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　　“站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)，我們認(rèn)為這是一個(gè)新舊交替的時(shí)代，也是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的時(shí)代，更是一個(gè)凈收益不斷下降的時(shí)代。”11月30日，潘利群在“第七屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)暨2016中國(guó)責(zé)任地產(chǎn)論壇”上接受《中國(guó)建設(shè)報(bào)》獨(dú)家專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，在凈收益不斷下降的時(shí)代，具有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的房企應(yīng)探尋潛藏的城市存量經(jīng)濟(jì)這座“萬(wàn)億富礦”，不斷以責(zé)任筑牢百年根基，加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　現(xiàn)實(shí)：收益向下 存量向上

　　與長(zhǎng)期以來(lái)的高收益相比，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越接近社會(huì)規(guī)模企業(yè)的平均水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，130家上市房企平均凈利率從2011年高點(diǎn)16.9%，持續(xù)下滑到近兩年的個(gè)位數(shù)，不斷向規(guī)模以上企業(yè)6%的平均凈利率靠攏，與美國(guó)500強(qiáng)歸屬母公司7%的平均凈利率相比，只有一步之遙。隨著凈利率的不斷下滑，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)難度越來(lái)越大、開(kāi)發(fā)體系越來(lái)越復(fù)雜、市場(chǎng)環(huán)境越來(lái)越多變，這些都促使從業(yè)者不得不重新審視行業(yè)本身。

　　潘利群表示，房地產(chǎn)行業(yè)高盈利時(shí)代不可持續(xù)，為使企業(yè)保持健康持續(xù)發(fā)展，眾多房企都在考慮如何轉(zhuǎn)型，尋找新的發(fā)展路徑。“首開(kāi)去年提出城市復(fù)興官的戰(zhàn)略核心是關(guān)注城市存量資產(chǎn)及其改造升級(jí)。”在他看來(lái)，在增量逐漸減少、存量不斷增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，城市更新復(fù)興的需求將成為“剛需”，其中包括城市文化的傳承和挖掘、人們生活品質(zhì)的提高，也包括基礎(chǔ)設(shè)施的更新與改造，同時(shí)包括引進(jìn)創(chuàng)新元素和內(nèi)容。

　　潘利群認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)即將進(jìn)入“薄利時(shí)代”，但其重要地位很難動(dòng)搖。不過(guò)自1998年房改以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)所經(jīng)歷的“繁榮-調(diào)控-調(diào)整-再繁榮”螺旋式上升軌跡還能持續(xù)多久，則是一個(gè)重要命題。

　　“破冰”：銀發(fā)養(yǎng)老 青年創(chuàng)業(yè)

　　回歸現(xiàn)實(shí)語(yǔ)境，滿(mǎn)足人的需求、關(guān)注城市訴求顯然更加務(wù)實(shí)。

　　作為首都國(guó)企，首開(kāi)更加關(guān)注特大型國(guó)際性城市北京的發(fā)展時(shí)期以及相關(guān)城市問(wèn)題?；诙嗄陙?lái)沉積下來(lái)的大量?jī)?yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，首開(kāi)將視角轉(zhuǎn)向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，開(kāi)啟了轉(zhuǎn)型“破冰之行”。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，北京全市60歲及以上戶(hù)籍老年人口約313.3萬(wàn)，占總?cè)丝诘?3.4%，老齡化程度居全國(guó)第二位。官方預(yù)計(jì)，到2020年北京常駐老年人口將超過(guò)400萬(wàn)人。

　　“隨著北京老齡化不斷加劇，老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)和事業(yè)急需資源支撐，所以首開(kāi)拿出一些自己持有的物業(yè)來(lái)支持老齡事業(yè)，為城區(qū)老年人提供服務(wù)設(shè)施。坦率地講，老齡事業(yè)很難盈利。作為‘責(zé)任地產(chǎn)’的踐行者，我們會(huì)把一些業(yè)態(tài)調(diào)整為大型居住區(qū)的老齡事業(yè)試點(diǎn)。”據(jù)潘利群透露，位于亞運(yùn)村的首個(gè)老齡服務(wù)項(xiàng)目會(huì)在明年春節(jié)后開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)。未來(lái)首開(kāi)還會(huì)在望京、回龍觀、方莊等人口密集的大型居住區(qū)推進(jìn)，“這是一個(gè)國(guó)有企業(yè)的擔(dān)當(dāng)，當(dāng)然也是城市復(fù)興的一部分。”

　　除了對(duì)老齡事業(yè)的支持，首開(kāi)作為房企也將在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行布局，以實(shí)現(xiàn)平衡。潘利群告訴記者，首開(kāi)正在籌劃在北京郊區(qū)興建一些大型老齡產(chǎn)業(yè)社區(qū)，一方面為老年人提供宜居環(huán)境和服務(wù)，另一方面也有圍繞老年人展開(kāi)的綜合產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

　　與養(yǎng)老對(duì)應(yīng)，潘利群也敏銳地把握到“雙創(chuàng)”戰(zhàn)略的機(jī)遇和城市年輕人的需求。首開(kāi)相繼與清華經(jīng)管學(xué)院、北京文投集團(tuán)展開(kāi)合作，將部分原有物業(yè)的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)化成推動(dòng)“雙創(chuàng)”事業(yè)的服務(wù)平臺(tái)。

　　對(duì)此，潘利群認(rèn)為，青年是一個(gè)城市活力的基礎(chǔ)，城市的未來(lái)需要年輕人有所作為。所以，在業(yè)態(tài)上首開(kāi)將為“雙創(chuàng)”提供更多的條件和機(jī)會(huì)。同時(shí)，這種創(chuàng)新也具有經(jīng)濟(jì)效益，甚至?xí)苌鲆恍┬碌耐顿Y機(jī)會(huì)，首開(kāi)看準(zhǔn)了這個(gè)領(lǐng)域的市場(chǎng)，未來(lái)還會(huì)投入更多精力和資源。

　　責(zé)任：保護(hù)文脈 助力棚改

　　“一部首開(kāi)史，半座北京城”。首開(kāi)被稱(chēng)為“最懂北京”的房企。然而，在潘利群看來(lái)，這實(shí)際上是一種鞭策和責(zé)任。“挖掘城市內(nèi)涵，保護(hù)傳承歷史文脈是至關(guān)重要的一件事情，這是北京國(guó)企義不容辭的責(zé)任。”潘利群表示，首開(kāi)正在按照北京市政府要求，參與一些大型棚戶(hù)區(qū)改造，其中一些是進(jìn)行大規(guī)模拆遷建設(shè)，而有些舊城區(qū)的改造則要保持其城市肌理、保護(hù)歷史文脈。例如，首開(kāi)將在北京東城區(qū)參與幾條胡同老社區(qū)的改造更新試點(diǎn)項(xiàng)目，一方面更新原有基礎(chǔ)設(shè)施，提高原住居民的生活品質(zhì)；另外一方面，也要挖掘和傳承城市文化，推動(dòng)北京城市復(fù)興。

　　當(dāng)前北京老舊小區(qū)改造工作正在持續(xù)推進(jìn)。潘利群希望，首開(kāi)能在過(guò)去政府對(duì)普通社區(qū)的外保溫改造、抗震改造基礎(chǔ)上，增加一些新內(nèi)容，包括加裝電梯，增加和改進(jìn)停車(chē)設(shè)施等老舊社區(qū)居民的迫切需求，爭(zhēng)取在2017年開(kāi)始試點(diǎn)項(xiàng)目。

　　對(duì)于城市復(fù)興的宏大命題，潘利群有著清醒的認(rèn)識(shí)，即城市復(fù)興是在中央城市工作會(huì)議精神指引下，實(shí)現(xiàn)城市文化、產(chǎn)業(yè)、人居環(huán)境等全方位的復(fù)興，房地產(chǎn)企業(yè)不可能包打天下。“總之，助力城市復(fù)興是國(guó)有企業(yè)的責(zé)任，要積極參與，同時(shí)也要處理好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益之間的關(guān)系，確保國(guó)有企業(yè)保值增值。”

　　“出海”：管控風(fēng)險(xiǎn) 穩(wěn)健發(fā)展

　　“出海”對(duì)于首開(kāi)而言并不新鮮。事實(shí)上，早在1991年首開(kāi)就在海外進(jìn)行了投資和布局。“回顧首開(kāi)海外業(yè)務(wù)20多年的發(fā)展，讓我們感到欣慰的是我們的人員和資產(chǎn)都很安全，項(xiàng)目都實(shí)現(xiàn)了盈利，這是很不容易做到的一件事情。”潘利群表示，根據(jù)當(dāng)前形勢(shì)和中央要求，首開(kāi)要繼續(xù)加大海外業(yè)務(wù)的發(fā)展。

　　今年首開(kāi)在海外成功發(fā)債5億美元并受到全球投資者熱捧，對(duì)此潘利群表示，過(guò)去首開(kāi)海外業(yè)務(wù)的發(fā)展基本是以國(guó)內(nèi)的資金輸出以及撬動(dòng)當(dāng)?shù)氐囊恍└軛U實(shí)現(xiàn)的。去年以來(lái)首開(kāi)就在考慮如何能夠使海外業(yè)務(wù)量和規(guī)模再上臺(tái)階，同時(shí)減少?lài)?guó)內(nèi)資金進(jìn)出在未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)的影響。所以，首開(kāi)經(jīng)過(guò)周密部署在今年成功海外發(fā)債，其全部資金都用在境外業(yè)務(wù)，避免匯率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。“首開(kāi)作為‘走出去’比較早的企業(yè)，有責(zé)任總結(jié)出一套在這方面的做法和經(jīng)驗(yàn)，供其他企業(yè)參考。”

　　據(jù)悉，未來(lái)首開(kāi)將進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，提升海外業(yè)務(wù)的比重，特別是要積極配合國(guó)家“一帶一路”戰(zhàn)略需要，擴(kuò)大和增加海外投資和規(guī)模。