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全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)在即，作為經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)部分—房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，預(yù)計(jì)將是關(guān)注的重點(diǎn)之一。

社科院城環(huán)所土地經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)研究室主任王業(yè)強(qiáng)預(yù)測(cè)指出，今年全國(guó)兩會(huì)可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)提及三個(gè)重點(diǎn)工作，一是之前防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)研討班上提到的長(zhǎng)效機(jī)制方案的具體內(nèi)容可能會(huì)有所透露；二是在“因城施策”下，如何落實(shí)地方政府的主體責(zé)任，可能會(huì)有進(jìn)一步的制度性安排；三是在房地產(chǎn)立法方面會(huì)有所突破。

在中央定調(diào)房地產(chǎn)“房住不炒”、“長(zhǎng)效機(jī)制”“三穩(wěn)”“因城施策”下，“一城一策”成為前期各地方兩會(huì)的高頻詞。

時(shí)代周報(bào)記者不完全梳理，目前已經(jīng)有福建、河南、浙江、安徽、長(zhǎng)沙（樓盤）市、成都市、上海（樓盤）市、武漢（樓盤）市等8省市表示正在試點(diǎn)、研究“一城一策”。

在“一城一策”的大基調(diào)下，我們也可以看到，多個(gè)城市躁動(dòng)，政策調(diào)整以放松為主。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有北京（樓盤）、廣州（樓盤）、杭州（樓盤）、青島（樓盤）等17個(gè)城市從限地價(jià)、限售、松社保、取消搖號(hào)等多個(gè)方面對(duì)樓市進(jìn)行“松綁”或“變相松綁”。

“一城一策”下多地密集微調(diào)

兩會(huì)臨近，多地頻繁提“一城一策”。1月14日，福建省政府工作報(bào)告稱，健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，夯實(shí)城市主體責(zé)任，編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，福州（樓盤）、廈門（樓盤）編制“一城一策”實(shí)施方案，切實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

緊接著，河南省、浙江省、安徽省、長(zhǎng)沙市、成都市、上海市均密集提及“一城一策”。

最新出臺(tái)政策的是武漢。2月22日武漢市房管局在年度工作會(huì)議上提出，將加緊制定完善本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制工作方案，穩(wěn)妥推進(jìn)“一城一策”試點(diǎn)。

同策研究院指出，“因城施策”的實(shí)行方式判斷為設(shè)置“核心指標(biāo)”、堅(jiān)持“房住不炒”、“加大長(zhǎng)租和保障房力度”、“加大土地供應(yīng)”四個(gè)方面的必選項(xiàng)和部分可選指標(biāo)，各地按照“必選”加“可選”的方式，根據(jù)自身情況靈活進(jìn)行。

在“一城一策”基調(diào)松口下，各地近期政策微調(diào)也增多。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，各地兩會(huì)提及、定調(diào)房地產(chǎn)，以及發(fā)布房地產(chǎn)政策多達(dá)68次。

“從政策本身來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容整體顯現(xiàn)了寬松與收緊并存，在‘因城施策’、地方主導(dǎo)的大基調(diào)下，過(guò)于嚴(yán)格的政策出現(xiàn)微調(diào)成為趨勢(shì)，但‘穩(wěn)’市場(chǎng)也成為各地房地產(chǎn)政策的主流。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析道。

截至目前，已有北京、廣州、杭州、青島等17個(gè)城市從限價(jià)、限售、松社保、取消搖號(hào)等多個(gè)方面對(duì)樓市進(jìn)行不同程度的“松綁”。

從城市維度來(lái)看，不乏北京、廣州等一線城市。

1月9日，北京市掛牌兩宗位于朝陽(yáng)孫河的住宅用地，但值得注意的是，這兩宗地塊均未設(shè)置住宅銷售限價(jià)。1月24日，北京緊接著掛出一宗位于平谷區(qū)金海湖鎮(zhèn)的住宅地塊，也未限價(jià)。

從政策維度來(lái)看，則包括取消限購(gòu)（蘭州（樓盤））、放松限價(jià)（北京、阜陽(yáng)）、不再限售（太原（樓盤）、菏澤、廣州），以及取消搖號(hào)等政策微調(diào)。

王業(yè)強(qiáng)指出，“一城一策”強(qiáng)調(diào)不同城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性，各地根據(jù)實(shí)際情況決定房地產(chǎn)政策松緊。而當(dāng)前房地產(chǎn)政策帶有逆周期調(diào)節(jié)的性質(zhì)，前期嚴(yán)厲的調(diào)控政策取得了預(yù)期成效，使房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變。在這種情況下，為了維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)地發(fā)展，多數(shù)城市根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際狀況放松調(diào)控，這并不等于說(shuō)是政策變調(diào)。

張大偉也認(rèn)為，雖然當(dāng)前多個(gè)城市的微調(diào)釋放了一定的寬松信號(hào)，但針對(duì)多套房的信貸、限貸政策依舊是樓市政策松與緊的關(guān)鍵，這一點(diǎn)并沒(méi)有松動(dòng)。而且“房住不炒”“三穩(wěn)”依然是今年房地產(chǎn)的基調(diào)，所以2019年房地產(chǎn)政策會(huì)微調(diào)不斷，但仍舊以穩(wěn)為主。

下一步或落實(shí)地方主體責(zé)任

事實(shí)上“因城施策”并不是新詞，而是這一輪調(diào)控開(kāi)始之時(shí)就提出的政策大方向。從2016年開(kāi)始，到現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)施了三年。

但在去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“一城一策”“夯實(shí)地方主體責(zé)任”之后，政策制定權(quán)力下放到地方的力度有加大的趨勢(shì)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，“一城一策”和“因城施策”有相通之處，都是各地根據(jù)實(shí)際情況制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是相比“因城施策”，“一城一策”給予地方的調(diào)控自主權(quán)更大，而且根據(jù)中央要求，地方所承擔(dān)的責(zé)任也更大，需要地方政府自己承擔(dān)調(diào)控責(zé)任。

在這一情況下，地方政府所擁有的不僅僅是調(diào)控的權(quán)力，也需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

多位專家分析表示，中央或?yàn)榈胤教峁┓较蛐砸?，比如“房住不炒”“三穩(wěn)”，以及采用部分核心指標(biāo)的方式確保各地“一城一策”調(diào)控市場(chǎng)不脫離大方向。

張大偉指出：“未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)為主。即使地方政策微調(diào)，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變。住建部約談、預(yù)警也會(huì)依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化?！?/p>

王業(yè)強(qiáng)預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)在今年的全國(guó)兩會(huì)上，會(huì)對(duì)如何夯實(shí)地方主體責(zé)任作出制度性的安排。

從實(shí)際情況來(lái)看，目前各地面臨的壓力也有所不同，預(yù)計(jì)的調(diào)整方向也有所差異。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的1月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，35個(gè)三線城市新建商品住宅環(huán)比上漲0.6%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，1月各地依舊實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

但市場(chǎng)數(shù)據(jù)也反映，從去年下半年以來(lái)，全國(guó)普遍進(jìn)入下行周期，“三穩(wěn)”更要注意防下跌。

“總體來(lái)說(shuō)，今年調(diào)控的重點(diǎn)是‘三穩(wěn)’。目前的市場(chǎng)情況是，一二線城市普遍過(guò)冷，三四線城市開(kāi)始下行。所以就調(diào)控來(lái)說(shuō)，當(dāng)前一二線城市調(diào)控政策已經(jīng)到頂，繼續(xù)加碼的可能性不大，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力下，存在局部微調(diào)松綁的機(jī)會(huì)；三四線城市新一輪去庫(kù)存的壓力凸顯，各地政策調(diào)整重點(diǎn)會(huì)落在防止市場(chǎng)大跌大落上?！笨硕饛V州區(qū)域首席分析師肖文曉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)道。