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不是地價(jià)決定房?jī)r(jià)，是房?jī)r(jià)決定地價(jià)】

今天這篇文章，簡(jiǎn)單回顧一下20年房地產(chǎn)調(diào)控史，目的是要說明一個(gè)大家不愿意承認(rèn)的事實(shí)：社會(huì)上絕大多數(shù)人是“不識(shí)好歹”的，是看不清楚自己利益所在的，是會(huì)熱烈歡迎并衷心擁護(hù)明顯對(duì)自己不利的政策的。

以1998年為界，20年中國(guó)房產(chǎn)史，就是一部不折不扣的“十年九調(diào)控”的歷史。事實(shí)上，從1989年2月20日人民日?qǐng)?bào)第2版文章開始，政策和輿論都一直在呼應(yīng)市場(chǎng)“房?jī)r(jià)猛漲，勢(shì)在必控”的強(qiáng)烈訴求。當(dāng)時(shí)這篇文章這樣寫道：

“北京最近提供2萬多平方米住房，每平方米1600元至1900元。若買兩居室，少說也要6萬多元。一名大學(xué)生從參加工作起就日日節(jié)衣縮食，每月存儲(chǔ)50元，已是極限，100年才能買上兩居室。”

然后，近30年來，房?jī)r(jià)一直在“100年才能買兩居室”的調(diào)調(diào)中越調(diào)越高。

尤記得2011年2月27日，溫家寶總理在中國(guó)政府網(wǎng)和新華網(wǎng)訪談室與網(wǎng)友進(jìn)行在線交流。有網(wǎng)友提問：“抑制房?jī)r(jià)，總理，您還有信心嗎？”溫家寶回答：“我還有信心！如果我沒有信心，不去努力，那就是失職，就是對(duì)人民的不負(fù)責(zé)。我不僅要做這樣的表態(tài)，而且要付諸實(shí)際行動(dòng)。”交流中他還特別對(duì)房地產(chǎn)商喊話：“我沒有調(diào)查你們每一個(gè)房地產(chǎn)商的利潤(rùn)，但是我認(rèn)為房地產(chǎn)商作為社會(huì)的一個(gè)成員，你們應(yīng)該對(duì)社會(huì)盡到應(yīng)有的責(zé)任。你們的身上也應(yīng)該流著道德的血液。”

以任志強(qiáng)為代表的開發(fā)商馬上就不干了，他們說：土地成本和稅費(fèi)占到總房?jī)r(jià)的百分之六七十，地價(jià)和稅費(fèi)不降，房?jī)r(jià)怎么降？

事實(shí)上，政府和開發(fā)商都是無辜者，因?yàn)椴⒉皇堑貎r(jià)決定房?jī)r(jià)（成本決定價(jià)格），而是房?jī)r(jià)決定地價(jià)（需求決定價(jià)格）。是需求決定房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)再反過來決定地價(jià)。不信，你讓甘肅玉門市政府把那里最好的地塊拿出來拍賣，看能不能拍出北京二環(huán)的價(jià)格。

真實(shí)的房?jī)r(jià)，是由你我這樣普普通通的老百姓用錢、用腳投票投出來的。人口，尤其是高素質(zhì)高收入人口高度集聚的地方，房屋零成本也會(huì)賣到天價(jià)。反之亦然。北上廣深的房?jī)r(jià)高，高的已超過20萬/m²，中國(guó)低房?jī)r(jià)的地方多得很，甘肅玉門，3萬元一套可以買到當(dāng)?shù)貛缀踝詈玫姆孔?，房?jī)r(jià)相差200倍不止了，你去不去？房?jī)r(jià)高的北上廣愛來不來，反正是沒有人求著你來，更沒有人逼著你來。

彈指一揮間，距離限購(gòu)為標(biāo)志的2011年“史上最嚴(yán)調(diào)控”，一轉(zhuǎn)眼已經(jīng)將近七年，一線城市的房?jī)r(jià)至少是當(dāng)年的兩三倍了，高的已達(dá)四五倍，人人都說光陰好，光陰只會(huì)催人老，那些當(dāng)年把錢捏在手心捏出汗，望穿秋水盼著房?jī)r(jià)下跌的人們，一再等來的，是脊背發(fā)涼的現(xiàn)實(shí)。

當(dāng)年的2月11日，我在FT中文網(wǎng)撰文《限購(gòu)恐將催漲三四線城市房?jī)r(jià)》：“2011年頭兩個(gè)月，加息步步緊逼，房產(chǎn)稅‘敲山震虎’，史上最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策正在逐步推開......許多人認(rèn)為中國(guó)一、二線城市的樓市泡沫要大過三、四線城市，筆者有不同觀點(diǎn)。我認(rèn)為，在方興未艾的中國(guó)城市化、尤其是大城市化的推動(dòng)下，一二線城市的房?jī)r(jià)泡沫反而較小；三四線城市房?jī)r(jià)雖低，但多數(shù)是由地方政府強(qiáng)力推動(dòng)，而非市場(chǎng)真實(shí)需求的反應(yīng)，這些城市的房?jī)r(jià)泡沫反而更高。如果嚴(yán)厲的限購(gòu)政策將社會(huì)流動(dòng)性進(jìn)一步擠向三四線城市，那么這些城市的泡沫會(huì)有越吹越大的危險(xiǎn)。同時(shí)，基層地方政府可能會(huì)因此加大征地拆遷力度，加劇已經(jīng)頗為激烈的征地、拆遷矛盾，也為將來留下更多類似‘鬼城’、‘爛尾城’之類的‘城市化浪費(fèi)’。我們應(yīng)該警惕的是，市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)一旦被非市場(chǎng)力量屏蔽，其造成的社會(huì)矛盾和國(guó)民損失，相比于遵從真實(shí)的價(jià)值規(guī)律（哪怕這意味著殘酷的高房?jī)r(jià)），從個(gè)人到社會(huì)到自然界，代價(jià)都要高得多。”

一語中的。2015年底，在一二線城市房?jī)r(jià)暴漲的背景下，三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存被列入2016年國(guó)家重點(diǎn)工作。這是后話，且按下不表。

【如何踩對(duì)政策的風(fēng)口】

人們不斷呼吁樓市加強(qiáng)調(diào)控來抑制價(jià)格上漲，但在純商品房這個(gè)領(lǐng)域，行政調(diào)控的手段無非：限購(gòu)，限貸，限售，提高首付，提高房貸利率，嚴(yán)控特大城市人口，等等，幾乎都是從限制需求的角度來著力。即使從供給側(cè)角度，提高建筑容積率和增加土地供應(yīng)，也同樣無法滿足越來越集聚的人口居住需求，因?yàn)榧鄣奶囟臻g總是有限的。

而為了控制特大城市人口，有意減少特大城市土地供應(yīng)，減少大城市內(nèi)城住宅供應(yīng)，都會(huì)反過來強(qiáng)化供需矛盾。因?yàn)槿送咛幾叩内厔?shì)是不會(huì)變的，土地和房屋可以控制，人口卻難以真正控制。

在人口流出地增加土地供應(yīng)，確能達(dá)到降房?jī)r(jià)目的，但卻是在制造更多的空城鬼城。

而增加保障性住房的比例則反過來進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)：一方面，商品房是保障房的奶媽，保障房靠商品房補(bǔ)貼，保障房比例提高，商品房?jī)r(jià)格勢(shì)必水漲船高。另一方面，保障房往往只針對(duì)本地戶籍人口，與外來人口洶涌而入的城市化趨勢(shì)與需求并不匹配。

限購(gòu)，限貸，限售，提高首付和利率，短期結(jié)果都是抑制需求，抑制交易，可以通過打擊兩類房東達(dá)到價(jià)格穩(wěn)定甚至降價(jià)目的：一是高杠桿高利率需要資金快速回籠的短期投機(jī)者；二是碰到緊急突發(fā)事件需要賣房套現(xiàn)的普通人。大部分房東因?yàn)橘u了往往就買不回來，也會(huì)減少二手房交易。這種短期抑制需求，無法解決長(zhǎng)期的供需矛盾，所以，該漲的地方將來一定要補(bǔ)漲。就像2015年以后，只要貸款政策稍微放松，即使限購(gòu)依舊，一線城市仍舊迎來暴漲一樣。

但是，限購(gòu)，限貸，限售，提高首付，提高房貸利率等，對(duì)期待房?jī)r(jià)下跌的人們卻往往有著致命的傷害：一方面，他們往往是首付能力、月供能力較低的城市新移民，限購(gòu)和提高首付及房貸利率一下子就把他們擋在了房地產(chǎn)門外，或者眼睜著看著短期房?jī)r(jià)下跌而無法入市；或者即使辛苦攢夠了資格，也在下一輪房?jī)r(jià)上漲中被徹底排除在商品房門購(gòu)買能力之外！因?yàn)?，工資上漲總是趕不上房?jī)r(jià)上漲的速度，而且工資和房屋總價(jià)的基數(shù)完全不在一個(gè)水平線上。

調(diào)控的目的，一是呼應(yīng)百姓的強(qiáng)烈訴求，給人們適當(dāng)?shù)男睦戆参浚欢潜Ｕ戏康禺a(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，防止大起大落。比起大漲，更怕的是大跌，因?yàn)檫@直接牽涉到土地財(cái)政和金融安全與穩(wěn)定，金融安全與穩(wěn)定不僅是房地產(chǎn)之命脈，而且是經(jīng)濟(jì)乃至一國(guó)之命脈。這是比多少人買得起或買不起房更直接、更關(guān)鍵、更深層次的問題。只有理解這一點(diǎn)，才不會(huì)對(duì)調(diào)控會(huì)錯(cuò)意表錯(cuò)情，才不會(huì)對(duì)調(diào)控抑制房?jī)r(jià)寄予過高的非理性期待。

【絕大多數(shù)人都不會(huì)正確的思考問題】

經(jīng)濟(jì)學(xué)不僅是關(guān)于算術(shù)的學(xué)問，更是關(guān)于人心、關(guān)于人的行為的學(xué)問。調(diào)控中，令人啼笑皆非的普遍現(xiàn)象是：那些期待調(diào)控使房?jī)r(jià)下跌的人們，房?jī)r(jià)真正下跌時(shí)卻往往都不出手買房；只有當(dāng)房?jī)r(jià)再次上漲時(shí)，才會(huì)恐慌性入市！你真跌時(shí)我還不買，你真漲時(shí)我才買！

我在2014年3月底實(shí)驗(yàn)“貧民窟的百萬富翁計(jì)劃”，鼓勵(lì)人們買房，那時(shí)樓市真冷啊，現(xiàn)在看是過去幾年最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，但沒有多少人愿意入市。當(dāng)年有一個(gè)客戶，用我的思想指導(dǎo)朋友們?nèi)胧?，迅速在一線城市核心區(qū)購(gòu)入總值8千多萬房產(chǎn)，2015年股市瘋狂時(shí)還被其朋友們怪罪：要不買房我們?cè)撛诠墒匈嵍嗌馘X了！最后的結(jié)果是，這一輪瘋狂股市洗劫了多少中產(chǎn)！

時(shí)間又迅速到了這一波去庫(kù)存。“房住不炒”是個(gè)非常正確的決定，也是非常正確的價(jià)值判斷和事實(shí)判斷——沒人住的房子，終究會(huì)炒焦炒糊，炒成空城鬼城的。但良辰美景奈何天，群眾一方面期待“房住不炒”達(dá)到降房?jī)r(jià)的目的，但是另一方面又自相矛盾得很，一旦房?jī)r(jià)真的下跌，有價(jià)值有人住的地方都沒人買；只要房?jī)r(jià)瘋漲，把資金流動(dòng)性輪番擠到那邊壓到這邊，擠高房?jī)r(jià)，將來注定沒人住的地方，照樣瘋搶，神州大地半年多一年時(shí)間，就完成過去幾年都完不成的去庫(kù)存。千萬不能低估群眾的非理性程度，世界就是由他們創(chuàng)造的，再荒謬也是由他們創(chuàng)造的。

換句話說：絕大多數(shù)人并非我們想像的能夠正確思考的聰明人，他們往往會(huì)只從愿望而不是從理性出發(fā)，歡呼那些對(duì)自己和社會(huì)有害的思潮與舉措。

過去20年，在一波又一波頻繁的政策調(diào)控、攔截堰塞湖一樣的資金流水輪番擠壓、在平頭百姓追漲不追跌、在貨幣超發(fā)等一系列因素共同作用下，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)都迎來了巨大的漲幅，雖然漲幅不一。但房?jī)r(jià)的最終結(jié)算因素是人口，它不由政策說了算，也不同由開發(fā)商說了算，更不由百姓的愿望說了算。區(qū)域不會(huì)均衡發(fā)展，貨幣增量也不會(huì)雨露滋潤(rùn)甘霖普降到全國(guó)每一個(gè)地方，房?jī)r(jià)的區(qū)域分化勢(shì)必將呈現(xiàn)越來越陡峭的態(tài)勢(shì)——人口流出的地方房?jī)r(jià)下跌或陰跌（漲不過M2增量），人口流入的地方即使在某種情境下短期下跌，長(zhǎng)期也會(huì)漲得超出國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)人的想像。