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　　針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的亂象，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以北京市為樣本，歷時(shí)近40天明察暗訪，收集數(shù)十位遭遇“黑中介”套路的真實(shí)案例，并以租房者身份與遭舉報(bào)的中介機(jī)構(gòu)零距離接觸，試圖從中尋找共性特征，起底房屋租賃市場(chǎng)的真實(shí)現(xiàn)狀。

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　　行業(yè)大勢(shì)少數(shù)黑中介壞了“一鍋粥”

　　在超過萬億規(guī)模的租賃市場(chǎng)上，始終存在著一些通過各種手段從租客身上撈取非法利益的房屋中介機(jī)構(gòu)，不僅嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序，也讓國(guó)家鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)建設(shè)的政策初衷難以落到實(shí)處，可謂是幾顆老鼠屎壞了一鍋粥

　　最近兩年，隨著多地住房?jī)r(jià)格走高，從國(guó)家到地方政府層面，紛紛出臺(tái)各類落地政策，加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的扶持力度，滿足多層次需求。

　　2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，明確要求完善住房租賃法律法規(guī)，明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范市場(chǎng)行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。這是國(guó)家層面對(duì)住房租賃市場(chǎng)出臺(tái)的頂層設(shè)計(jì)。

　　2017年9月，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求人口凈流入的大中城市大力發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，并選取廣州（樓盤）、深圳（樓盤）等12個(gè)城市開展試點(diǎn)，房屋租賃市場(chǎng)迎來更重要的政策利好。

　　同年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”特別指出，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。這為住房租賃市場(chǎng)規(guī)劃了一個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展的路線圖。

　　當(dāng)前，中國(guó)核心城市房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)高于不少國(guó)際城市，租房群體轉(zhuǎn)向購(gòu)房的時(shí)間將大大延后，租房時(shí)間變長(zhǎng)，租賃需求將大幅增加。對(duì)比美國(guó)全國(guó)36.3%和日本全國(guó)35.5%的租房比率，中國(guó)目前全國(guó)租房比率僅有11.6%；對(duì)比美國(guó)、日本核心城市50%的租房比率，中國(guó)核心城市僅有30%左右，租賃需求增長(zhǎng)空間巨大。

　　據(jù)鏈家研究院的預(yù)測(cè)，2020年，全國(guó)租房人數(shù)將達(dá)到1.9億人；而到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長(zhǎng)到2.9萬億元。

　　面對(duì)一個(gè)超過萬億規(guī)模的市場(chǎng)，建立規(guī)范的市場(chǎng)秩序和行業(yè)規(guī)則顯得十分重要。然而具體到各個(gè)城市的住房租賃市場(chǎng)，卻始終存在著一群以各種手段從租客身上撈取非法利益的房屋中介機(jī)構(gòu)，他們不僅嚴(yán)重?cái)_亂了租房市場(chǎng)秩序，而且也讓國(guó)家鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)建設(shè)的初衷難以落到實(shí)處，“黑中介”可謂幾顆老鼠屎壞了一鍋粥。

　　在眾多的城市中，由于天然的巨大需求和客源，“黑中介”在北上廣深等一線城市表現(xiàn)更甚。對(duì)此有關(guān)部門也屢屢出手。以北京市為例，今年4月份，市住建委連續(xù)曝光2批45家“黑中介”名單。今年以來，僅朝陽(yáng)區(qū)房管局就對(duì)多家中介機(jī)構(gòu)暫停網(wǎng)簽資格，對(duì)115家違規(guī)中介機(jī)構(gòu)注銷備案，對(duì)28家中介機(jī)構(gòu)立案查處。

　　如何防范和辨別房屋租賃市場(chǎng)中存在的“黑中介”？“黑中介”又有哪些坑蒙租客的手段和套路？租客遭遇“黑中介”套路后又該如何維權(quán)？

　　近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以北京為樣本進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，很多“黑中介”有共通的幾板斧：低租金、低服務(wù)費(fèi)“請(qǐng)君入甕”；提前清退房客，拒不退還租金和押金；巧立名目，索要繁多不合理收費(fèi)；利用格式合同，跟房客“秋后算賬”……

　　對(duì)于剛剛走出“象牙塔”的大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生以及缺乏租房經(jīng)歷的人，往往很難辨別和招架。為此，記者總結(jié)出了“黑中介”常用的幾大套路。

　　中介套路一 借口違反政策惡意“洗”了你的房

　　向租客聲稱隔斷房被相關(guān)部門查處，這存在一定的可能性，但也很有可能是中介自導(dǎo)自演的戲，其目的在于趕在下一個(gè)季度之前，將上一批租客清離，并安排下一批租客繼續(xù)住進(jìn)隔斷房，重復(fù)操作，從中獲利為了消除居住安全隱患，北京市制定了相關(guān)規(guī)范，禁止改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，禁止將廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室等作為臥室對(duì)外出租。如有違規(guī)打隔斷對(duì)外出租的情況，政府部門會(huì)進(jìn)行清理。

　　然而，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，原本是消除居住安全隱患、保護(hù)承租人合法權(quán)益的國(guó)家政策，卻成為“黑中介”隨意終止合同、暴力“洗房”的工具。

　　所謂“洗房”，就是當(dāng)租客簽署房屋租賃合同并交納房租以后，再以隔斷房被舉報(bào)為名，將租客驅(qū)趕，如此重復(fù)操作，從中獲利。

　　今年1月，據(jù)江蘇公共·新聞?lì)l道《法治在線》報(bào)道，江蘇南京市浦口區(qū)因?yàn)樵庥鲋薪橄捶慷鴪?bào)警的人數(shù)超過200人。

　　租住在北京市朝陽(yáng)區(qū)西壩河北里202號(hào)院某單元的馬林（化名），同樣遭遇了一次因?yàn)槠渌庾〉母魯喾勘慌e報(bào)而被迫搬離的經(jīng)歷。

　　馬林告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自己原本與租房中介簽署了12個(gè)月的租房合同，然而只住了9個(gè)月就被要求搬離。“中介說我租的房間是隔斷房，被政府查處了。讓我迅速搬離，連押金和剩余的租金也沒有退給我。”

　　從馬林提供的房屋租賃合同來看，2017年8月15日，他與北京一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）簽署了一份租房合同，承租期限從2017年8月15日至2018年8月14日，合計(jì)12個(gè)月。承租價(jià)格為1600元/月，交付方式為季付。

　　從合同層面來看，似乎很難發(fā)現(xiàn)當(dāng)中有什么問題。然而，結(jié)合馬林后來的遭遇，問題很有可能就出在了“交付方式為季付，須提前30日交付”這項(xiàng)規(guī)定上。

　　根據(jù)馬林提供的交付房租收據(jù)，2017年8月15日，他向中介交付了當(dāng)年8月15日至11月14日3個(gè)月租金4800元，押金1600元、全年衛(wèi)生費(fèi)365元、全年網(wǎng)費(fèi)600元，合計(jì)7365元。

　　2017年10月13日，馬林又向中介交付了2017年11月15日至2018年2月14日3個(gè)月租金4800元。以此類推，2018年1月14日，需交付2018年2月15日至5月14日3個(gè)月租金；2018年4月16日，需交付5月15日至8月14日3個(gè)月房租。

　　這就意味著，到了2018年4月16日，馬林剛好交完第四季度房租，而此時(shí)距離房租到期還剩整整4個(gè)月的時(shí)間。

　　馬林提供的電話錄音記錄顯示，4月25日，一位自稱是A公司的經(jīng)紀(jì)人對(duì)其表示，由于隔斷房間被舉報(bào)，限定馬林一周內(nèi)搬離，否則后果自負(fù)。“隔斷房是被政府查處的，和我們沒有關(guān)系，你如果有異議，可以報(bào)警。”“4月29日退房的時(shí)候，我向他們要押金和房租，他們說要結(jié)算水費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)，還有和房東的一些賬目沒有算清。到了5月5日，我又和中介聯(lián)系，他又說我在工商局投訴了他們，要和他們一起去工商局撤訴才給退?？傊褪且愿鞣N理由拖延。”馬林氣憤地說。

　　梳理馬林的遭遇可以發(fā)現(xiàn)，中介利用合同當(dāng)中的交租規(guī)則，使得租客提前一個(gè)月已經(jīng)交完下一個(gè)季度的房租。如果馬林因?yàn)楦魯喾康脑虮黄劝嶙?，中介又拒絕退還押金和租金，租客相當(dāng)于損失了4個(gè)月的房租。

　　“我愛我家”網(wǎng)資深中介孔杰（化名）對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，馬林遭遇的上述情況，有可能是隔斷房確實(shí)被相關(guān)部門查處，但也很有可能是中介“賊喊抓賊”、自導(dǎo)自演的戲，其目的在于趕在下一個(gè)季度之前，將上一批租客清離，并安排下一批租客繼續(xù)住進(jìn)隔斷房，重復(fù)操作，從中獲利。

　　其實(shí)，“洗房”這樣的套路在過去的租房糾紛中經(jīng)常出現(xiàn)。據(jù)公開報(bào)道，北京市朝陽(yáng)區(qū)檢察官在解讀房屋租賃合同糾紛時(shí)曾明確表示，違規(guī)打隔斷出租房屋，后利用政策“洗房”是“黑中介”六大騙財(cái)手段之一。

　　我國(guó)租賃人口及房屋比例 租賃與交易市場(chǎng)規(guī)模對(duì)比
　　中介套路二 以“格式合同”克扣押金賴你賬

　　不規(guī)范中介與租客簽訂的合同并未在住建部門備案，這類合同有可能通過擬定不平等條款，對(duì)租客的要求明顯嚴(yán)格于出租一方，由此增大租客違約的風(fēng)險(xiǎn)，這類顯失公平的合同實(shí)際上是可撤銷的

　　如果說，“黑中介”私自打隔斷并利用政策“洗房”獲利容易留下把柄和證據(jù)，在房屋租賃合同上做文章則顯得更加隱蔽，并且看似有理有據(jù)，讓租客“啞巴吃黃連”，而這些合同本身就權(quán)責(zé)明顯不對(duì)等。

　　在記者的調(diào)查樣本當(dāng)中，以違約、逾期退房等理由被中介克扣押金的事件非常普遍，幾乎80%的租客都曾有過被克扣押金的經(jīng)歷。

　　租住在北京市朝陽(yáng)區(qū)京旺家園某單元的宋濤（化名）本該今年5月房租到期，然而截至記者發(fā)稿前，仍然沒有拿回押金。中介理直氣壯地指責(zé)租客違約，宋濤卻有一肚子的苦水。“我的房子今年5月7日到期，本來我是想續(xù)租，但中介說續(xù)租要漲房?jī)r(jià)，每個(gè)月漲1100元，而且需要重新交中介費(fèi)。哪有續(xù)租重新收中介費(fèi)的？于是我要求退房，卻被中介套路了。”

　　2017年7月16日，宋濤與北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽署了一份租房合同，租期從當(dāng)日至2018年5月7日。租金為4500元/月。

　　宋濤所稱的“被中介套路”，其實(shí)就是中介拒絕退還押金。按照宋濤的說法，中介拒絕退還押金的理由是租客違約。那么，宋濤究竟有沒有違約呢？

　　宋濤告訴記者，5月7日退房當(dāng)天，中介以房屋臟亂為由要求其請(qǐng)保潔公司打掃，后又以瓷磚開裂為由要求其更換瓷磚。當(dāng)宋濤按中介要求完成保潔、更換瓷磚后，中介稱距租賃期已逾期3天，按照合同，承租人已經(jīng)違約，不僅拒絕退還押金，還要求宋濤賠償兩個(gè)月房租作為違約金。

　　租客僅僅逾期3天，就要合計(jì)賠償13000元的違約金嗎？通過翻看合同，我們發(fā)現(xiàn)了其中存在的貓膩。

　　在宋濤與上述地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽署的合同當(dāng)中，承租人責(zé)任一欄，一共列出10條違約責(zé)任，比對(duì)應(yīng)的出租人責(zé)任多出了整整1倍。其中，承租人責(zé)任第六條規(guī)定，租賃期滿當(dāng)日，乙方應(yīng)無條件退租，并將房屋設(shè)施清點(diǎn)以良好狀態(tài)交付甲方，否則視為違約，乙方須賠償甲方2個(gè)月租金作為違約金；第七條又規(guī)定，乙方不得以設(shè)備故障拖欠房租，若因居住需要改善或增加設(shè)備，須經(jīng)甲方同意，否則視為違約。

　　10條違約責(zé)任，幾乎條條與違約金掛鉤，而5條出租人責(zé)任當(dāng)中，卻有3條給出了備注。例如甲方收取乙方服務(wù)金后應(yīng)及時(shí)負(fù)責(zé)維修，備注是“只限3次上門服務(wù)”；甲方查看房屋需提前通知乙方，備注竟然是“特殊情況除外”。

　　記者通過北京市盈科律師事務(wù)所北京商務(wù)法律中心聯(lián)系到盈科全國(guó)合同專業(yè)委員會(huì)主任張印富進(jìn)行了采訪，他表示，從法律層面來看，任何合同都要遵循基本的公平原則。公平原則要求合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)要公平合理，要大體上平衡，強(qiáng)調(diào)一方給付與對(duì)方給付之間的等值性。“如果訂立合同顯失公平，當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷合同。”

　　張印富翻看宋濤的租房合同后認(rèn)為：“合約對(duì)乙方要求明顯嚴(yán)格于甲方，顯失公平的合同是可撤銷的合同。”

　　孔杰向記者透露，正規(guī)中介的房屋租賃合同都是在市住建委備案的，遵循甲乙雙方權(quán)利、義務(wù)平等的原則。但有些不規(guī)范中介與租客簽訂的合同并未在住建委備案，這類合同有可能通過擬定不平等條款，增大租客違約的風(fēng)險(xiǎn)，這類合同在行業(yè)當(dāng)中稱為“格式合同”。

　　“格式合同”除了制定極為嚴(yán)格的承租人責(zé)任以外，還可以變換各種方式來制造所謂的違約現(xiàn)象，套牢租客的押金。

　　租住在通州區(qū)梨園鎮(zhèn)某小區(qū)的李梅（化名）向記者表示，自己與中介公司簽署租房合同后不到2個(gè)月，中介聲稱房東要漲房租，每個(gè)月漲500元。“我租的房子一個(gè)月租金總共才1200元，感覺房租漲得太多，要求退房。中介和我說，退房前需要先補(bǔ)齊合同中其他費(fèi)用，否則拒絕退還押金。”

　　從其提供的合同來看，除了房租和押金以外，合同當(dāng)中還要求租客繳納衛(wèi)生費(fèi)、治安費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等若干費(fèi)用。但是，這些費(fèi)用僅僅在合同中一筆帶過，并沒有標(biāo)注金額，也沒有具體的計(jì)算方式。

　　李梅告訴記者，在其多次尋找中介并聲稱報(bào)警的壓力下，中介向其退還了部分押金。“中介把押金退給我了，但只退了600元，聲稱另外600元用來抵消需要繳付的雜費(fèi)。”

　　中介套路三 巧立收費(fèi)名目坑你沒商量

　　剛剛以一個(gè)看似不高的價(jià)格簽訂租房合同，中介方馬上就開始索要預(yù)交的電費(fèi)、水費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)，甚至還要收取鑰匙押金、電卡押金、垃圾處理費(fèi)、收視費(fèi)、維修費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等，這就是巧立各種名目行收費(fèi)之實(shí)

　　一些不規(guī)范的“黑中介”除了以租客違約為由克扣押金、暴力“洗房”等手段侵犯租客利益以外，還有一種更簡(jiǎn)單、直接的獲利方式，那就是在與租客簽署合同之后，巧立各種收費(fèi)名目，分階段從租客身上撈取利益。

　　今年5月，海淀區(qū)法院曾公開審理了地產(chǎn)公司4名中介因?yàn)榍迷p勒索多名租戶而被判刑的案件。據(jù)公開報(bào)道稱，北京道合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在租客合同尚未到期的情況下，以租戶擾民、違反合同約定為由要求租戶搬離，若租戶想繼續(xù)租住，則要在合同外再補(bǔ)交高額服務(wù)費(fèi)。

　　其實(shí)，上文中李梅除了遭遇“格式合同”外，也包括被中介強(qiáng)行收取費(fèi)用的情況。而租住在昌平區(qū)天通苑西三區(qū)某單元樓的王琳（化名）則完全陷入到“黑中介”精心設(shè)計(jì)的連環(huán)收費(fèi)套路當(dāng)中。

　　王琳告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自己只住了不到1個(gè)月就搬走了，剩余的租金和押金都沒有要回來。“我剛搬過去沒多久，中介就過來收費(fèi)，什么取暖費(fèi)、治安費(fèi)等。你不交錢，他就過來威脅、恐嚇，有時(shí)候大半夜的來敲門，太嚇人了。”

　　根據(jù)王琳提供的房屋租賃合同，合同的甲方并非中介機(jī)構(gòu)，而是一位叫趙**的人。租賃期限自2016年10月9日至2017年10月8日，租金為1050元/月。

　　王琳回憶，當(dāng)初帶她去看房的人聲稱自己是某地產(chǎn)公司的中介，還收取了600元的服務(wù)費(fèi)。“他說可以直接讓我和房東簽合同，這樣就不用交中介費(fèi)了，但需要給他一些服務(wù)費(fèi)。我以為遇到了好人，哪知道是噩夢(mèng)的開始。”

　　王琳所租的房子雖然租金不算高，但在簽合同當(dāng)天實(shí)際交付的費(fèi)用卻并不少。根據(jù)合同里的繳費(fèi)明細(xì)，王琳在2016年10月9日一共支付了5665元，其中包括3個(gè)月的房租3150元，押金1050元，燃?xì)赓M(fèi)365元，預(yù)交水費(fèi)400元，公共電費(fèi)100元，網(wǎng)費(fèi)600元。

　　除了這些收費(fèi)項(xiàng)目以外，繳費(fèi)明細(xì)的表格中還有鑰匙押金、電卡押金、垃圾處理費(fèi)、收視費(fèi)、維修費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等。這些收費(fèi)項(xiàng)目中，有些標(biāo)注了具體金額，有些則畫了一個(gè)圈。根據(jù)王琳描述，這些收費(fèi)項(xiàng)目在其簽完合同、搬進(jìn)出租屋后，中介就開始上門索要。“這些費(fèi)用，加上已經(jīng)交給中介的錢，合計(jì)超過7000元。完全超出心理預(yù)期。”

　　原本每月租金1000元左右的房子，租客在剛簽署合同不久就要陸續(xù)繳納六七千元錢的各種費(fèi)用，很顯然，中介是挖空心思在合同中巧立各種收費(fèi)名目。

　　長(zhǎng)租公寓品牌自如管家小周對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，客觀來看，不同中介有不同的收費(fèi)模式，但一般情況下，電費(fèi)、水費(fèi)和燃?xì)赓M(fèi)應(yīng)該是實(shí)繳實(shí)收。即使需要預(yù)繳水電費(fèi)，也應(yīng)該是存放在卡里，不應(yīng)該交給中介方。

　　“現(xiàn)在許多中介機(jī)構(gòu)都已經(jīng)將網(wǎng)費(fèi)、維修費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等包括在房租當(dāng)中，不會(huì)額外收取。即使額外收取，一般也會(huì)在租客簽合同之前告知，不會(huì)在租客簽完合同后再收費(fèi)。”小周說。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，房屋租賃市場(chǎng)在收費(fèi)層面確實(shí)存在一些不透明現(xiàn)象，這已經(jīng)不是個(gè)例。租客在與中介簽署租賃合同時(shí)，中介是以打包的方式將繳費(fèi)清單遞給租客的，租客并不清楚每一個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目的具體情況。

（責(zé)任編輯：李佳佳 H