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政策層面非可控的情況下，雖然棚改政策改變一定程度上有利于沖減三四線城市樓市的泡沫，但是考慮到降準(zhǔn)政策影響的偏差，我們依舊需要積極謹(jǐn)慎地防范樓市金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　——盤和林

　　近日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，對(duì)于商品住房庫存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。這意味著，作為去庫存、改善民居工程的大功臣，棚改貨幣化如今將要“功成身退”。

　　同時(shí)，中央明確提出對(duì)新棚改建設(shè)項(xiàng)目抓緊研究出臺(tái)金融支持政策，并在新增用地計(jì)劃中對(duì)棚改建設(shè)用地予以保障，通過拆舊建新、改擴(kuò)建、翻建等多種方式，保障住房困難群眾早日住進(jìn)新居。對(duì)于遺留的1500萬套棚改計(jì)劃，棚改及貨幣安置亟待創(chuàng)新性舉措。

　　作為去庫存的重要手段，在過去的兩年里，棚改貨幣化交出了一份優(yōu)異的成績(jī)單。據(jù)明源地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2016年-2017年，通過棚改貨幣化，三四線城市去庫存分別為1.4億和1.8億平方米，占總銷售面積的大約為14.8%和17%。截至2018年8月末，商品房待售面積已經(jīng)降至5.39億平方米，待售面積達(dá)到五年最低。

　　不可否認(rèn)的是，棚改貨幣化在去庫存的同時(shí)也拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是，去化周期的地區(qū)性差異使得庫存消化量的地區(qū)變化各不相同，推高了房?jī)r(jià)，滋生了泡沫。在商品房去化周期較短的地區(qū)，貨幣流入刺激的需求加之一二線城市限購產(chǎn)生的回流需求通過資本市場(chǎng)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，給了房?jī)r(jià)較大的上行壓力，導(dǎo)致部分三四線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)跑，形成了新一輪房?jī)r(jià)上漲高潮。

　　房?jī)r(jià)較大的上行壓力也就證明了，“一刀切”的貨幣化安置政策已經(jīng)不合時(shí)宜。或許，在即將完成去庫存歷史使命的時(shí)期，我們更需要保持謹(jǐn)慎態(tài)度，因地制宜，從金融支持和實(shí)物補(bǔ)償方面做出創(chuàng)新。

　　此次棚改政策變化，最終收益方是誰？筆者認(rèn)為，非一二線城市莫屬。政策的變化也就意味著本輪樓市調(diào)控周期已經(jīng)結(jié)束，全國(guó)掀起的房?jī)r(jià)管控?zé)岢保沟萌木€城市樓市出現(xiàn)利空，此時(shí)接盤毫無疑問是“自掘墳?zāi)埂?，因此，大量的資本會(huì)從三四線城市抽逃以防止被套牢。雖說對(duì)三四線樓市而言是“釜底抽薪”，但是資金向一二線城市回流，事實(shí)上有利于減輕樓市的逆板塊化壓力。

　　所謂的逆板塊壓力指的是，三四線樓市暴漲，樓市估值過高導(dǎo)致價(jià)值城市下跌，使得北上廣深等一線熱門城市的房?jī)r(jià)顯得太低了，因此市場(chǎng)會(huì)面臨房?jī)r(jià)正常修復(fù)的壓力。

　　因?yàn)閷?duì)于一二線城市樓市來說，此輪調(diào)控房?jī)r(jià)是否觸底尚不能確定，但可以確定的是，因房?jī)r(jià)管控所壓抑的一部分需求在此輪調(diào)控結(jié)束后會(huì)產(chǎn)生回彈。這部分回彈所釋放的需求事實(shí)上為一二線樓市市場(chǎng)上的資金提供了一個(gè)蓄水池，從而形成房地產(chǎn)投資的緩沖器和夜壺式增長(zhǎng)器，促進(jìn)市場(chǎng)的正?；迯?fù)，并帶來下一輪上漲周期。

　　而由棚改貨幣化一手帶大的三四線城市，在棚改政策逐漸退場(chǎng)的今天應(yīng)該何去何從呢？

　　隨著貨幣化補(bǔ)貼的削弱，三四線樓市的生存發(fā)展必不會(huì)像從前那樣輕而易舉。如果以實(shí)物化補(bǔ)貼為主，企業(yè)的發(fā)展就更加依賴資金，那么金融支持對(duì)于企業(yè)就至關(guān)重要，除了各種金融產(chǎn)品如REITs可以為企業(yè)的發(fā)展提供外部資金，城市更新對(duì)于企業(yè)而言也是一個(gè)既可以增加收益又可以去庫存的籌措資金的重要手段，并且城市更新也是可以實(shí)現(xiàn)塊周轉(zhuǎn)的。

　　事實(shí)上，目前全國(guó)有相當(dāng)一部分的物業(yè)被低估，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本高，收益率低。城市更新離不開房地產(chǎn)，相比于招拍土地的高價(jià)和各種限制，通過舊改和翻新等方式做城市更新，一方面可以提升房地產(chǎn)價(jià)值，增加企業(yè)利潤(rùn)，另一方面也可以提升整個(gè)城市形象。

　　不過，央行近日宣布自10月15日起將下調(diào)部分金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，此外，降準(zhǔn)還可再釋放增量資金約7500億元。雖說此次降準(zhǔn)不是為了給樓市喘息機(jī)會(huì)，但是從歷史上看，只要是降準(zhǔn)，即使是定向放水，房地產(chǎn)依舊可以從中獲得利好，一定程度上緩和其資金面壓力。

　　因此，在政策層面非可控的情況下，雖然棚改政策改變一定程度上有利于沖減三四線城市樓市的泡沫，但是考慮到降準(zhǔn)政策影響的偏差，我們依舊需要積極謹(jǐn)慎地防范樓市金融風(fēng)險(xiǎn)。