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　　10月31日，華僑城將其持有的北京僑禧投資有限公司51%股權(quán)在北交所公開(kāi)掛牌，標(biāo)的公司是北京豪宅“新著東方”的項(xiàng)目公司。

　　考慮到華僑城曾在今年8月將標(biāo)的公司49%股權(quán)出讓給泰禾集團(tuán)(000732,股吧)，其此次掛牌意味著，華僑城意圖全盤退出該項(xiàng)目。這也是華僑城近幾年來(lái)最大金額的股權(quán)出讓。

　　該項(xiàng)目的前身，是于2015年10月出讓的北京豐臺(tái)區(qū)槐房A地塊，華僑城、華潤(rùn)、招商聯(lián)合體以83.4億元價(jià)格競(jìng)得。但華潤(rùn)和招商很快退出，理由是“地塊最終成交價(jià)格超出授權(quán)價(jià)格”。此后，華僑城獨(dú)立操盤，直至泰禾入股。但截至目前，項(xiàng)目仍未開(kāi)盤。

　　雖然華僑城北方集團(tuán)曾在今年6月的發(fā)布會(huì)上高調(diào)推介該項(xiàng)目，但從公開(kāi)信息來(lái)看，全盤出售的決定，早在今年3月就已做出。

　　華僑城方面向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，僑禧項(xiàng)目（即“新著東方”項(xiàng)目）屬于配合公司發(fā)展的短平快項(xiàng)目，公司希望能盡快獲得相關(guān)收益，支持文化旅游業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。現(xiàn)階段出售該項(xiàng)目股權(quán)，將獲得較高的資本回報(bào)，符合公司堅(jiān)持發(fā)展文化旅游業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略。

　　但這一解釋很難讓人完全信服。將一線城市優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目全盤出手的做法，在當(dāng)下顯得不合邏輯。且市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，該項(xiàng)目的質(zhì)量并不差。

　　出售項(xiàng)目動(dòng)因

　　在掛牌信息中，華僑城披露了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的批準(zhǔn)狀況。此次出讓在今年3月29日就被華僑城董事會(huì)執(zhí)行委員會(huì)批準(zhǔn)，批準(zhǔn)文件為《執(zhí)委會(huì)2017年第六次會(huì)議紀(jì)要》。

　　在早前與泰禾的交易公告中，華僑城同樣提到了這份決議文件。

　　華僑城并未在公告中披露文件詳情，但從公開(kāi)信息不難看出，早在今年3月，華僑城就決定將尚未開(kāi)盤的“新著東方”項(xiàng)目全盤出售。此時(shí)距離拿地，僅有16個(gè)月。

　　房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和旅游綜合業(yè)務(wù)一度是華僑城的兩大支柱業(yè)務(wù)，也構(gòu)成其一貫的“旅游+地產(chǎn)”模式。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收規(guī)模曾長(zhǎng)期居其各業(yè)務(wù)之首，占比多在50%以上。但從2016年開(kāi)始，華僑城將公司戰(zhàn)略明確為“文化＋旅游＋城鎮(zhèn)化”，淡化地產(chǎn)商形象。

　　華僑城在給21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的回復(fù)中也表示，未來(lái)，華僑城A將繼續(xù)承擔(dān)母公司（華僑城集團(tuán)）旗下城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)者這一戰(zhàn)略角色，致力于成為國(guó)內(nèi)主題公園的領(lǐng)導(dǎo)者、旅游產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍者、城鎮(zhèn)化價(jià)值的實(shí)現(xiàn)者。出售此項(xiàng)目的目的之一，即在于“盡快獲得相關(guān)收益，支持文化旅游業(yè)務(wù)的快速發(fā)展”。

　　但這并不能完全解釋出售的動(dòng)機(jī)。

　　在與泰禾的交易公告中，華僑城表示，“本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓有利于公司快速回收現(xiàn)金流”。其中還有一項(xiàng)條款：泰禾同意在合同簽訂之日起5個(gè)工作日內(nèi)，向標(biāo)的企業(yè)（僑禧投資）提供44.5億元借款，專項(xiàng)用于提前償還母公司（即上市公司“華僑城A”）的部分借款本金。

　　近年來(lái)，華僑城加大拿地步伐，2016年拿地金額超過(guò)400億，今年前三季度拿地花費(fèi)287億。雖然營(yíng)收規(guī)模也有所改善，但由于拿地提速明顯，公司短期償債壓力持續(xù)提升。

　　公告顯示，由于拓展新項(xiàng)目的原因，截至今年三季度末，華僑城的短期借款比年初增加295.63%。同時(shí)，前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-88.88億元，比上年同期減少187.26%。

　　因此，緩解資金壓力，被認(rèn)為是華僑城全盤出售僑禧項(xiàng)目的一個(gè)重要原因。

　　中信建投還在一份報(bào)告中指出另一個(gè)原因：強(qiáng)化公司年度業(yè)績(jī)彈性。按照華僑城年初制定的目標(biāo)，今年的營(yíng)收規(guī)模將達(dá)到800億，但前三季度僅完成194億。由于業(yè)務(wù)類型的原因，華僑城財(cái)務(wù)結(jié)算的重心在第四季度，但這一缺口仍然顯得較大。

　　“大部分企業(yè)都會(huì)在四季度沖擊年度銷售目標(biāo)，有些表現(xiàn)為加緊推盤，有些表現(xiàn)為出售項(xiàng)目，兩者在邏輯上是一致的。”北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。

　　該人士表示，和參與全程開(kāi)發(fā)相比，出售項(xiàng)目有可能會(huì)遭遇利潤(rùn)損失，但也有很多好處，如快速回籠資金、支撐業(yè)績(jī)、引入合作者彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)能力不足等。在公司陷入某種困境時(shí)，往往能夠起到“丟車保帥”的作用。

　　受制北京樓市環(huán)境

　　此次被整體出售的“新著東方”項(xiàng)目，位于北京市南四環(huán)外，緊鄰地鐵4號(hào)線，地段優(yōu)越。在24萬(wàn)平方米的規(guī)劃建筑面積中，有超過(guò)14萬(wàn)平方米的可售商品住宅。當(dāng)年三公司聯(lián)合拿地的代價(jià)為83.4億元，為北京歷史第三高。

　　雖然商品住宅部分的樓面單價(jià)超過(guò)5.5萬(wàn)平方米，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，地塊的附加條件并不苛刻，是一個(gè)易于操作的好項(xiàng)目。因此，華僑城選擇將其整體出手，頗為出乎業(yè)界意料。

　　作為對(duì)比，此前的9月7日，華僑城以87.7億元價(jià)格收購(gòu)信和置業(yè)（成都）有限公司80%的股權(quán)。該標(biāo)的為港企信和置業(yè)于2007年獲得的成都高價(jià)地，體量達(dá)122萬(wàn)平方米。這個(gè)名為“信和·御龍山”的項(xiàng)目在2013年9月才首次開(kāi)盤，目前仍有大量存貨。

　　華僑城認(rèn)為，“本次收購(gòu)預(yù)計(jì)在未來(lái)將對(duì)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)帶來(lái)正面影響”。

　　由于體量、貨值、成本相差較大，很難將兩個(gè)項(xiàng)目做出全面對(duì)比。但就現(xiàn)階段“減倉(cāng)一線城市、加碼二線城市”的做法而言，顯得缺乏合理性。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，北京是房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲的區(qū)域，“限價(jià)令”使很多項(xiàng)目的盈利前景受到影響，豪宅項(xiàng)目尤甚。成都也有“限價(jià)令”，但市場(chǎng)并未像北京一樣遭遇“冰凍”。且成都是目前二線城市中，市場(chǎng)基礎(chǔ)和發(fā)展前景較好的一個(gè)。因此，華僑城有提高資金配置效率的考慮。

　　但有北京業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然有政策環(huán)境等客觀原因，但同樣存在操盤能力不足的主觀因素。

　　緊鄰“新著東方”的“天悅壹號(hào)”項(xiàng)目，前身為中糧、天恒、首創(chuàng)聯(lián)合獲得的槐房B地塊，這兩個(gè)項(xiàng)目幾乎同時(shí)出讓，地塊的體量、成本、附加條件大致相當(dāng)。今年8月，“天悅壹號(hào)”的192套房源取得預(yù)售許可證，預(yù)售均價(jià)約為79000元/平方米。根據(jù)北京市住建委的信息，目前已有半數(shù)以上房源被認(rèn)購(gòu)。

　　到目前為止，“新著東方”項(xiàng)目并沒(méi)有開(kāi)盤跡象。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，泰禾已介入項(xiàng)目的策劃和營(yíng)銷，樣板間也被重做。

　　宋延慶認(rèn)為，華僑城不是以高周轉(zhuǎn)見(jiàn)長(zhǎng)的公司。

　　而在華僑城對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的回復(fù)中，對(duì)該項(xiàng)目的定位為“短平快”，希望“盡快獲得相關(guān)收益”。

　　上述房企人士認(rèn)為，且不論華僑城的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，當(dāng)前北京的市場(chǎng)環(huán)境，本身就不利于快速出貨。若想盡快獲得收益，只有整體出售一個(gè)辦法。

　　據(jù)悉，出售該項(xiàng)目雖然能使短期業(yè)績(jī)獲得提升，但并不利于華僑城的長(zhǎng)遠(yuǎn)業(yè)績(jī)，也無(wú)助于強(qiáng)化其在北京市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)。北京是華僑城在華北區(qū)域的主要市場(chǎng)，在2014年賣掉歡樂(lè)谷配套的住宅項(xiàng)目至今，華僑城在北京就無(wú)住宅銷售。

　　這也影響到其在華北區(qū)域的業(yè)績(jī)。2013年和2014年，華僑城華北區(qū)域的營(yíng)收規(guī)模分別為31億和30億，占比分別為11.1%和9.9%。2015年和2016年，營(yíng)收規(guī)模下降至12億和15億，占比也下降到3.79%和4.35%。

　　今年6月，華僑城北方集團(tuán)品牌發(fā)布會(huì)在京舉辦，推出京津冀7個(gè)（組）重點(diǎn)項(xiàng)目。其中有兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分別位于北京和天津（樓盤），“新著東方”就是北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目。若將該項(xiàng)目全盤出手，華僑城在北京僅剩一個(gè)可售住宅項(xiàng)目，即與中鐵合作開(kāi)發(fā)的“中鐵華僑城·和園”，雙方各持股50%。