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不知不覺，樓市這個(gè)賽道，以2008為基點(diǎn)，彈指一揮間，多少變化讓我們猝不及防。很多時(shí)候，當(dāng)我們回憶2008的時(shí)候，以為是近在眼前，其實(shí)已經(jīng)是十年前了。
　　而逢8總是比較慘淡，逢9總是危與機(jī)共存，2018樓市的混沌記憶，依然在敲打著每一個(gè)樓市中的參與者。

　　2019，樓市會(huì)演化成何種局面，我不是專家，更不是神棍，無法精確給你想要的答案。不過風(fēng)起于浮萍之末，構(gòu)筑樓市大廈的地基往往是種種細(xì)節(jié)因子的聚合。

　　所以，有的時(shí)候，種種細(xì)碎的變化，不一定是能掀起颶風(fēng)的蝴蝶，而是潛移默化間，以一種肉眼不可見的律動(dòng)，影響著樓市的方向。

　　洞察他們，適應(yīng)他們，也許將是樓市下一個(gè)十年的契機(jī)。

　　01

　　中國的樓市有兩大核心驅(qū)動(dòng)力，人口和城市。

　　中國人口增長率的高峰期已過，可以說基本是達(dá)成了主流共識(shí)，甚至有了官方認(rèn)證。

　　《國家人口發(fā)展規(guī)劃：2016 至 2030》對(duì)于人口趨勢(shì)的判斷，2020 年中國人口預(yù)計(jì)為 14.2億，2030 年總?cè)丝谶_(dá)到 14.5 億的峰值，同時(shí)90 后有 2.1 億，而 00 后僅為 1.6 億。

樓市里的哪些細(xì)枝末節(jié)，正在干擾著下一個(gè)十年下載APP 閱讀本文更深度報(bào)道
　　這意味著，人口總量進(jìn)入高位區(qū)間后，新生人口規(guī)模趨勢(shì)性下滑已不可逆轉(zhuǎn)，巨大的人口利空陰影，在時(shí)刻籠罩著樓市下一個(gè)十年。
　　其實(shí)這個(gè)時(shí)候再去追究，類似政策性限制緣由，已毫無意義。但認(rèn)知的常識(shí)在于，我們不能以中國經(jīng)濟(jì)總量超過英國，就認(rèn)定中國是發(fā)達(dá)國家，至少英國目前有著比我國更優(yōu)質(zhì)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

　　同樣，伴生著人口勢(shì)能下滑，變化在人口結(jié)構(gòu)中開始浮現(xiàn)。

　　首先是人口遷移，流動(dòng)人口的規(guī)模在2014年前后，便開始了趨勢(shì)性下滑。原因意料之外，又在情理之中，就是農(nóng)民工的年齡結(jié)構(gòu)顯著上升。

換句話說，那些為大城市作出巨大貢獻(xiàn)的農(nóng)民工們，老了，干不動(dòng)了，回流幾乎是面對(duì)大城市房價(jià)的必然選擇。
　　換句話說，那些為大城市作出巨大貢獻(xiàn)的農(nóng)民工們，老了，干不動(dòng)了，回流幾乎是面對(duì)大城市房價(jià)的必然選擇。
　　非常有意思的是，棚改進(jìn)程，三四線的樓市激活，某種程度，在同一時(shí)間維度爆發(fā)。

　　截止目前，似乎一切都在兆示著樓市的利空。

　　02

　　樓市的黃金十年，也是中國經(jīng)濟(jì)高速增長的十年，還有一件事情也在被高速推進(jìn)著。

　　高等教育的狂飆突進(jìn)，飽受詬病，但是這十年間，產(chǎn)生的效能比想象中，還要高。

樓市里的哪些細(xì)枝末節(jié)，正在干擾著下一個(gè)十年
　　80 后中，已經(jīng)有了3500 萬高等院校畢業(yè)生，而到了90 后，受過高等教育人數(shù)，翻了一倍，超 7000 萬人，而未來將有 2.5 億人受過高等教育。
　　樓市價(jià)值源于城市，城市的價(jià)值源于供求，供求的價(jià)值源于遷移，而未來這2.5億人遷移的選擇，將直接決定樓市和城市的格局。

　　我們一直覺得樓市在過去的十年，顯得粗放，是因?yàn)槿丝诩t利，實(shí)在太足，多到漫出來了，多到無腦也能躺贏，能有多少人，愿意花心思去精細(xì)化地產(chǎn)。

　　本質(zhì)上，人口數(shù)量的紅利將不可逆的消亡，而未來樓市的格局，將被人口質(zhì)量紅利重塑。

　　而這些2.5億人的究竟會(huì)如何抉擇呢？

　　03

　　用腳投票的事情，通常都和錢流，綁定在一起。

　　以2000、2010 和 2018 年三個(gè)時(shí)點(diǎn)全國各區(qū)域GDP占比為例，北方除了京津冀外，普遍下滑，南強(qiáng)北弱的局面，在強(qiáng)化。如果說GDP上，還有結(jié)構(gòu)差異，社會(huì)融資規(guī)模，則能代表嗅覺敏銳的資金流，真實(shí)的想法。

細(xì)化到城市面，三大城市群，長三角，珠三角，京津冀，穩(wěn)如泰山。以占全國 5%的土地、24%的人口，創(chuàng)造了 43%的 GDP 總量，并培育出超過 3000 家上市企業(yè)，為房地產(chǎn)市場貢獻(xiàn)了 26%的成交規(guī)模。
　　細(xì)化到城市面，三大城市群，長三角，珠三角，京津冀，穩(wěn)如泰山。以占全國 5%的土地、24%的人口，創(chuàng)造了 43%的 GDP 總量，并培育出超過 3000 家上市企業(yè)，為房地產(chǎn)市場貢獻(xiàn)了 26%的成交規(guī)模。
　　而京津冀的雄安出世，珠三角的大灣區(qū)，長三角的一體化，本質(zhì)上，都是在強(qiáng)化這種頭部的馬車效應(yīng)。

　　也就是說，依然有著極大的發(fā)展空間和潛力，高素質(zhì)人才，沒有抗拒首選這里的理由。

　　這時(shí)候，那2.5億的高素質(zhì)人才，就像一塊蛋糕，注定不會(huì)被少數(shù)人一口分完，那三大城市群切走最大的一塊后，分給誰？

　　04

　　來看下GDPtop20城市的變動(dòng)情況，武漢（樓盤）、西安（樓盤）、成都、貴陽等中西部城市明顯在新崛起。

樓市里的哪些細(xì)枝末節(jié)，正在干擾著下一個(gè)十年
　　為什么？不止是因?yàn)橹髁髡J(rèn)知中，行政資源的聚集，而是存在這樣一種勢(shì)能，以前真正制約中西部崛起的關(guān)鍵性因素，遠(yuǎn)程運(yùn)輸成本的“冰山”在消彌。
　　或者說，以前中西部的產(chǎn)業(yè)動(dòng)能不足，參與到世界分工體系中，成本太高。

　　這些年承接?xùn)|部大量的產(chǎn)業(yè)這一過程，諸如武漢的裝備制造和信息技術(shù)制造總產(chǎn)值均超千億，成為“中國光谷”；西安成為“硬科技之都”、貴陽成為 “大數(shù)據(jù)之都”、成都成為“全球一流顯示產(chǎn)業(yè)基地”等，趨近完成。

　　產(chǎn)業(yè)是城市最好的基本面，能吸引那些最優(yōu)質(zhì)股東，2.5億人中，相當(dāng)多的那種。

　　而這樣的城市向心力，在最能真實(shí)反應(yīng)城市流動(dòng)人口的小學(xué)生增幅上變動(dòng)上，顯得淋漓盡致。

而且我們看到，城市比我們想象還要敏銳，城市間的“搶人大戰(zhàn)”和“因城施策”，出現(xiàn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，幾乎是無縫銜接的。
　　而且我們看到，城市比我們想象還要敏銳，城市間的“搶人大戰(zhàn)”和“因城施策”，出現(xiàn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，幾乎是無縫銜接的。
　　底層邏輯上，房地產(chǎn)發(fā)展是城市和人口基本面的投射，城市的生命周期就是房地產(chǎn)的生命周期。

　　諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主克魯格曼曾提出“核心—邊緣”理論，即在一個(gè)平衡的區(qū)域內(nèi)，能夠自發(fā)形成經(jīng)濟(jì)集聚的核心和邊緣區(qū)，而兩者的空間結(jié)構(gòu)地位并非一成不變的。

　　直白點(diǎn)說，城鎮(zhèn)化發(fā)展到后半場，都市圈天然的出現(xiàn)了，都市圈的界定，早已經(jīng)不單是行政邊界的定義，而是市場邊界意義上的聚合。

　　核心城市更加集聚，而區(qū)域內(nèi)核心可能不只 1 個(gè)。而這其中注定有的城市上升，有的城市下沉，就像地殼運(yùn)動(dòng)那樣，用時(shí)間撫平一切。

　　大概率上，未來買哪座城市，哪個(gè)都市圈會(huì)比什么時(shí)候買，更重要。

　　05

　　如果說，空間維度的樓市將被近乎無限割裂，那么時(shí)間維度的樓市，就是周期分化。

從 70 城新房價(jià)格指數(shù)可以看出，以往各線城市價(jià)格變動(dòng)時(shí)點(diǎn)基本一致，意味著大多數(shù)城市市場階段幾乎是同步的。
　　從 70 城新房價(jià)格指數(shù)可以看出，以往各線城市價(jià)格變動(dòng)時(shí)點(diǎn)基本一致，意味著大多數(shù)城市市場階段幾乎是同步的。
樓市里的哪些細(xì)枝末節(jié)，正在干擾著下一個(gè)十年
　　新周期中，全國范圍內(nèi)一二三四線城市樓市，各有各的“春夏秋冬”，活在自己的周期時(shí)空中。
　　而行政的介入，讓混沌的市場的信號(hào)，更加迷糊，這一切都讓樓市的增量市場面臨不確定性。

　　不過增量市場局部的演化，已經(jīng)從全國角度，漸漸被城市角色承擔(dān)，這點(diǎn)從城市購買力上，分化一覽無余。

樓市里的哪些細(xì)枝末節(jié)，正在干擾著下一個(gè)十年
　　但有一個(gè)統(tǒng)計(jì)，中國房地產(chǎn)市場存量達(dá)到300億方，也就每人人均約30平，這樣總量和人均面積，對(duì)樓市而言，是夠的。
　　同樣還一件事情在發(fā)生，近年來，增量開發(fā)的高盈利性已出現(xiàn)趨勢(shì)性下降，房企的毛利率逐漸向社會(huì)資本平均回報(bào)水平回歸，換句話說，開發(fā)房子這件事，沒那么賺錢了。

　　任何行業(yè)發(fā)展的邏輯基礎(chǔ)是資金的投入聚集，資金的輪轉(zhuǎn)走向，很大程度決定行業(yè)的興衰趨勢(shì)。

　　過去10年，增量開發(fā)市場的高盈利性，是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的邏輯基礎(chǔ)，大量資金涌入推動(dòng)行業(yè)高速增長，同時(shí)反過來成為社會(huì)融資利率高原的保衛(wèi)者。

　　遵循這樣慣性，很多開發(fā)商，還沒有意識(shí)到，除了局部地區(qū)外，樓市，在某種真正意義上，猝不及防的進(jìn)入了存量市場。

　　這將會(huì)造成兩種結(jié)果，一是房價(jià)漲幅放緩，倒逼購房客戶不再單純依賴房價(jià)上漲，獲得套利收益；二是利潤下行，倒逼房企形成經(jīng)營創(chuàng)造價(jià)值的思維和行動(dòng)。

　　所以，“租售并舉”這件事，不是一拍腦袋的口號(hào)，你說他順應(yīng)潮流也好，恰到好處也好，總之是未來必須長期堅(jiān)持的趨勢(shì)。

　　但不要以為在盤活存量市場中，不存在周期和機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

　　以美國存量經(jīng)營市場為參照，存在著明顯的周期波動(dòng)規(guī)律，并與經(jīng)濟(jì)周期高度相關(guān)，在1998 年、2008 年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)點(diǎn)，同樣遭遇波谷階段。

國內(nèi)租賃市場，有案可查的數(shù)據(jù)，同樣呈現(xiàn)波峰波谷特征。
國內(nèi)租賃市場，有案可查的數(shù)據(jù)，同樣呈現(xiàn)波峰波谷特征。
樓市里的哪些細(xì)枝末節(jié)，正在干擾著下一個(gè)十年
　　而且容易被忽視的一點(diǎn)，不同城市增量樓市都周期尚且在分化，那么更加不成熟的存量市場，程度只會(huì)更深。
　　從這個(gè)維度來說，存量市場，當(dāng)下只存在于少部分頭部核心城市，但這不意味著，每個(gè)城市，不會(huì)面對(duì)這一天。

　　06

　　林林總總，不管我們接不接受，這些細(xì)碎的變化，已經(jīng)在樓市中，蔓延開來。

　　從細(xì)微的縫隙中，能窺見一個(gè)從混沌中開始被割裂的樓市，他也許不會(huì)更高處奔跑，但絕不會(huì)向下墜落。

　　重要的是，這些無限分割的縫隙中，孕育了無限的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)，也許，這就是樓市下一個(gè)十年。