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諸多十年以上的小區(qū)所面臨的共同困境是，物業(yè)費漲價，難于上青天。

　　業(yè)主們反對的理由七七八八：

　　例如，提高物業(yè)費，為什么不是你先提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量？

　　又如，老小區(qū)物業(yè)都是地頭蛇，賬目一泡污，業(yè)委會也與之勾結(jié)！

　　總之，大多數(shù)人唯恐被物業(yè)占了便宜，只顧著眼前的那些小利益，卻絲毫未意識到，好的物業(yè)對于房屋價值的保值有多么重要。

　　目前，上海（樓盤）新小區(qū)物業(yè)費普遍在6-9塊，老小區(qū)平均2塊左右，二者必然分化。

　　那么，從另外一個角度而言，物業(yè)管理公司是一門好生意嗎？

　　物業(yè)公司60%的成本來自人工，而人力成本正在以每年約5%的速度逐年上漲。

　　而收入角度，物業(yè)費的上限卻是清晰而固定的。經(jīng)年累月之后，這真是一門非常糟糕的生意。

　　?

　　收入

　　業(yè)主所繳納的物業(yè)費，構(gòu)成了物業(yè)管理收入的大類之一：基礎(chǔ)服務(wù)收入。

　　也就是常見的保安、保潔、修理和綠化等。

　　港股頗有幾家上市物業(yè)公司，例如綠城服務(wù)、永升生活、佳兆業(yè)、碧桂園、新城悅等。

　　它們披露的數(shù)據(jù)，物業(yè)費整體水平穩(wěn)中略升。

　　然而，這些龍頭，背靠大開發(fā)商，年年有巨量新盤交付，新樓盤的物業(yè)費水平往往顯著高于老樓盤。那么，可以推斷的是，已交付樓盤的物業(yè)費，物業(yè)費基本沒有增長。

　　現(xiàn)實生活中的經(jīng)驗也多是如此。

　　物業(yè)費漲價難的背后，有很多原因。

　　一、一線城市十年以上的小區(qū)，當(dāng)年的購入成本太低了，其中很有些住著千萬房產(chǎn)、但動了三五百塊都很敏感的人。他的資產(chǎn)很大，但現(xiàn)金流很少，時間又很多，尤其是退休人員。

　　二、物業(yè)費漲價需要"雙過半"同意，超過50%戶數(shù)、50%面積。這幾乎是一個不可能完成的任務(wù)。

　　三、為了利潤，物業(yè)公司壓縮員工、克扣服務(wù)，物業(yè)質(zhì)量下降，進而與業(yè)主矛盾重重，于是更難以漲價，簡直是個惡性循環(huán)。

　　即便對于綠城、萬科這樣標(biāo)桿式的物業(yè)，漲價也并非易事。

　　一位在頭部地產(chǎn)物業(yè)的高管，就透露常?？鄲烙谌绾握f服業(yè)主同意漲價。

　　?

　　成本

　　無法漲價的情況下，人力成本又在逐年上漲，不可避免地，物業(yè)管理面臨極大的成本壓力。

　　物業(yè)公司的成本結(jié)構(gòu)

　　物業(yè)公司只有兩個選擇：

　　一、增加人力外包的比例，很多是退休或靈活用工，社保壓力較小。

　　目前在物業(yè)公司上班的人，中年人甚至老年人的比例越來越高，因為年輕人喜歡自由，寧可送外賣、跑滴滴，收入更高。

　　二、增加科技投入，以自助門禁、自助車庫繳費、智能管家、智能安防等自動化設(shè)備，替代人工。

　　或許，未來中國最大的物業(yè)公司，將是一家科技公司。

　　物業(yè)公司的員工外包比例

　　毛利率方面，就港股物業(yè)上市公司的基礎(chǔ)服務(wù)費而言，毛利率基本穩(wěn)定，成本控制是有效的。

　　但是，同樣的，每年巨量交付的新樓盤定價高、入住率低、設(shè)備維修費用少，毛利率較高。

　　于是，那些存量的老樓盤，物業(yè)的毛利率恐怕是逐年下降的。

　　?

　　新方向

　　其實，物業(yè)管理收入還有另外一大類，增值服務(wù)收入。

　　包括小區(qū)內(nèi)廣告位、停車位、商鋪管理收入等。

　　更高級一點的，面向業(yè)主的托育看護、生鮮團購、裝修管理、房產(chǎn)經(jīng)紀等，面向開發(fā)商的銷售帶客、車位與尾盤代銷等，可視作物業(yè)公司的“其他收入”。

　　對大多數(shù)物業(yè)公司而言，基礎(chǔ)服務(wù)的物業(yè)費收入只要保本、甚至沒有大幅虧損即可，真正有前景的業(yè)務(wù)方向是增值服務(wù)。

　　物業(yè)行業(yè)增值服務(wù)收入結(jié)構(gòu)

　　據(jù)興業(yè)證券(601377)的統(tǒng)計，上市物業(yè)公司的增值服務(wù)占總收入的比例已達到30%-40%，并保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢。

　　物業(yè)類上市公司的收入結(jié)構(gòu)（2018）

　　很多軟性的服務(wù)，例如廣告費、停車費(對外)之類的，沒有成本，毛利率較高。

　　而那些更加"性感"的玩法，像社區(qū)團購、養(yǎng)老服務(wù)、健康保險等，用互聯(lián)網(wǎng)的說法就是："物業(yè)公司作為線下最強大的流量入口，巨大的價值仍待挖掘。"

　　但是，物業(yè)公司以目前中學(xué)、中專為主的人才結(jié)構(gòu)，把這想象空間變?yōu)楝F(xiàn)實，并不是一條容易的路。

　　大型物業(yè)管理公司尚有可能，但中小物業(yè)公司，或許只能沉淪。

　　所以，物業(yè)管理公司是一個比較悲催的行業(yè)。

　　而當(dāng)你在選擇樓盤的時候，物業(yè)費高，有時候并不是壞事。