確實(shí)缺少快速上漲的動(dòng)力。“但就是因?yàn)榭粗羞@里穩(wěn)定才來的，沒想到還碰上個(gè)溢價(jià)款。”

02

二手房：無證交易的尷尬

新房有溢價(jià)款門檻，涿州的二手房交易也并不容易。

據(jù)了解，受市場(chǎng)需求影響，涿州在售的二手房也多以兩居為主，單價(jià)約1.1萬元/平方米，總房款約百萬。中介人員告訴北京商報(bào)記者，一些著急的業(yè)主會(huì)選擇降價(jià)甩賣，但這種房源并不多，屬于可遇不可求，要看“緣分”。

此外，因?yàn)槎际墙鼛啄甑捻?xiàng)目，所以整體二手房房源差別不大，無論是戶型還是價(jià)格，都大同小異。“受市場(chǎng)遇冷影響，目前二手房議價(jià)空間很大，比如總價(jià)100萬元的房子可以還價(jià)到95萬元甚至90萬元，部分房源連精裝修都附贈(zèng)了，可以拎包入住。”上述中介人員稱，“90后”已成為置業(yè)主力，目前這批二手房房源多為不到五年的新盤，小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等方面，都能滿足當(dāng)下年輕人的需求，對(duì)于“北漂一族”來說也是不錯(cuò)的選擇。

然而，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無論高鐵新城還是涿州老城，二手房交易市場(chǎng)都存在沒有房產(chǎn)證的問題，而其房屋買賣也多由買家、賣家和中介私下達(dá)成協(xié)議。具體操作流程為：先簽訂“三方協(xié)議”交首付款給房主，等到房主辦理完房產(chǎn)證后再進(jìn)行過戶，然后購房者去申請(qǐng)銀行貸款。

當(dāng)?shù)匾患抑薪榈墓ぷ魅藛T告訴記者，暫時(shí)沒有房產(chǎn)證沒關(guān)系，這只是影響房子過戶和貸款辦理，其他方面并不受影響。“而且這種房源在價(jià)格方面會(huì)相對(duì)便宜，一平方米近千元的差額，算下來也能省個(gè)裝修費(fèi)呢！”上述中介人員進(jìn)一步表示。

這種“實(shí)惠”真的可取嗎？對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析稱，沒有房產(chǎn)證，買了房之后，就不能證明房子屬于購房者，一旦原房主違約，購房者很難去保障自己的合法權(quán)益不受侵害。特別是未來如果房?jī)r(jià)大幅度上漲，之前所支付的款項(xiàng)很可能就不作數(shù)了，原房主違約概率會(huì)非常大。此外，一些商品房本身也可能存在問題，這也會(huì)導(dǎo)致購房者長期處于“懸空”狀態(tài)，所以在購買此類房源時(shí)要擦亮眼睛。

03

存量：高空置率之殤

隨著環(huán)京限購政策的陸續(xù)落地，涿州成為唯一非戶籍人口首套住房不限購的城市。

然而高空置率已經(jīng)無法避免。據(jù)涿州當(dāng)?shù)囟址恐薪槿藛T介紹，目前涿州新房項(xiàng)目大部分都已交付，但入住率并不高，平均下來大概在60%左右，而正是這批交房不到五年的房源，支撐著涿州的二手房市場(chǎng)。

“涿州購房主體還是以北京客群居多，對(duì)于他們來說，老城區(qū)交通相對(duì)沒那么便利，而高鐵新城板塊又缺少商業(yè)配套，所以空置率才會(huì)這么高，未來隨著涿州的發(fā)展，一切都會(huì)好的。”該二手房中介人員感慨道。

在這位中介口中，目前涿州已引入包括中船重工、中冶科工、中國五礦、中關(guān)村、華僑城在內(nèi)的多家“中字頭”、“國字頭”企業(yè)，而與之對(duì)應(yīng)的，涿州的醫(yī)療、教育、商業(yè)配套等也將同步跟進(jìn)。未來涿州在高鐵新城板塊將會(huì)規(guī)劃占比一半以上的商業(yè)業(yè)態(tài)，一方面彌補(bǔ)高鐵新城板塊中商業(yè)配套的不足，另一方面也可提升該板塊的升值潛力，將來會(huì)成為涿州房?jī)r(jià)“跳高”的關(guān)鍵。

對(duì)于目前涿州樓市，當(dāng)?shù)貥潜P銷售人員也直言，站在自住人群角度，目前考慮涿州無疑是好的選擇，涿州沒有限購門檻，房?jī)r(jià)相較于其他環(huán)京區(qū)域要更便宜，而且更加穩(wěn)定，高鐵出行很便利；站在投資客角度，目前涿州老城區(qū)已經(jīng)飽和，投資意義不大，而高鐵新城板塊還有待進(jìn)一步開發(fā)，才會(huì)釋放其潛力。

在郭毅看來，涿州發(fā)展起步較晚，因其產(chǎn)業(yè)支撐較少，外來人口匯入量不夠，所以房?jī)r(jià)缺乏持續(xù)上漲的動(dòng)力。未來隨著產(chǎn)業(yè)入駐量的提升，涿州的住房需求得以釋放，房?jī)r(jià)走勢(shì)或許能打破“穩(wěn)”的階段。

另有分析認(rèn)為，涿州買房不能落戶，也是造成其房?jī)r(jià)走勢(shì)趨“穩(wěn)”的原因之一。根據(jù)最新政策，在涿州落戶需繳納三年當(dāng)?shù)厣绫＃@對(duì)于大多數(shù)購房者來說，會(huì)影響到他們的未來規(guī)劃，購房的積極性遭到打擊，而涿州本地需求則不具備推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的條件。