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今年春節(jié)以后，不少一二線城市回暖的消息頻傳。最近這段時間，向明源君咨詢到底要不要買房的小伙伴，明顯多了起來。
比如明源君的忠實讀者小林，去年底準備在深圳（樓盤）買房，還讀過幾遍明源君推送的《為什么說未來半年是買房的最佳時機！》，但一直沒有下手。因為那會深圳樓市的成交量不斷走低，砍價的空間不斷擴大，市場接近冰點，看跌的聲音占據(jù)主流。最近，小林跟明源君說，早知道去年底就應該買了，因為他最近去看了不少房，業(yè)主一個個都變得硬氣起來，一分錢都不肯降，甚至還有談一次加一次價格的……小林不得不感慨，由于“看走眼”，又要多出幾十萬。
像小林這樣“看走眼”的潛在購房者還有很多。根據(jù)中國人民銀行調查統(tǒng)計司的數(shù)據(jù)，最近5年，預期房價基本不變的比例，都維持在50%左右！即便將時間繼續(xù)往前推，結果也很相近。
來源：中國人民銀行、明源地產(chǎn)研究院
除此之外，“看不準”和預期“下跌”的比例，長期占25%左右。為啥會這樣？該怎么選擇買房的時機？
1
不同能級的城市，周期不一樣
買房最好別問遠方的親戚朋友
前不久，在2018年業(yè)績發(fā)布會上，弘陽地產(chǎn)總裁何捷表示，弘陽地產(chǎn)更多看到的是東、中、西，或華北、華東、華南三個大的城市帶，因為它們的周期、窗口期是不一樣的，東、中、西或北、中、南的布局結構，會有很多周期的機會，可以對沖未來的市場政策的一些變化……
不同城市的周期是不一樣的。比如，最近這一輪的上漲，首先是2015年起于一線城市，然后2016年二線城市接力，最后，2016年底一二線逐步嚴控之后，三四五線城市才迎來狂歡……
這也是央行調查統(tǒng)計司的數(shù)據(jù)很難反應市場實際情況的重要原因之一，因為央行的城鎮(zhèn)儲戶問卷調查，是每個季度在全國50 個（大、中、?。┱{查城市、400個銀行網(wǎng)點各隨機抽取50名儲戶，全國共20000名儲戶作為調查對象。
也就是說，調查的對象涵蓋了大中小，一二三四線城市。任何一個時間點上，身處不同能級城市的人們，對市場溫度的感知是不一樣的——一線甚至二線漲的時候，大部分三四五線城市的房價還在地板上趴著；當三四五線城市上漲時，一二線已經(jīng)被嚴控……所以，整個小周期下來，一直有50%左右的人預期，下一季度的房價基本不變。
因此，如果你要買房，最好不要征詢遠方親友的建議，因為你們很可能不在一個頻道上面。
2
大部分人的感知滯后于市場
當然，調查數(shù)據(jù)并非完全不準。比如，雖然2014年3季度的報告顯示，對下季房價，19.2%的居民預期“上漲”，51.6%的居民預期“基本不變”，15.8%的居民預期“下降”。但另一個數(shù)據(jù)也顯示居民投資房地產(chǎn)的熱情降溫。央行調查顯示，當時居民偏愛的前三種投資方式分別是“基金及理財產(chǎn)品”、“債券”和“實業(yè)”。這也是房地產(chǎn)投資當年首次未出現(xiàn)在居民投資意愿前三之中。2014年整個樓市行情確實很冷。
不過，整個2014年，商品房的價格還是略漲了一點（當年商品房銷售面積比上年下降了7.6%，但銷售額僅同比下降了6.3%）。也就是說，2008年下跌之后，全國房價均價一直是穩(wěn)步上漲的（如下圖所示）。
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2007~2017年全國GDP、商品房平均價格走勢（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、明源地產(chǎn)研究院）
這個過程中，房價過高的抱怨一直伴隨左右。然而，明源君發(fā)現(xiàn)一個比較有意思的現(xiàn)象——
2011年至2017年一季度，全國房價持續(xù)走高，可是，央行的調查報告卻顯示，認為房價高得難以接受的人數(shù)比例卻持續(xù)走低——從2011年Q1的74%跌到了2017年Q1的52%，而認為房價可以接受的比例卻從29%上升至43%，認為房價很滿意的比例更是從2.1%上漲至4.9%！
明源君認為，或許，相比于高房價，慢漲甚至不漲，才是更多人無法忍受的。因為我們的租金回報率很低，如果房價漲幅較小或者不漲的話，扣除貸款利息，別說增值，連保值都略難。
從心理學上講，這一現(xiàn)象也合理：得到又失去的痛苦，遠遠大于從來沒有得到過。
2011年Q1到2017年Q1，房價穩(wěn)步上漲，固然使得購房壓力變大了，但資產(chǎn)價格的上漲也帶來了財富效應。
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中國人民銀行、明源地產(chǎn)研究院
這種效應，使得人們傾向于追漲，而且相信這一趨勢會持續(xù)下去……
央行的調查就顯示，2016年之前，每一季計劃在下一季買房的比例，平均穩(wěn)定都在14.4%左右，但進入2016年，這一比例持續(xù)創(chuàng)新高，在2017年一季度達到22.9%的歷史新高。這與不少人的感覺正好相悖。
此時，一二線城市已經(jīng)開始進入不斷加碼的調控期，三四線城市的行情剛起來。對比歷史數(shù)據(jù)不難得知，此時一二線城市也依然還有大把的人往里沖，一是限價之后，一二手房房價倒掛，有套利的機會；二是看漲的預期依然強烈。
數(shù)據(jù)顯示，自2013年Q1開始，預期房價上漲的比例持續(xù)下降——從35.8%下降至最低的15.6%，而從2015年Q1開始，這一比例則持續(xù)上揚，到2018年二季度，預期下一個季度房價會上漲的比例達到了36.5%！
然而，事實上，去年下半年，無論是一二線，還是三四線，樓市行情都迅速轉冷，而且不斷走低。
原因在于，不同能級的市場，通常都呈現(xiàn)出這樣的規(guī)律：慢漲幾年，然后快速漲一波。能在底部抓住機會的始終是少數(shù)人，等大多數(shù)人覺醒的時候，其實已經(jīng)接近頂部，或者至少已經(jīng)在半山腰。
3
對剛需來說
當下永遠是最好的買房時機
回到最初的問題，每個人都喜歡買在最低點，賣在最高點。但這樣的操作太難。心存這樣的僥幸，最終最大的可能是像文章開頭的小林一樣，錯失了相對合適的買房時機。
因此，對于小伙伴們的咨詢，明源君大多數(shù)時候給出的都是肯定的回答：如果你是剛需，又負擔得起，那么，此刻、現(xiàn)在可能就是買房的最好時機。主要有以下三大理（樓盤）由：
第一，政府追求的，永遠是市場穩(wěn)健發(fā)展。
雖然不同的場合下，諸多大佬都認為，政府減少對房地產(chǎn)的依賴是對的，房地產(chǎn)不能長期成為火車頭，但房價預期依然會持續(xù)走高。
事實也是如此。
眾所周知，受春節(jié)因素影響，今年2月份，大多數(shù)城市的樓市成交寡淡，部分城市的成交量甚至出現(xiàn)大幅下滑。然而，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2月份，70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅穩(wěn)定。
具體而言，2月份，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量達到57個，較上月少1個；2月份，新建商品住宅價格同比上漲的城市則有69個，比上個月多1個，70個城市中，僅廈門（樓盤）房價未漲，與去年同期持平！
事實上，2015年6月（本輪樓市上漲的起點）至今，房地產(chǎn)市場就沒跌過。即便不斷加碼的調控也只是減緩了上漲，這也是調控的應有之意——穩(wěn)定。去年12月，市場幾乎陷入冰點之際，住建部在會議上明確指出：明年要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。歷史表明，政府通過調需求、調供給，調預期，完全可以做到——穩(wěn)。
穩(wěn)，其實就是平穩(wěn)健康發(fā)展，而不是平穩(wěn)下跌。如前所述，過去十余年來，我國名義GDP和全國商品房房價走勢保持很好的吻合關系。換句話說，居民有沒有購買力，取決于經(jīng)濟能否增長。
美國在1970年左右就進入了城市化穩(wěn)定期，城市人口增長逐步放緩，但此后美國房價指數(shù)漲幅約9倍，驅動房價指數(shù)的上漲動因，是城市人口購買力提升，因為城市化完成之后，經(jīng)濟還在持續(xù)增長，個人收入取代人口數(shù)量，驅動著房價繼續(xù)上漲……
目前，我國GDP回落到7%左右，但在全世界依然處于前列。何況城市化還遠沒有完成。即便買在某個周期的高點，幾年之后再來看，那多半只是震蕩上漲過程中的一個小臺階而而已。
第二，即便開發(fā)商出血大甩賣，你多半買不到。
每當市場比較低迷的時候，都會有一些先知先覺的開發(fā)商率先“降價”回籠資金。因為房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，別說下跌，就是不漲或微漲，對于一個整體負債率都比較高的行業(yè)來說，也會有巨大的壓力。
按照一般的理解，一旦有一個資金繃不住的開發(fā)商降價跑量，就會出現(xiàn)“囚徒困境”——A降一點，B為了跑量降多一點，C跟上降得更多……然而，除2008年，大眾預期的這一慘烈的場景從未出現(xiàn)過。
即便是“降價”“打折”，很多時候不過是回歸正常價格，或者只是減配之后的價格……
為啥？因為從總量上看，房地產(chǎn)是“暴利”行業(yè)，但如果看凈利潤率的話，很多行業(yè)都比房地產(chǎn)行業(yè)要強。開發(fā)商拿地的成本是剛性的，建安成本是剛性的，手里可能還攢著幾個地王沒解套呢，如果降價過猛，那不是自我救贖，而是自殺！畢竟，對于剛需客來說，打八折很可能還不如首付由3成降為2成帶來的效果大。
要開發(fā)商大出血，那是不可能的，真到了那種程度，那是機構出手的時候——都是打折賣，與其散賣，還不如一次打包賣給機構更省事。
像融創(chuàng)、恒大、萬科等巨頭，都是逆周期操作的高手，等的就是這樣的機會。明源君參加某次論壇時，一知名金融機構的高管說得更直白：開發(fā)商不行的時候我可以給你續(xù)命，續(xù)不了的時候我還可以給你收尸。
對于那些“資金鏈瀕臨斷裂”的中小開發(fā)商，機構有接盤的魄力和專業(yè)能力，個人唯恐避之不及，不可能占到便宜的。
第三，對個人來說買房成本只會越來越高。
4月12日，融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布報告顯示，2019年3月，全國首套房貸平均利率為5.56%，環(huán)比下降1.24%，首套平均利率已連降四個月，回歸至2018年4月水平。
很多潛在的購房者對此歡呼雀躍，認為自己的月供壓力又可以減輕了，文章開頭提到的小林也是這么想的。
可是，小林最終發(fā)現(xiàn)，并沒有，不僅沒有減輕，還加重了。于是轉而又想，漲了一波之后應該會下調一點吧……貸款利率、首付和房價向來是蹺蹺板的關系，前者低了，后者就高了。某個時點上，可能存在一個最優(yōu)性價比，但如前面分析的那樣，無論是對上漲還是下跌的預期，大多數(shù)人的反應都滯后于市場的實際走勢，想抄底在最低點不現(xiàn)實。
小結
既然大部分人注定無法抄底在最低點，那不如干脆不要擇時，除了市場最狂熱的時期，其他時候，對剛需來說，都是買房的最好時機?；蛘吒饕稽c，盯住某個靠譜的開發(fā)商，他什么時候開始抄底拿地，你什么時候買房。明源君一朋友過去幾年跟著旭輝，旭輝去哪投資拿地（僅限一二線城市），他去哪里投資買房，幾乎從未失手過。（作者：明源地產(chǎn)研究院 凌峰）
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