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每經(jīng)特約評論員李宇嘉

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了今年1~7月份房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)。

今年前7個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.6%，增速比1~6月份回落0.3個百分點；房屋新開工面積同比增長9.5%，增速回落0.6個百分點，回落幅度比1~6月份擴(kuò)大0.2個百分點。

此外，1~7月份，開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降29.4%，降幅比1~6月份擴(kuò)大1.9個百分點。從房地產(chǎn)上游（拿地、開工和投資）來看，二季度以來熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控和融資“雙緊縮”的效果開始顯現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)拿地和新開工的積極性都有所下降，導(dǎo)致開發(fā)投資增速同樣下滑。

但是，商品房銷售表現(xiàn)出了一定的“韌性”，這超出了市場預(yù)期——1~7月份，全國商品房銷售面積同比下降1.3%，降幅比1~5月份收窄了0.5個百分點，這也改變了今年4月份以來，商品房銷售面積同比降幅連續(xù)擴(kuò)大的局面。

此前，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計，調(diào)控政策有所收緊，致使對市場的預(yù)期出現(xiàn)下滑，再加上6月份按揭利率今年以來首次反彈，按揭貸款再啟額度控制，7月份全國商品房銷售或?qū)黠@下滑。但商品房實際銷售情況卻超出了市場的預(yù)期。

筆者認(rèn)為，未來商品房銷售還會保持一定“韌性”。2014年以來，“去庫存”及“一城一策”的政策基調(diào)一以貫之，使房地產(chǎn)市場整體分化的同時，在售庫存水平也明顯走低，這是商品房銷售保持“韌性”的主要原因之一。

以國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)為例，7月份商品房待售面積為49876萬平方米，同比下降8.4%，比6月末減少286萬平方米。該數(shù)據(jù)已連續(xù)31個月下行，絕對值已降至2014年以來的新低。另外根據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計，7月份29個重點城市中，近七成城市在售庫存消化周期處在12個月的正常范圍內(nèi)，杭州（樓盤）、寧波（樓盤）和武漢（樓盤）等甚至不足4個月。

自4月份以來，調(diào)控政策再現(xiàn)收緊，重點在開發(fā)企業(yè)的融資端。比如房地產(chǎn)貸款啟動了額度控制，開發(fā)商直接融資（境內(nèi)債券、海外債）、信托等全面收緊，私募“假股實債”支撐的土地前端融資被叫停。

一系列舉措讓開發(fā)商資金面臨前所未有的壓力，而2015~2018年市場回升時期的大規(guī)模密集融資，也陸續(xù)到了償還期。因此，預(yù)計開發(fā)商未來還將奉行“高周轉(zhuǎn)”的策略，新入市項目的定價將更為理性，以保障現(xiàn)金流安全。在市場在售庫存較低的情況下，經(jīng)歷了2015~2017年嚴(yán)厲調(diào)控的熱點城市和區(qū)域，將輪動式地進(jìn)入需求端的觸底期或平穩(wěn)期。

另外，近年來國家一直在推進(jìn)都市圈戰(zhàn)略，包括粵港澳大灣區(qū)、長三角城市群、長江中游都市圈、成渝都市圈等，而鄭州（樓盤）、西安（樓盤）、長沙（樓盤）、貴陽等中西部城市，在打造“強省會城市”、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心等方面形勢喜人。未來，這些區(qū)域和城市將成為我國經(jīng)濟(jì)增長的重點地區(qū)。

值得注意的是，在人口、產(chǎn)業(yè)、交通、公共服務(wù)和規(guī)劃等協(xié)同發(fā)展的背景下，這些熱點城市房地產(chǎn)有效供應(yīng)的區(qū)域也擴(kuò)大了，并有望成為全國樓市穩(wěn)定的“壓艙石”。比如，上半年珠三角9個城市新建商品住房交易面積和金額，同比分別增長0.9和10.1%，增速比第一季度提高1.0和7.6個百分點。

國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)也佐證了這一點。1~7月份，東部地區(qū)商品房銷售面積35317萬平方米，同比下降4.2%，降幅比1~6月份收窄0.4個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積25106萬平方米，下降0.1%，降幅收窄0.4個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積24613萬平方米，增長2.8%，增速加快了0.5個百分點。

由此可見，除東部發(fā)達(dá)區(qū)域外，隨著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷、人口回流、“新一線城市”崛起，我國新興都市圈、“強省會城市”也有望成為新的區(qū)域增長極。順應(yīng)都市圈戰(zhàn)略，人口向都市圈、熱點城市遷徙已成為比較明顯的趨勢。基于資源和公共服務(wù)跟著人口走的邏輯，各大城市主政者紛紛以優(yōu)質(zhì)服務(wù)“搶人”，國家在房地產(chǎn)政策上積極開啟供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

一方面，都市圈、一二線熱點城市努力增加土地供應(yīng)，滿足流入人口的住房需求。根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計，上半年一線、二線城市經(jīng)營性土地成交面積同比分別增長了20%和9%。同時，熱點城市加大存量土地盤活，近期深圳（樓盤）、武漢、合肥（樓盤）等加大閑置土地（批而未供和開發(fā)商囤地）的清理力度。

另一方面，在“一個定位（房住不炒）、兩個體系（市場+保障）”的頂層設(shè)計下，國家正在積極構(gòu)建“租購并舉”、“先租后買”、合理改善的住房新制度，打造梯度住房消費模式。在都市圈戰(zhàn)略和消費內(nèi)需主導(dǎo)的城市化“下半場”，新市民、外來人群、城市居民無房戶以及基于美好生活訴求的人居空間改善，將成為需求主體。

同時，我國城鎮(zhèn)化存量住房供應(yīng)品質(zhì)有待提升，比如成套率、有獨立廚衛(wèi)（安裝抽水馬桶）、有電梯、有規(guī)范化物業(yè)管理的社區(qū)和房屋比例，均有待提升。老舊小區(qū)改造、社區(qū)智能化將有光明的前景，這些都將有助于商品房銷售保持強大的韌性。

（作者為廣東省住房政策研究中心首席研究員）