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　　已經(jīng)過去的2016年，中國經(jīng)濟被牢牢打上了“資產(chǎn)泡沫”的烙印。抑制資產(chǎn)泡沫的呼聲響徹九州四海，霧霾中的中國在新的期盼中努力前行。

　　過去的一年，房地產(chǎn)行業(yè)大起大落，引領龐大而沉重的中國經(jīng)濟巨艦迎風前行，前方或許有暗礁、有風暴，但已經(jīng)開啟的經(jīng)濟復蘇時代不會停滯，房地產(chǎn)行業(yè)也不會倒退。

　　2016年末，中國的決策層做出了對房地產(chǎn)行業(yè)的最重要“批示和部署”，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一論斷，意味著自去年中央經(jīng)濟工作會議所制定的、以去除行政限制、鼓勵購房為主的“去庫存政策設計”終結，也意味著決策層對房地產(chǎn)市場和住房供應模式進行反思之后，對房地產(chǎn)政策頂層設計與長效機制的重新啟動。

　　——壹——

　　2016的樓市繁榮，從某種意義上來說，是一場意外。

　　當“房子是用來住的，不是用來炒的”這一論斷被嚴厲宣布的時候，2016的繁榮在2017年將不會再來。

　　按照2016年底中央經(jīng)濟工作會議的要求，2017年房地產(chǎn)工作的主旨是“房子回歸居住屬性”的定位和長效機制建設。與“去庫存”的政策設計相比，2017年對中央對房地產(chǎn)市場的要求再次沉入更深的層次。

　　路線已經(jīng)劃定。按照“宏觀經(jīng)濟、金融市場、土地市場、勞動力市場和住房市場”互相作用的分析框架，2017年中央層面的頂層設計將成為樓市政策的突破口。

　　——貳——

　　實際上，早在2013年年中，內容涵蓋土地、金融、財稅等方面的“房地產(chǎn)調控長效機制”曾多次出現(xiàn)在中央及國土、住建等相關部委的會議中。而這個被認為是房地產(chǎn)行業(yè)的頂層設計當時正由發(fā)改委、住建部、國土部、財政部、稅務總局、銀監(jiān)會共同參與研究制定。

　　國家信息中心一位高級經(jīng)濟師說，從中央在當時在房地產(chǎn)頂層設計方面的表態(tài)來看，房地產(chǎn)長效機制將以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度為基礎，在完善住房保障機制的同時，在政策模塊上將房地產(chǎn)政策分為“穩(wěn)定住房消費”及“抑制住房市場的泡沫化傾向”兩個模塊。

　　但是，在提出建立和完善房地產(chǎn)調控長效機制之后，一方面制約土地、戶籍、社保等公共服務均等化的配套改革進展不足，另一方面，外部環(huán)境作用下中國經(jīng)濟進入持續(xù)低谷，需要房地產(chǎn)市場的內生需求作為經(jīng)濟復蘇的動力。

　　因此，從2014年底開始，通過寬松的貨幣環(huán)境、較低的購房成本，激活新市民住房需求的三四線城市“去庫存”，逐漸異化為熱點城市“加杠桿”刺激下的資產(chǎn)配置盛宴，并引發(fā)了對結構扭曲、資產(chǎn)泡沫風險和系統(tǒng)性風險的擔憂。

　　因此，從目前的情況來看，這位高級經(jīng)濟師指出，市場環(huán)境與2013年中提頂層設計時已全然不同，資產(chǎn)泡沫化已成為整體經(jīng)濟的極大阻礙，因此，此次重啟樓市調控的頂層設計，將從金融領域首先著手。

　　由中央經(jīng)濟工作會議傳遞出的信息表明，國家要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。因此，房貸、債券、理財，三大流入樓市的資金通道都遭遇進一步監(jiān)管，房地產(chǎn)去杠桿化正在進行。

　　2017年，整個宏觀調控中對房地產(chǎn)影響最大的仍然會是貨幣政策。

　　——叁——

　　不過，貨幣政策在于治標，并不能治本。樓市治本仍要立足戰(zhàn)略。實際上，2017年乃至隨后的三至五年之內，對樓市政策影響最大的，應是決策層給出的城市群發(fā)展戰(zhàn)略。

　　今年年初，十三五規(guī)劃綱要出爐。根據(jù)規(guī)劃，中央指出，要優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)，加快構建以陸橋通道、沿長江通道為橫軸，以沿海、京哈京廣、包昆通道為縱軸，大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分布、協(xié)調發(fā)展的“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局。加快城市群建設發(fā)展，增強中心城市輻射帶動功能，加快發(fā)展中小城市和特色鎮(zhèn)。

　　事實上，城市群是城市發(fā)展到成熟階段的最高空間組織形式，是指在特定地域范圍內，以1個以上特大城市為核心，由至少3個以上大城市為構成單元，依托發(fā)達的交通通信等基礎設施網(wǎng)絡所形成的空間組織緊湊、經(jīng)濟聯(lián)系緊密、并最終實現(xiàn)高度同城化和高度一體化的城市群體。

　　具體而言，中央提出，加快城市群建設發(fā)展，優(yōu)化提升東部地區(qū)城市群，建設京津冀、長三角、珠三角世界級城市群，提升山東半島、海峽西岸城市群開放競爭水平。培育中西部地區(qū)城市群，發(fā)展壯大東北地區(qū)、中原地區(qū)、長江中游、成渝地區(qū)、關中平原城市群。

　　在這幾個城市群的規(guī)劃之下，北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、杭州（樓盤）、南京（樓盤）、武漢（樓盤）、鄭州（樓盤）、青島（樓盤）、成都、重慶（樓盤）等城市成為未來城市規(guī)劃發(fā)展的重中之重。這種全國布局及城市規(guī)劃的影響可以說是顛覆性的，甚至意味著國家生態(tài)的升級。未來，資本、人口以及城市建設將向這10幾個城市傾斜，而非原來的四個。

　　樓市調控的長效機制配合城市群發(fā)展戰(zhàn)略，這或許是決策層給房地產(chǎn)市場開的一張調理良方，不過何時能見到成效，這仍需考驗本屆政府的執(zhí)政能力。