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從市場(chǎng)反饋看，近期門(mén)頭溝的樓盤(pán)確實(shí)是動(dòng)作頻頻。門(mén)頭溝市場(chǎng)火熱本身不足為奇，但門(mén)頭溝的鄰居石景山，其房?jī)r(jià)卻遲遲漲不上來(lái)，并被門(mén)頭溝所壓制，這就很難讓人理解。難道說(shuō)五環(huán)的房子竟然沒(méi)有六環(huán)值錢(qián)？

數(shù)據(jù)是最有力的證明。據(jù)統(tǒng)計(jì)，門(mén)頭溝新建商品房在售項(xiàng)目共有15家，相比之下石景山只有9家；在待開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的數(shù)量上，門(mén)頭溝有6家，石景山有3家。因此，無(wú)論是在售還是待售項(xiàng)目，門(mén)頭溝都遠(yuǎn)超石景山。

在價(jià)格方面，門(mén)頭溝這15家樓盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)約為51000元/平方米，而石景山這9家樓盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)約為37000元/平方米。西五環(huán)比西六環(huán)的均價(jià)低14000元/平方米，這究竟是為什么？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾在2015年10月預(yù)言門(mén)頭溝房?jī)r(jià)將在2016年第二季度突破5萬(wàn)元大關(guān)，如今這個(gè)預(yù)言真的實(shí)現(xiàn)了。對(duì)此，張大偉表示，門(mén)頭溝房?jī)r(jià)的上漲是市場(chǎng)必然的趨勢(shì)，一方面北京五環(huán)內(nèi)的土地市場(chǎng)極為稀缺，以2016年為例，全北京加在一起僅有7宗住宅用地拍賣(mài)，因此門(mén)頭溝作為土地資源相對(duì)豐富的區(qū)域自然受到房企的垂青。面粉漲價(jià)，面包當(dāng)然要跟著上漲。

新盤(pán)的數(shù)量多，代表區(qū)域內(nèi)的新房市場(chǎng)更加活躍，更供應(yīng)的產(chǎn)品數(shù)量、種類(lèi)也就更多。門(mén)頭溝自2015年下半年以來(lái)便進(jìn)入到發(fā)展快車(chē)道，不但新建項(xiàng)目增多，房企進(jìn)駐門(mén)頭溝的拿地?zé)崆橐彩指邼q。隨著土地價(jià)格的不斷攀升，周邊土地的住宅價(jià)格也水漲船高，各項(xiàng)目在2016年上半年紛紛上調(diào)價(jià)格，這也使得門(mén)頭溝的新房均價(jià)發(fā)生了較為明顯的上漲。

反觀石景山，最近幾年來(lái)新項(xiàng)目一直都比較少，加之土地資源的稀缺，影響了房企進(jìn)駐石景山的熱情。沒(méi)有扎堆的樓盤(pán)，相應(yīng)的就沒(méi)有曝光度。2016年以來(lái)，有關(guān)門(mén)頭溝的行業(yè)論壇開(kāi)了一場(chǎng)又一場(chǎng)，大型房企的進(jìn)駐與造勢(shì)，為門(mén)頭溝帶來(lái)了極大的熱度，很多三環(huán)甚至二環(huán)內(nèi)的業(yè)主開(kāi)始將眼光投向六環(huán)外的門(mén)頭溝。

此外，相比之下，門(mén)頭溝的自然資源比石景山更豐富，森林覆蓋率也更高一些，空氣質(zhì)量自然也就更好。這對(duì)深受霧霾困擾的北京來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)很好的銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。盡管石景山位于西五環(huán)外，門(mén)頭溝位于西六環(huán)外，但地段為王的市場(chǎng)規(guī)律在這兩個(gè)區(qū)身上并未得到體現(xiàn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前類(lèi)似北京、上海等城市，確實(shí)存在郊區(qū)價(jià)格比市區(qū)要高。第一是統(tǒng)計(jì)方面的一種錯(cuò)覺(jué)，因?yàn)槭袇^(qū)一手房已經(jīng)不多，部分一手房或是車(chē)庫(kù)、尾盤(pán)等價(jià)格，所以很多價(jià)格并不代表當(dāng)?shù)氐恼鎸?shí)價(jià)格。而郊區(qū)市場(chǎng)交易活躍，一手房?jī)r(jià)格是真實(shí)且值得跟蹤的。第二是戶型的結(jié)構(gòu)，郊區(qū)房源多，而且中小戶型多，市場(chǎng)交易活躍，房?jī)r(jià)上漲空間更大。而市區(qū)的優(yōu)勢(shì)不大。第三是城市規(guī)劃會(huì)使得郊區(qū)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)上市，類(lèi)似門(mén)頭溝后續(xù)通地鐵后，整個(gè)投資潛力會(huì)上升，這會(huì)使得各類(lèi)炒房資金進(jìn)入此類(lèi)市場(chǎng)。

那么，未來(lái)門(mén)頭溝的房?jī)r(jià)會(huì)一直壓制石景山嗎？筆者認(rèn)為并不一定。首先，門(mén)頭溝目前很多樓盤(pán)都在宣傳地鐵，那么不要忘記地鐵的起始站是在石景山的蘋(píng)果園，因此地鐵通車(chē)對(duì)門(mén)頭溝是利好，對(duì)石景山也是利好。為什么呢？這就使得蘋(píng)果園成為了兩條地鐵線的起點(diǎn)，另一條是1號(hào)線。未來(lái)，蘋(píng)果園將成為京西最大的交通樞紐，人流量也將大幅增加，這對(duì)區(qū)域的住宅與商業(yè)發(fā)展都將帶來(lái)很大利好。此外，伴隨著首鋼原址的逐步改造，未來(lái)這里將形成一個(gè)大型的文旅中心，這對(duì)于區(qū)域的發(fā)展都是利好的。

北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，石景山的新房數(shù)量一致較少，這使得市場(chǎng)活躍程度沒(méi)有門(mén)頭溝那樣高。但是，未來(lái)隨著首鋼搬遷等利好因素帶動(dòng)，石景山的可出讓土地將有所增加，這將提高區(qū)域的產(chǎn)品供應(yīng)量。

門(mén)頭溝的未來(lái)價(jià)值已被廣大投資者看到并付諸行動(dòng)，由于預(yù)期看漲因此提前推高了房?jī)r(jià)。相比之下，石景山的潛力暫時(shí)還未被挖掘出來(lái)，換而言之，石景山樓市此時(shí)正處于一個(gè)相對(duì)洼地，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)未嘗不是一個(gè)好機(jī)會(huì)。