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經(jīng)歷史上最嚴調(diào)控下的小陽春、境內(nèi)外融資渠道全面收緊之后，2019年“金九”成為考驗房地產(chǎn)企業(yè)銷售決心及營銷能力最重要的節(jié)點。

　　億翰智庫《2019年1-9月中國典型房企銷售業(yè)績TOP200》榜單顯示，前九個月TOP10房企銷售額一舉超3.2萬億元，與此同時，銷售過千億的房企較8月份再增4家、TOP30房企門檻值繼續(xù)延續(xù)高增長態(tài)勢，行業(yè)集中度再次提升。

　　TOP30房企銷售端集中度達50%

　　前9個月，房企各陣營門檻值仍然保持穩(wěn)步增長，但TOP20房企增速呈現(xiàn)放緩明顯態(tài)勢，同比漲幅較2018年同期下降63%。對“千億目標”的強烈追求之下，TOP30房企門檻值延續(xù)了高增長態(tài)勢，同比2018年1~9月上升18%，集中度達到50%。

　　頭部房企的優(yōu)勢則更為顯著，億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月30日，“碧萬恒”三強房企銷售額已突破1.5萬億元。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對每日經(jīng)濟新聞記者表示，“行業(yè)集中度對提升比如會給中小房企帶來一定的競爭壓力，至少中小型房企在投資、拿地、房屋銷售方面都受到一些掣肘。當下應該適當考慮，尋找一些新的機會，包括存量物業(yè)的經(jīng)營、農(nóng)村集體建設用地的開發(fā)等等，都值得中小型房地產(chǎn)企業(yè)積極嘗試。”

　　億翰智庫預測，由于行業(yè)融資環(huán)境的逐步緊縮，為提高行業(yè)話語權，并降低融資難度，“準千億”房企規(guī)模訴求愈加強烈，預計企業(yè)間兼并合作將更加頻繁，2019年千億房企陣營將再度擴容。

　　恒大“金九”效應顯著 世茂重回第一梯隊

　　1~9月，TOP10房企銷售額一舉超3.2萬億元，但表現(xiàn)最為亮眼的企業(yè)當屬中國恒大與世茂房地產(chǎn)。

　　單月數(shù)據(jù)看，中國恒大9月全口徑銷售金額高達830億元，不僅位居全行業(yè)首位，更創(chuàng)下歷史新高。2019年9月，恒大全口徑銷售金額環(huán)比增長達74%，同比增長32%，“金九”效應顯著。

　　世茂房地產(chǎn)則以累計全口徑合約銷售金額1740億元、同比增長44%重回TOP10，歷時五年再度回歸行業(yè)第一梯隊。世茂9月單月業(yè)績表現(xiàn)仍然不俗：銷售金額約320.9億元、居行業(yè)第六，環(huán)比增長49%、同比增長57%，9月單月全口徑合約銷售面積為180.6萬平方米，環(huán)比增長50%，同比增長41%。

　　“從銷售數(shù)據(jù)上看，由于以上企業(yè)自身較為穩(wěn)定，世茂這兩年進行的一系列做大規(guī)模、收購項目的動作，令公司在銷售層面能夠獲得較好的成績。這從一個側(cè)面也說明，大型房企現(xiàn)階段經(jīng)營比較穩(wěn)定的情況下，業(yè)績不會受到太大的影響，而部分缺乏穩(wěn)定性和規(guī)模效應的企業(yè)，則相對更容易受到市場壓力大影響，業(yè)績呈現(xiàn)一定的波動?！眹儡S進認為。

　　土地市場或進一步降溫

　　在近期調(diào)控政策延續(xù)“維穩(wěn)”的大基調(diào)下，億翰智庫預計未來融資端政策收緊趨勢大概率將延續(xù)。

　　億翰智庫分析，資金端及全年目標壓力的共同該作用下，企業(yè)加速推盤的搶收意愿明顯。由于融資政策短期內(nèi)暫無明顯放松的可能，加之臨近年末，工程款和農(nóng)民工工資等各項資金支出量較大，現(xiàn)金流對企業(yè)的重要程度可見一斑。

　　另一方面，金九銀十更是實現(xiàn)銷售增長的黃金時點，為完成全年銷售目標，企業(yè)推盤搶收的意愿會更加強烈。進入三季度以來，中小房企也追隨規(guī)模房企的腳步，大舉進入營銷行列，并儲備了充裕的可售貨值。因此，總體來看，四季度行業(yè)的供應量將有一定支撐，在剛需剛改的基礎下，成交端或?qū)⒀永m(xù)回暖趨勢，全年新房銷售面積有望實現(xiàn)正向增長。

　　基于房企對銷售回款的重視，無論是客觀政策層面還是房企的主觀意愿，在現(xiàn)金流緊張的情況下，房企有可能做出以價換量的選擇。

　　而土地成交溢價率下半年來明顯走低，顯示企業(yè)在投資端表現(xiàn)趨于謹慎，因此億翰智庫預計，未來在資金壓力限制下，企業(yè)在土地投資上仍將維持謹慎態(tài)度，土地溢價率下行趨勢也將大概率維持。

　　嚴躍進指出，“后續(xù)宅地交易市場是否活躍，取決于房企的去庫存效果以及資金回籠狀況。從目前來看，庫存去化壓力依然較大、資金狀況也沒有得到實質(zhì)性的改變，據(jù)此判斷，至少今年10月份宅地交易市場會繼續(xù)降溫，購地增速曲線也將繼續(xù)下行。”