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　　東原地產(chǎn)市場負責(zé)人引用明源地產(chǎn)研究院的預(yù)測是，到2020年，房地產(chǎn)行業(yè)前50強的年銷售額必須在1000億以上。在市場總?cè)萘恳呀?jīng)飽合的背景下，這意味著大量的中小地產(chǎn)企業(yè)將被其他公司并購。

　　如果不想被其他公司并購，就要重復(fù)很多地產(chǎn)企業(yè)走過的路徑，高舉債務(wù)杠桿，大規(guī)模收購其他公司。但這是一條非常危險的路，一旦資金鏈斷鏈，公司就有活不下去的危險。有沒有第三條路可走?

　　讓資本聽話

　　田明，朗詩綠色科技住宅的董事長，在去年下半年到今年上半年的將近一年的時間里，他一直在思考一個命題：靠賭運氣做房地產(chǎn)能做多久。他認為，過去十幾年的房地產(chǎn)市場，調(diào)控一直不斷，每一次企業(yè)都差一點死去，最后是靠政策放松，才又活過來。但是，這種靠政策活下去的開發(fā)商模式?jīng)]有可能走得更遠。賭徒，總有失手的那天，而那一天，也意味著公司“死”掉，前功盡棄。

　　朗詩需要走另外一條路，才有可能以安全模式彎道超車，進而成為行業(yè)的領(lǐng)先者。這條路就是以朗詩獨特的專業(yè)能力，整合其他社會資源，快速擴張市場份額。

　　作為最早一批開發(fā)綠色地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)企業(yè)，朗詩在綠色地產(chǎn)領(lǐng)域積累了相當(dāng)豐富的經(jīng)驗，早在2004年就已經(jīng)開始涉足這一領(lǐng)域。在很多城市，公司的綠色地產(chǎn)樓盤售價要比周圍高50%，但銷售卻比非綠色地產(chǎn)項目更好。

　　在十二年的發(fā)展過程中，朗詩的綠色地產(chǎn)各個開發(fā)環(huán)節(jié)的專業(yè)度都已經(jīng)非常高，涉足的領(lǐng)域包括綠建設(shè)計、綠建設(shè)備、綠建圍護、綠建供應(yīng)鏈等多個方面。

　　因為專業(yè)領(lǐng)域的上述優(yōu)勢，朗詩從2014年開始就力開展合作開發(fā)、小股操盤、委托開發(fā)、兼并收購等各種輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)類型。”

　　直至2016年年底，朗詩正在銷售的40多個項目中，所占股權(quán)最大的已經(jīng)不超過50%。

　　輕資產(chǎn)模式最大好處是，朗詩在沒有高負債的背景下，2016年實現(xiàn)經(jīng)營收入約48.45億元，同比大幅上升170.2％。“朗詩出品”的合約簽約銷售額和合約簽約建筑面積分別上升101.4％和45.8％。而公司的負債率在這兩年間下降了2%。不要小瞧這2%，因為同期地產(chǎn)企業(yè)的負債率都在上調(diào)，尤其是中小型房企更是通過永續(xù)債等方式，用隱蔽的手段提高實際企業(yè)負債率。

　　由于，綠色科技住宅開發(fā)商數(shù)量不足，但在空氣污染嚴重的大部分地區(qū)，又都需要綠色地產(chǎn)的技術(shù)，憑借技術(shù)，朗詩吸引了大批的金融機構(gòu)和朗詩合作。僅僅在5月12日，朗詩舉辦的“2017朗詩商務(wù)合作的交流大會暨綠建論壇”上，就又平安不動產(chǎn)、長城資產(chǎn)、首譽光控、信達投資等金融企業(yè)和朗詩簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

　　朗詩的模式，似乎給中國房地產(chǎn)企業(yè)一個思考：不一定都要走恒大、融創(chuàng)那樣的買！買！買！模式，用資本才能整合這個行業(yè)，用技術(shù)好像也可以整合房地產(chǎn)行業(yè)。

　　中國房地產(chǎn)：需要更專業(yè)

　　前幾天，在由我主持的，復(fù)旦經(jīng)濟學(xué)院舉行的一場論壇上，有家制造企業(yè)的負責(zé)人，就問金融行業(yè)的高管這樣一個問題：上海（樓盤）的制造業(yè)出路在哪？有位金融高管說，中國的制造業(yè)，開始是一窩蜂地打價格戰(zhàn)，然后是一窩蜂地追求品質(zhì)，現(xiàn)在可能是一窩蜂地轉(zhuǎn)型，但很少有企業(yè)會努力地研發(fā)技術(shù)，深耕自己所在的領(lǐng)域，把自己的專業(yè)能力做成行業(yè)NO.1，轉(zhuǎn)型變成了轉(zhuǎn)行，怎么可能會好。幾乎差不多同時，網(wǎng)上也出現(xiàn)了類似的論調(diào)，對制造業(yè)批判性的思考，也為中小房地產(chǎn)企業(yè)的逆勢超車提供了新思路。

　　實際上，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨一樣的問題，先是一窩蜂地追求規(guī)模；前幾年又一窩蜂地搞跨界，搞轉(zhuǎn)型；然后又是一窩蜂地回歸一線，或者一窩蜂地搞輕資產(chǎn)，但在公司的核心價值、核心能力上，缺少海外同行的專業(yè)。

　　因為不夠堅持，所以沒有核心技術(shù)，沒有讓其他競爭對手望而生畏的核心競爭優(yōu)勢。

　　這讓開發(fā)商往往是被動轉(zhuǎn)型，被資本整合，或者高利率借貸并購，卻沒有能力通過專業(yè)優(yōu)勢特長，整合其他房地產(chǎn)企業(yè)。

　　朗詩的輕資產(chǎn)模式，雖然也是從綠城、萬科等其他地產(chǎn)商學(xué)來的，但朗詩擁有的品質(zhì)，卻是其他企業(yè)很少有的，這就是對綠色地產(chǎn)領(lǐng)域的深度專注，以及因為專注，而獲得的技術(shù)及品牌壁壘。

　　目前朗詩的綠色建材供應(yīng)鏈，已經(jīng)可以保證公司絕大多數(shù)的建材可以使用超過歐盟標準的綠色建材。由于對綠色建材的采購有限，市場容量并不大。所以，一家房地產(chǎn)企業(yè)要想像朗詩那樣，實現(xiàn)絕大部分建材可以達到乃至超過歐盟標準，其實是不容易的，這也可以看出朗詩在綠色地產(chǎn)領(lǐng)域所擁有的話語權(quán)，絕不僅僅只是推出了中國第一個不需要采暖的被動房那么簡單。

　　這也可以解釋為什么，對住宅質(zhì)量素來苛刻的住友會和朗詩簽訂協(xié)議。住友商事（中國）有限公司CEO古場文博說，“住友之所以把朗詩集團作為自己的戰(zhàn)略合作伙伴，是出于三方面的考量。第一點，朗詩集團擁有自己的研究所，擅長從客戶的角度創(chuàng)造贏得大眾喜好的好產(chǎn)品。第二點，朗詩總是冷靜客觀的對市場做出明確定位，并保持不斷地學(xué)習(xí)進取的態(tài)度。第三點，朗詩集團擁有誠實，公正的特質(zhì)。我們期待今后能和朗詩集團展開更大的合作。”

　　相比之下，國內(nèi)其他地產(chǎn)商對企業(yè)核心價值的堅持，卻沒有像朗詩突出。比如，萬科早在2007年就提出過工業(yè)化住宅的設(shè)想，并一度大規(guī)模使用了PC技術(shù)。由于國務(wù)院已經(jīng)出臺相關(guān)政策，要求未來十年裝配式箭鏃達到30%以上。按理萬科憑借自己十年的積累，完全可以提出裝配式住宅的整個供應(yīng)鏈和開發(fā)體系，并在行業(yè)內(nèi)利用自己的龍頭地位奠定標準，協(xié)助國家這樣做。但事實上，萬科并沒有這樣做，因為曾經(jīng)出現(xiàn)過的一系列挫折，萬科并沒有堅持讓整個集團所有區(qū)域公司所有項目都采用PC技術(shù)開發(fā)，自然就無法向行業(yè)輸出，可以快速利用的供應(yīng)鏈以及相關(guān)的應(yīng)用標準。

　　實際上，考察地產(chǎn)行業(yè)龍頭崛起之路會發(fā)現(xiàn)，很多地產(chǎn)商的由小到大，都是和當(dāng)時在不被人看好的領(lǐng)域深耕有關(guān)。在萬達成為行業(yè)龍頭之前，商業(yè)地產(chǎn)是其他開發(fā)商躲避不及的領(lǐng)域。大家都希望掙更能賺到高額利潤的住宅地產(chǎn)，很少會愿意去碰運營難度大，而且需要大量持有的商業(yè)地產(chǎn)；同樣，在碧桂園崛起前，也沒有哪些企業(yè)看好龐大的三四線城市，認為那里有機會。

　　這些已經(jīng)成功的案例說明，排名30名以后的中小房企，要想在未來的5－10年后仍然活著，需要盯的不光是錢和土地，還需要根據(jù)自己的核心價值，培育同行無法企及的核心特長，而這才是真正的存世之本。