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和訊房產(chǎn)消息 自“房住不炒”這幾個字反復(fù)拿出來定調(diào)樓市時，意味著中國房地產(chǎn)行業(yè)已由高速增長過渡到穩(wěn)定發(fā)展階段。尤其伴隨著金融暴利時代的終結(jié)，如今更加考驗地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化經(jīng)營能力。

　　如何賺錢以及如何持續(xù)穩(wěn)定賺錢，每一家企業(yè)都在危機感的驅(qū)動中自我把脈。那么，在房企們交上的2018年成績單中，經(jīng)營能力到底如何呢？

　　和訊房產(chǎn)獨家發(fā)布的《2018年上市房企經(jīng)營能力榜單TOP50》顯示，經(jīng)過了最原始的土地紅利積累以及敏銳的反應(yīng)調(diào)整能力，四位龍頭老大哥經(jīng)營能力依舊強勁，其中，融創(chuàng)和碧桂園繼2018半年報后再次蟬聯(lián)年度總經(jīng)營能力冠亞軍。

　　而像龍光地產(chǎn)、時代地產(chǎn)、中交地產(chǎn)等中小型房企，由于更加重視經(jīng)營質(zhì)量和效率，也挺進了經(jīng)營能力榜單前十強。

　　但也有一些企業(yè)在追求規(guī)模增長的同時，忽視經(jīng)營質(zhì)量，穩(wěn)定性差，導(dǎo)致總排名下滑嚴(yán)重，比如富力、綠地等。

　　總榜單還顯示，不少房企市值和銷售規(guī)模差距大，千億房企中，只有8家達到了千億市值。而決定房企市值基本面的更多取決于盈利能力及持續(xù)性。

　　需要說明的是，此次排行榜算法，對一個公司經(jīng)營能力的評估，我們采用對分項排名計分，加總后得到這個公司的綜合得分，再根據(jù)綜合得分進行排名。

　　假定參與排名的公司有50家，如果一個公司在ROE、營業(yè)收入增速、扣非凈利潤增速、市值這4個指標(biāo)排名上分別為第3名，第20名，第10名，第9名，那么分別對應(yīng)得分48，31，41，42，綜合得分為162，以此參與排序，分?jǐn)?shù)越高，名次越靠前。

　　主流房企的篩選標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮了三大因素，作為篩選進入榜單房企的基本條件：第一，2018年克而瑞房企銷售榜單前100名；第二，整體上市房企；第三，相關(guān)指標(biāo)可以通過公開信息渠道獲得。

　　融創(chuàng)和碧桂園經(jīng)營力蟬聯(lián)冠亞軍

　　榜單顯示，綜合ROE（凈資產(chǎn)收益率）、營業(yè)收入增速、扣非凈利潤增速、2018市值等四個指標(biāo)來看，龍頭房企有著極強的經(jīng)營能力。

　　其中，融創(chuàng)、碧桂園、恒大、萬科，分列總榜單第1、第2、第7和第10名。尤其值得關(guān)注的是融創(chuàng)和碧桂園，在和訊房產(chǎn)獨家發(fā)布的《2018上半年上市房企經(jīng)營能力榜單TOP50》榜單中，這兩家龍頭房企就占據(jù)總榜前兩名位置。

　　而觀察半年報和年報兩個經(jīng)營能力榜單，融創(chuàng)和碧桂園之所以能夠蟬聯(lián)座次，且與同量級房企拉開差距的關(guān)鍵原因，在于營業(yè)收入增速和扣非凈利潤增速兩個指標(biāo)的大幅增長。

　　尤其是融創(chuàng)，不僅營收增速單指標(biāo)成為前50強房企第一名，扣非凈利潤增速甚至達到了營收增速的2倍。

　　由于營收和利潤步入爆發(fā)增長的新階段，融創(chuàng)在2018年業(yè)績會上也表示“交出了有史以來最優(yōu)年報”，還罕見地將“在堅實的優(yōu)勢平臺上高質(zhì)量增長”一行印在2018業(yè)績發(fā)布會背景板上，足見底氣。

　　當(dāng)然，這也符合行業(yè)規(guī)律：

　　當(dāng)達到一定規(guī)模后，一家企業(yè)經(jīng)營水平便體現(xiàn)在賺錢能力上。而從ROE和扣非凈利潤增速兩個上市公司盈利能力的指標(biāo)看，龍頭房企這種能力愈發(fā)強大。

　　以碧萬恒融2018年ROE為例，指標(biāo)值均保持在20%—30%，超過前50強房企ROE17%這一平均值。有業(yè)內(nèi)人士分析，由于龍頭房企的規(guī)模和融資優(yōu)越感明顯，因此，ROE相對維持在高位，預(yù)計之后仍將穩(wěn)定維持在20%左右的水平。

　　股神巴菲特曾直言其在中國市場的選股標(biāo)準(zhǔn)：只有ROE不低于20%且能穩(wěn)定增長（連續(xù)10年）的企業(yè)才能進入其研究范疇。說明投資者對企業(yè)ROE的重視程度。而按照巴菲特的選股邏輯，2018年龍頭房企的ROE表現(xiàn)均可入選。

　　和訊房產(chǎn)還注意到，在《2018年上市房企經(jīng)營能力榜單TOP50》中，排名前10的房企，除了龍頭房企霸占了四席之位外，還有三家中小型房企挺進前十：龍光第5、時代地產(chǎn)第8、中交地產(chǎn)第11（由于龍湖和時代地產(chǎn)并列第8，占了兩席，中交實則是第10名）。

　　從四個分指標(biāo)看，這三家企業(yè)有一個共同特點：ROE均在30%左右，遠(yuǎn)高于一些大型房企，中交35.4%的ROE單項指標(biāo)甚至是TOP50的最高分。此外，在營收增速達到40%—55%的基礎(chǔ)上，時代地產(chǎn)和中交地產(chǎn)的扣非凈利潤達到了70%，后者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前者增速。這說明，部分中小型房企在發(fā)展中，更加注重經(jīng)營效率和發(fā)展質(zhì)量。

　　前10強房企，保利ROE最低

　　不過，與龍頭房企重視高質(zhì)增長不同，也有一些沖規(guī)模的企業(yè)在追求規(guī)模增長的同時，忽視經(jīng)營質(zhì)量和運營效率，導(dǎo)致ROE較低，扣非凈利潤增速也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于營收增速?？傮w看，盈利穩(wěn)定性較差。

　　以銷售規(guī)模排在碧萬恒融之后的保利為例，保利的ROE位于前十強最后一位，在前50強中也排在后半段，且低于前50強ROE17%的均值。

　　據(jù)和訊房產(chǎn)觀察，近4年保利ROE都未超過20%。巴菲特的黃金搭檔芒格曾表示：

　　長期看，一只股票的回報率與企業(yè)發(fā)展息息相關(guān)，如果一家企業(yè)40年來的盈利一直是資本的6%（即ROE6%），那40年后你的年化收益率不會和6%有什么區(qū)別，即使當(dāng)初你買的是便宜貨。如果企業(yè)在20-30年盈利都是資本18%，即使當(dāng)時出價高，其回報依然會讓你滿意。

　　不僅如此，保利凈利潤增速低于營收增速的一半。由于各項盈利指標(biāo)排名靠后，也使得銷售規(guī)模排在第5位的保利總體經(jīng)營能力水平排在總榜單的第18位。

　　其實，在2018半年報時，保利的凈利潤增速高于營收增速的一倍多，盈利表現(xiàn)相對良好；但到了2018年報，兩個指標(biāo)表現(xiàn)就反了過來。

　　在行業(yè)人士看來，這說明這類房企的盈利穩(wěn)定性較差，在此前依靠毛利驅(qū)動增長，階段性凈利潤增速高于營收增速，但受到如今調(diào)控限價的影響，受價格約束的毛利就會處于下滑態(tài)勢，如此一來，就又會出現(xiàn)凈利潤增速遠(yuǎn)低于營收增速的現(xiàn)象。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，毛利很難維持又想實現(xiàn)ROE高增長，可在三個因素上下功夫：凈利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、杠桿。而最佳方式是低杠桿，高凈利潤率，高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

　　當(dāng)然，一直渴望進入前三的保利也意識到了該問題，在去年保利的股東大會上，董事長宋廣菊就表示，公司在項目周轉(zhuǎn)方面也學(xué)習(xí)了碧桂園的一些做法，現(xiàn)已有專門的運營中心來提高效率。常規(guī)情況下項目爭取一年內(nèi)能夠銷售，有些項目特殊情況下五六個月也可以。

　　和訊房產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，像保利這樣的規(guī)模企業(yè)，存在上述問題的并不在少數(shù)。和訊房產(chǎn)觀察《2018上半年上市房企經(jīng)營能力榜單TOP50》和《2018年上市房企經(jīng)營能力榜單TOP50》兩個榜單，富力、綠地等企業(yè)都存在盈利穩(wěn)定性差。

　　比如，綠地和富力在半年報經(jīng)營能力總榜單中分別排名在第9名、第16名；2018全年，滑落到了第22名、第33名。而影響總排名下降的主要指標(biāo)都與ROE或扣非凈利潤增速有緊密關(guān)系。

　　盈利水平及持續(xù)成長力與市值成正比

　　總榜中，我們還發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象：出色的盈利能力往往市值表現(xiàn)更好。

　　榜單顯示，2018年TOP50房企總市值達26089.4億元，平均市值為521.78億元。整體來看，市值規(guī)模集中度高，TOP16強（均為千億規(guī)模）市值和銷售規(guī)模成正比，銷售額TOP16房企有13家房企市值超過均值。

　　不過，仍有不少房企市值和銷售規(guī)模差距大。

　　千億房企中，只有8家達到了千億市值。個別銷售額超千億的企業(yè)市值僅100多億。而一些銷售規(guī)模雖然未達到千億，但市值規(guī)模卻比千億企業(yè)還高。比如，銷售額915億元的龍光地產(chǎn)，總市值為471.9億元，高于TOP16中的個別千億房企。

　　進一步分析，TOP16房企中，那些市值單項指標(biāo)排名靠后，且2018總市值低于均值521.78億元的房企，差距在于凈利潤增速或ROE等衡量公司盈利能力以及運用自有資本效率的指標(biāo)分值低，從而顯得與銷售規(guī)模排名不相襯，進而影響整體經(jīng)營能力的排名。而龍光的這兩項指標(biāo)由于排名靠前，所以拉升了龍光經(jīng)營能力的總排名，躍居總榜單第5名。

　　對此，中央財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院教授魯桂華向和訊房產(chǎn)表示，銷售規(guī)模和市值并無必然聯(lián)系，市值更多地取決于盈利水平及盈利持續(xù)成長能力，因為買股票本質(zhì)上是購買盈利。另一位證券機構(gòu)分析師則表示，市值規(guī)模不同來自于杠桿率、增長率以及盈利能力的微小差異。

　　克而瑞研究中心國際業(yè)務(wù)總監(jiān)洪圣奇向和訊房產(chǎn)表示，市值是投資者評估公司價值的重要指標(biāo)，理論上也反映了企業(yè)經(jīng)營能力。因此，在資本與房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)系越來越緊密的當(dāng)下，必須重視企業(yè)市值的優(yōu)化，這在一定程度上代表著一家企業(yè)的盈利性和可持續(xù)發(fā)展程度。