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　　據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前中國的城市化率已經(jīng)達(dá)到了57%，一些核心城市甚至達(dá)到或逼近70%。從國外發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗分析，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入了“下半場”。粗放式規(guī)模增長的年代已逐漸過去，行業(yè)進(jìn)入了精細(xì)化深耕階段，這是大趨勢。

　　針對下半場，景瑞給自己選的路不再是簡單追逐規(guī)模，而是堅定轉(zhuǎn)型，商業(yè)模式上向“資產(chǎn)管理者”轉(zhuǎn)型，通過輕資產(chǎn)方式來提升盈利和抵抗風(fēng)險的能力。景瑞控股聯(lián)席主席閆浩認(rèn)為，中國開發(fā)量已過高點，當(dāng)下的房地產(chǎn)已經(jīng)逐步過渡到存量房時代，尤其是一二線城市，而傳統(tǒng)快周轉(zhuǎn)開發(fā)模式使得開發(fā)企業(yè)的利潤越來越薄，體現(xiàn)在資本市場就是不斷被低估的價值，這也倒逼著企業(yè)進(jìn)行新一輪的戰(zhàn)略思考。

　　然而，并不是每一家企業(yè)都具備“變道超車”的條件。對景瑞來說，過去的一些前瞻性預(yù)判和嘗試已經(jīng)為轉(zhuǎn)型鋪好了基石。尤其是近兩年，景瑞陸續(xù)試水基金模式，包括與東方資產(chǎn)的百億基金合作，同時在持有型物業(yè)的收購上也動作不小。

　　這些開創(chuàng)性的試水都在一定程度上奠定了景瑞轉(zhuǎn)型資管的基礎(chǔ)，而景瑞出于長遠(yuǎn)發(fā)展的考慮，也邀請麥肯錫做了大量的專業(yè)咨詢，明確轉(zhuǎn)型“資產(chǎn)管理服務(wù)商”的方向。閆浩希望景瑞通過輕資運營和客戶價值設(shè)計，向以“客戶價值”為導(dǎo)向的雙輪驅(qū)動業(yè)務(wù)模式變道，逐步培養(yǎng)“募投管退”的能力，通過設(shè)立基金來開拓市場，從而打通資本，穿越周期，獲得更高PE，以此實現(xiàn)景瑞長期高效益的發(fā)展。

加碼“基金化”運作
加碼“基金化”運作
　　“基金化”運作模式，在國外已有非常成熟的案例。以鐵獅門為例，強(qiáng)大的項目管理和運營管理能力，成為其打造資產(chǎn)管理發(fā)展的起點。加之鐵獅門注重保護(hù)投資者的資產(chǎn)，在后續(xù)融資方面形成良好口碑，促使其能以比較低的成本募集到更多資金。數(shù)據(jù)顯示，鐵獅門憑借地產(chǎn)基金方式，就可以不到5%的資本投入，通過提取地產(chǎn)開發(fā)鏈條各個環(huán)節(jié)的相關(guān)管理費和參與旗下地產(chǎn)基金超額收益的分配（即業(yè)績提成）分享了地產(chǎn)項目40%以上的收益。

　　雖中美兩者國情不一，但縱觀目前中國50多萬億的資產(chǎn)規(guī)模，未來可能增長至90多萬億，其中的發(fā)展空間巨大，“鐵獅門”的模式值得我們借鑒。

　　閆浩坦言，對標(biāo)鐵獅門，就是想學(xué)習(xí)鐵獅門搭建基金平臺的方式，與市場上主流地產(chǎn)基金合作，共同擔(dān)任GP(或聯(lián)合管理模式)，共同推薦、投資及管理項目，以此搭建景瑞基金化運作體系，形成真正意義上的“地產(chǎn)＋金融”模式。

　　一旦轉(zhuǎn)向鐵獅門的模式，不僅可以規(guī)避國家政策的變動，增加抵御風(fēng)險的能力。同時解決高負(fù)債、高財務(wù)成本等帶來的經(jīng)營困擾。

　　去年6月景瑞與東方國際及東方藏山共同發(fā)起設(shè)立初始規(guī)模達(dá)100億的基金，只是景瑞試水轉(zhuǎn)型“資產(chǎn)管理服務(wù)商”的第一步。年內(nèi)，景瑞已有系列基金計劃，以機(jī)會型、增值型兩大不同策略基金，匹配不同投資人需求，在景瑞逐步培養(yǎng)“募投管退”能力的同時，為投資者匹配優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提供端到端的一體化服務(wù)。基金建立后， 將撬動銀行并購融資杠桿，可快速滿足出資要求，助力景瑞在傳統(tǒng)開發(fā)、城市更新、資產(chǎn)收購、股權(quán)投資和舊城改造等多個領(lǐng)域業(yè)務(wù)的長期穩(wěn)步發(fā)展。

“多元化+多業(yè)態(tài)”運營資產(chǎn)
“多元化+多業(yè)態(tài)”運營資產(chǎn)
　　穩(wěn)定的資本合作方，也進(jìn)一步提升景瑞拿地布局、城市更新的能力，給予景瑞多元化業(yè)態(tài)發(fā)展的可能。在景瑞的計劃中，未來二手并購不低于50%，持有公寓和辦公樓投資將達(dá)到占比20%～30%左右。

　　閆浩認(rèn)為，伴隨著中國城市化率的提升，城市更新是房企發(fā)展的方向之一，而持有物業(yè)也將成為企業(yè)穩(wěn)健及盈利能力的重要來源。比起原本單一開發(fā)利潤，管理和輸出帶來的運營服務(wù)利潤更穩(wěn)定。據(jù)透露，景瑞計劃將持有物業(yè)通過經(jīng)營形成資產(chǎn)包，形成景瑞跨越市場周期的長期資金。不僅如此，持有物業(yè)的租售也可以對房產(chǎn)銷售的同期風(fēng)險起到對沖作用。

　　事實也證明，從2016年開始，除傳統(tǒng)的招拍掛，景瑞已經(jīng)介入到二手項目和存量市場的頻率已大大增加，在持續(xù)深耕包括上海（樓盤）、杭州（樓盤）、寧波（樓盤）、蘇州（樓盤）等在內(nèi)的基地城市及戰(zhàn)略城市外，加大了對于上海和北京（樓盤）一線城市寫字樓及可售型公寓等優(yōu)質(zhì)運營資產(chǎn)的價值挖掘，而且這種趨勢今年依然在延續(xù)。

　　據(jù)統(tǒng)計，從年初至今，景瑞已經(jīng)完成了對上海徐匯申信大樓、上海易里酒店公寓、青島（樓盤）國敦大酒店、北京三全公寓、杭州春暖花都、上海張江科苑辦公樓等項目的收購。其中，上海易里項目將定位為“市中心國際化高端服務(wù)式公寓”，以此打造景瑞自持運營模式下首個高端標(biāo)桿系列產(chǎn)品。而上海徐匯申信大樓也將通過全方位改造，樹立景瑞首個城市長租型公寓的標(biāo)桿。

　　從業(yè)態(tài)上來講，景瑞已形成了“住宅+辦公+公寓+社區(qū)商業(yè)”多業(yè)態(tài)發(fā)展模式。在運營模式上，對這些存量項目的后期處置，景瑞既有持有，也有銷售。例如上海法蘭云廷項目就是二手住宅的升級改造再出售，而二手公寓和寫字樓，景瑞會在改造之后持有，未來更進(jìn)一步的想法是實現(xiàn)資本化退出。業(yè)務(wù)多業(yè)態(tài)、多元化，有望助力景瑞在實現(xiàn)價值最大化的同時，平衡業(yè)務(wù)波動性，實現(xiàn)穩(wěn)定增長。

　　閆浩強(qiáng)調(diào)，踐行轉(zhuǎn)型并非忘記初衷，而是在原有開發(fā)的基礎(chǔ)上，通過輕資運營與合作伙伴攜手共贏，做強(qiáng)、做精房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。他對于景瑞“募投管退”大資管平臺的轉(zhuǎn)型十分有信心。

（責(zé)任編輯：徐帥 ）