精品视频在线免费播放15,操老毛逼性感诱惑啪啪啪啪,国产一级一片又粗又大免费看,色欧美视频在线观看,乱女乱妇熟妇熟女色综合视频,91少妇被爽到高潮喷,免费看黄网站在线入口,艳母在线伦理一区二区三区,自拍偷拍亚洲综合第一

《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》于近日正式發(fā)布，一時(shí)間引其全國人民的關(guān)注。進(jìn)一步掃清城市之間的壁壘，讓要素更加自由流動(dòng)，對(duì)灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。與其他灣區(qū)不同之處在于，粵港澳大灣區(qū)中存在三種不同的住房模式，在城市圈一體化加快發(fā)展之下，三種模式會(huì)產(chǎn)生什么樣的市場(chǎng)表現(xiàn)？

　　本期樓榜，和訊房產(chǎn)結(jié)合貝殼研究院的相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)粵港澳大灣區(qū)的相關(guān)城市房?jī)r(jià)進(jìn)行分析，可以看到三種不同的住房模式導(dǎo)致了三個(gè)城市不同的市場(chǎng)表現(xiàn)：廣州房?jī)r(jià)便宜且穩(wěn)，深圳（樓盤）既貴又漲得快，香港很貴但漲得慢。

　　以房?jī)r(jià)的絕對(duì)水平分類，大灣區(qū)城市房?jī)r(jià)分為三個(gè)梯隊(duì)：香港和澳門為第一梯隊(duì)，均價(jià)超過10萬；第二梯度是深圳和廣州，均價(jià)超過3萬（深圳超過5萬）。其他城市為第三梯隊(duì)?？偟膩碚f，大灣區(qū)內(nèi)城市房?jī)r(jià)梯度失衡。

　　比較廣州、深圳、香港三個(gè)核心城市的房?jī)r(jià)情況：廣州房?jī)r(jià)絕對(duì)水平在這三個(gè)城市中較低，房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較低，房?jī)r(jià)上漲的幅度也比較弱。深圳人均收入不如廣州，但房?jī)r(jià)絕對(duì)水平是廣州的1.7倍，房?jī)r(jià)收入比最高，房?jī)r(jià)上漲速度最快。香港房?jī)r(jià)絕對(duì)水平居國際大城市前列，是深圳房?jī)r(jià)的2.7倍，但房?jī)r(jià)漲幅弱于廣深，房?jī)r(jià)收入比介于廣深之間。

　　簡(jiǎn)單畫像，廣州房?jī)r(jià)便宜且穩(wěn)，深圳既貴又漲得快，香港很貴但漲得慢。為什么在同一個(gè)城市群中，三個(gè)城市房?jī)r(jià)的表現(xiàn)各異？與這三個(gè)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)有關(guān)。

　　廣州：新房二手房五五分

　　房?jī)r(jià)上漲壓力小

　　廣州是以房屋交易為主的市場(chǎng)。2015年廣州住房自有率達(dá)到55%，租賃人口約為41%，2018年交易市場(chǎng)GMV占比約87%。從住房供給的角度，新房、二手供給較為均衡，2011年以來新房、二手房市場(chǎng)保持“五五分”格局。廣州新房供給比較充足，能滿足改善性換房需求，且房?jī)r(jià)對(duì)首次購房群體相對(duì)友好，房?jī)r(jià)上漲的壓力沒有那么大。

　　從住房模式來看，廣州是典型的轉(zhuǎn)型模式，即房地產(chǎn)從過去的福利模式轉(zhuǎn)向市場(chǎng)模式。1978年之前，廣州為社會(huì)主義福利住房制度，80年代后，廣州開啟公房私有化，將大量公房低價(jià)出售給職工家庭，導(dǎo)致住房自有率較高。98年全國停止福利分房，逐步建立起住房市場(chǎng)機(jī)制，廣州孕育了恒大、保利、富力等開發(fā)企業(yè)，走在國內(nèi)前沿。之后20年，廣州掀起住房建設(shè)浪潮，基本解決了住房短缺的問題。

　　住房制度轉(zhuǎn)型極大釋放了市場(chǎng)的活力，使政府?dāng)[脫了住房財(cái)政危機(jī)，讓部分居民得到住房資產(chǎn)。但轉(zhuǎn)型模式最大的問題在于有房群體和無房群體住房的不平等。過去公房私有化的受益者主要為國有單位的職工，私營部門以及后來外來人口沒有享受到福利分房制度的補(bǔ)貼，他們只能通過自身儲(chǔ)蓄和貸款獲得住房。住房對(duì)前者意味著私人財(cái)富，對(duì)后者更多意味著壓力，這種模式也會(huì)在代際之間產(chǎn)生不平等，父母有房的家庭，子女更容易通過繼承獲得住房，父母無房的家庭，子女也難以獲得住房?？偠灾?，轉(zhuǎn)型埋下的差距會(huì)造成貧富差距的擴(kuò)大，如果租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，低收入群體和流動(dòng)群體的住房問題將日益尖銳。

　　深圳：市場(chǎng)化最徹底

　　私人租賃發(fā)達(dá)

　　深圳是以二手和租賃為主的市場(chǎng)。深圳住房自有率低，2015年深圳住房自有率僅24%，購房類型以首次置業(yè)為主。深圳在2009年邁入存量市場(chǎng)，近三年二手房成交占比保持在7成左右。由于新房供應(yīng)不足，二手房交易乘數(shù)較大，房?jī)r(jià)容易快速上漲。

　　深圳最明顯的特點(diǎn)是擁有發(fā)達(dá)的私人租賃市場(chǎng)，73%的人口租房居住，高于紐約、洛杉磯等國際大都市。2018年深圳租賃GMV占房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的30%，超過新房交易GMV。租賃房源供應(yīng)絕大度數(shù)來自于私人租賃市場(chǎng)，其中租金相對(duì)低廉的城中村是租賃房源供應(yīng)主力。從深圳的住房存量結(jié)構(gòu)來看，原村民集體經(jīng)濟(jì)自建房比例達(dá)到38.95%，租賃房源中有65%由城中村提供。

　　深圳是少數(shù)走純市場(chǎng)模式的城市。深圳沒有福利公房的歷史，走的是最徹底的市場(chǎng)道路。政府直接建設(shè)提供的公共住房比例很低，絕大部分住房由市場(chǎng)提供。居民通過金融信貸支持購房。為滿足龐大流動(dòng)人口的居住需求，原來的農(nóng)民通過私人住房，建設(shè)大量非正規(guī)住房，為來深圳的年輕人提供了落腳之地。

　　市場(chǎng)模式的好處在于盡可能激發(fā)市場(chǎng)主體的投資積極性，為居民提供多層次、多樣化的居住產(chǎn)品。但市場(chǎng)模式也存在一些問題。一是房?jī)r(jià)上漲會(huì)讓中低收入群體無力購房，只能進(jìn)入租賃市場(chǎng)；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融周期高度關(guān)聯(lián)，寬松的貨幣信貸政策與緊俏的新房供應(yīng)疊加，容易導(dǎo)致居民加杠桿投資投機(jī)，深圳居民購房的貸款成交占比與月供收入比均居重點(diǎn)城市前列，一旦金融環(huán)境收緊，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)更容易暴露。

　　例如，根據(jù)阿里拍賣網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，2019年1月深圳法拍房數(shù)量為3810套。但2018年全年，這個(gè)數(shù)字僅為1930套。短短一個(gè)月的時(shí)間，深圳法拍房數(shù)量達(dá)到是去年全年的近兩倍。

　　盡管阿里拍賣回應(yīng)稱，所謂的司法拍賣房源激增與斷供并無必然聯(lián)系。但也同時(shí)指出這些房源被拍賣的原因，主要是強(qiáng)制拍賣用于清償債務(wù)。其中，企業(yè)房源尤其住宅類企業(yè)房源很少，絕大多數(shù)均為個(gè)人房源。

　　香港：新房供應(yīng)不足

　　房?jī)r(jià)虛高

　　香港是以二手房和公營住房為主的市場(chǎng)。香港住房自有率僅為48.5%左右，低于內(nèi)地城市。在住房交易市場(chǎng)中，新房供應(yīng)不足，二手房交易占比超過70%，最高達(dá)到90%。同樣嚴(yán)重依賴二手房市場(chǎng)，交易乘數(shù)的擴(kuò)大效應(yīng)極易推高房?jī)r(jià)。

　　與內(nèi)地城市不同，香港租賃市場(chǎng)中政府和公營機(jī)構(gòu)提供的公營住房占據(jù)重要地位。2016年香港有45%的人居住在公營房屋（包括公共租賃住房及政府資助出售房屋），近30%的人口居住在政府提供的公共租賃住房中，大于租住在私人租賃房源中的人口比例，且明顯大于國內(nèi)一線城市租住在公租房中的人口比例。相比于其他城市，香港私人租賃市場(chǎng)的比重更低，只有17%的家庭居住在私人租賃市場(chǎng)。

　　香港保持著管制模式。一方面，香港嚴(yán)格管制土地和新房供給數(shù)量，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企、住房不足。另一方面，為了維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，香港實(shí)行以政府（房屋委員會(huì)）為主，房屋協(xié)會(huì)為輔進(jìn)行公營房屋的供應(yīng)體制，建立公營租住房提供給中低收入人群。2018年政府提供的公營租賃房屋占總體市場(chǎng)供應(yīng)的56%，由政府資助出售的房屋占15%。

　　香港管制模式最大的問題是房?jī)r(jià)虛高。一旦供給制約被打開，房?jī)r(jià)存在下跌的風(fēng)險(xiǎn)。2016年以來香港住宅供地有所上升，2018年香港市區(qū)和新界住宅用地土地比去年分別增長13%以及198%。行政長官2018年施政報(bào)告中提出“明日大嶼愿景”計(jì)劃，在港島與大嶼山中部水域建設(shè)一個(gè)1700公頃人工島嶼，通過填海來新增土地，預(yù)計(jì)可以提供26至40萬個(gè)住宅單位。這些因素導(dǎo)致新房二手房量?jī)r(jià)下跌。同時(shí)，香港公共租房模式存在數(shù)量不足、分配不均等問題，居民需要經(jīng)歷長時(shí)間的排隊(duì)輪候，住房條件比較惡劣。