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“新兵”操盤國美第一城

   2004年底之前，我還在國美，管理家電銷售業(yè)務(wù)，突然被老板調(diào)去做房地產(chǎn)，心里也沒有底。那個時候我跟老板黃光裕說：“房地產(chǎn)我又不懂，怎么能做好。”不過老板根本沒有聽這些，他的原話是：“你進(jìn)國美的時候連電器都不懂，不也做得挺好嗎。”

   就這樣，我去了國美第一城，成為北京房地產(chǎn)市場中一名徹頭徹尾的新兵。

   進(jìn)入了這個行業(yè)我才發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)和零售行業(yè)完全不一樣：零售行業(yè)總是盯著消費(fèi)者的錢包，而房地產(chǎn)行業(yè)則更需要盯著政府的印章。事實上，我也是做了房地產(chǎn)之后才知道政府各個部門都是做什么的。在初入地產(chǎn)業(yè)的時候，政府的各個部門幾乎跑遍了。2005年，國美第一城銷售30億元，是當(dāng)年的年度銷售冠軍。

走到現(xiàn)在停下來往回看，我才覺得房地產(chǎn)改變了城市的發(fā)展、改變了我們每個人的工作、生活乃至每個城市。

   2005年，我做國美第一城項目時引進(jìn)來一家幼兒園，而現(xiàn)在，我就居住在這個小區(qū)，每天早上6:50送孩子上學(xué)，之后在小區(qū)內(nèi)晨跑、鍛煉，這種感覺如同做夢一樣。所以我會覺得，我們每一個人都能夠受益于房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)。

   在開發(fā)國美第一城之后，我們又開發(fā)了50萬平方米體量的明天第一城。這個項目嘗試著把商業(yè)做成住宅產(chǎn)品。那個時候銷售正好趕上了2006年、2007年最好的時候，我們在2007年賣完，趕上了市場的頂點。也正是從明天第一城起，我開始涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。這個領(lǐng)域又與住宅有所不同。商業(yè)從一開始的設(shè)計到招商都是很長的產(chǎn)業(yè)鏈。

   現(xiàn)在來看國美第一城在商業(yè)設(shè)計上是有所不足的。但是從明天第一城開始我就嘗試著為客戶提供一些定制服務(wù)。甚至進(jìn)行了先招商，再帶租約出售這樣的嘗試。從結(jié)果來看，這樣的創(chuàng)新有益于把商業(yè)招進(jìn)來，能夠幫助項目快速形成商圈的氛圍。

商業(yè)地產(chǎn)站在轉(zhuǎn)型門口

   我做商業(yè)地產(chǎn)這么多年，也深刻體會到商業(yè)地產(chǎn)的變遷。從我這些年來操盤的項目來看，國美第一城的項目有14萬平方米商業(yè)，明天第一城有8.3萬平方米的商業(yè)，華業(yè)東方玫瑰有11萬平方米，而新北京中心也有5萬平方米的商業(yè)。從比例來講，商業(yè)部分在一個住宅項目中的比例越來越高，這也從側(cè)面說明了商業(yè)地產(chǎn)的重要性正在不斷提高。因為項目很大一部分利潤都會沉淀在商業(yè)部分，這既是利潤增長點也是項目開發(fā)的難點。

   我記得當(dāng)時規(guī)劃國美第一城的時候，黃總（黃光裕）問，商業(yè)和住宅的價格是什么關(guān)系。我們回答商業(yè)的價格是住宅1.5到2倍是正常區(qū)間，所以在可能的情況下開發(fā)商會適當(dāng)?shù)匕焉虡I(yè)做大，這是符合開發(fā)商利益的。但是商業(yè)做大，經(jīng)營管理的難度就比較高，如果賣不動只能持有，那么整個房地產(chǎn)項目的利潤都會受到影響。

   十幾年前我出國的時候逛日本、美國的購物中心都會羨慕，現(xiàn)在我覺得最好的消費(fèi)場所在中國。它們定位準(zhǔn)確，體量龐大，內(nèi)容豐富。原本重視住宅的公司也在內(nèi)部成立了商業(yè)部門。最明顯的是萬科，從金隅萬科廣場開始，萬科也開始做商業(yè)了。這樣既可以回收一定的現(xiàn)金流，又符合萬科城市生活配套服務(wù)商的定位，因為商業(yè)引入的是新生活方式。

   當(dāng)然，十年來商業(yè)地產(chǎn)的變遷肯定不止這一點，如果從經(jīng)營的角度來講，如今的商業(yè)地產(chǎn)正站在轉(zhuǎn)型門口。商業(yè)地產(chǎn)最早流行體量較大的集中商業(yè)，MALL加上金街的形式比較流行。但持有型的商業(yè)租金收益時間很長。

   而這些年非常明顯的變化在于商業(yè)業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)，比如購物的比例正在被壓縮。三年前購物類絕對不會低于50%甚至?xí)_(dá)到70%。現(xiàn)在餐飲不低于30%，再加上兒童不低于20%。購物只占20%-30%。

創(chuàng)立自己的商業(yè)品牌

   從華業(yè)離開之后，我就在思考，如何將自己的優(yōu)勢結(jié)合起來，因為我做過10年的零售和10年的地產(chǎn)，在地產(chǎn)圈中有這種經(jīng)歷的人并不多。如今中國已經(jīng)進(jìn)入了購物中心的時代，購物中心的消費(fèi)已經(jīng)成了中國城市的主要消費(fèi)方式。在我看來，如今商業(yè)地產(chǎn)的市場非常大，做出一個符合時代的商業(yè)，更有價值。而且，商業(yè)也是中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型當(dāng)中要跨過的第一道門檻。

   雖然現(xiàn)在隨著電商的發(fā)展，商業(yè)中的購物比重在不斷下降。但我們并不能簡單地說商業(yè)地產(chǎn)受到了電商的沖擊。作為業(yè)內(nèi)我不怕電商，因為商業(yè)地產(chǎn)是滿足生活功能的地方，電商覆蓋的區(qū)域主要是衣服、日用消費(fèi)品比較多。而商業(yè)地產(chǎn)要做的是體驗式，體驗式商業(yè)最有代表性的就是餐飲、電影、休閑產(chǎn)業(yè)。這些功能是電商取代不了的，消費(fèi)一定是線下的。就我的理解來講，如今的商業(yè)就是約會和聚會的地方。

   所以我創(chuàng)立了優(yōu)鋪。這是一個線上線下互動，為開發(fā)商提供定制化、租售的互聯(lián)網(wǎng)平臺。在線下我們會承接一些整體的招商和運(yùn)營。就是希望結(jié)合我的經(jīng)驗，對房地產(chǎn)項目的商業(yè)部分進(jìn)行專業(yè)的運(yùn)作。我想打造一個線下商業(yè)品牌——歡樂頌，讓優(yōu)鋪的所有項目都叫這個名字。

   做這個品牌的初衷，就是讓地產(chǎn)商和商家能夠連接到一起。因為現(xiàn)在開發(fā)商單純銷售的時候已經(jīng)過去了，如果沒有后期服務(wù)，會使得投資者沒有信心。而歡樂頌這一品牌的出現(xiàn)，其目的就在于為開發(fā)商提供專業(yè)的商業(yè)管理服務(wù)，給每個產(chǎn)業(yè)鏈上的人增加價值，這是我從一個傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型到專業(yè)服務(wù)商的一個特點。這樣既滿足開發(fā)商回收資金的要求，也能夠滿足品牌商急于選址，解決雙方的行業(yè)痛點。開發(fā)商提供項目的商業(yè)部分，而我們輸出品牌商業(yè)和團(tuán)隊，為客戶和消費(fèi)者提供一個情感連接的歡樂空間，這是我為自己后半生選擇的道路。