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漲

地王頻出 二線城市搶風(fēng)頭

5月5日下午，北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)、大興區(qū)黃村鎮(zhèn)出讓的三宗地塊，純商品房部分拍出了3.38萬元/m2、3.52萬元/m2、3.57萬元/m2的單價，均刷新區(qū)域新高。5月中旬，“滬九條”新政后上海土地市場首次拍賣3幅純宅地，遭近百家房企哄搶。格力、融創(chuàng)分別以19.65億元、30.05億元奪得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)兩地塊，溢價率分別為109.04%、111.62%，成交樓面價分別為37675元/m2、38291元/m2，創(chuàng)下區(qū)域單價新高。5月18日，浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)宅地推出，經(jīng)過37家房企的近身搏殺，最終被保利地產(chǎn)以54.5億元競得，溢價295.78%，成交樓面價43607元/m2，當(dāng)中還有5%的保障房和15%的自持面積，依然是“面粉貴過面包”。

一線城市地價卻拼不過二線城市的火爆。上海首場土地拍賣會結(jié)束后僅2天，南京就刷新該市總價和單價“地王”紀(jì)錄。南京新科單價“地王”以高達4.5萬元/m2的樓面價超過上海商品房成交均價。而5年前，該區(qū)域樓面價僅4752元/m2，也就是說，地價5年大漲8.5倍，增幅甚至超過一線城市。今年前4個月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個區(qū)域“地王”；4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊創(chuàng)下平均高達200%的溢價率，刷新了3個區(qū)的“地王”紀(jì)錄；合肥4月底出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元，最高樓面價溢價率292.11%；廈門總價和單價雙料“地王”也在4月底產(chǎn)生。5月5日陽光城以19846.39元/m2的樓面價刷新杭州市蕭山區(qū)的紀(jì)錄，成為蕭山最新地王。 （梁紅舉）

抑

蘇州設(shè)最高限價攔截新地王

5月23日，蘇州2016-WG-39號、2016-WG-41號兩宅地在10多家開發(fā)商的爭搶中“意外”流拍，原因是“超過限價”。據(jù)蘇州市國土資源局發(fā)布的公告，5月24日拍賣的11宗土地中，還有8宗地為限價地塊，從這10宗限價地塊的底價來看，按照政府給出的最高限價，基本上等同于“地王價”。也就是說，蘇州政府土地限價令的意圖相當(dāng)明顯——抑制土地過熱，杜絕新地王。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“限價令”此類政策有悖于市場經(jīng)濟規(guī)律，難以達到冷卻市場的目標(biāo)，并未能從根本上緩解市場矛盾。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究總監(jiān)周志鋒表示，未來市場購買力能否支撐當(dāng)下飆升的土地價格尚不可知，目前高位拿地的房企未來也不排除有被套的可能。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“近期南京、蘇州等二線城市‘地王’頻現(xiàn)，地價甚至超過周圍在售房價，這說明二線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險正在明顯增加。”

網(wǎng)博地產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理孫海分析，房企對核心城市房價充滿樂觀預(yù)期，不怕被套。而且上市公司不差錢，愿意高價拍地也是出于戰(zhàn)略考慮，以高價的姿態(tài)來實現(xiàn)城市占位。但大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士并不這么認(rèn)為，“房企拿地也是咬牙硬撐著，痛在肉里。”招商地產(chǎn)上海公司副總經(jīng)理、西北事業(yè)部總經(jīng)理田杰表示，上海泗涇的兩塊純住宅地塊，開拍時房企就1億1億地爭相出價。

“保利拿下周浦的那塊地也是拼了全力。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，開拍之前已經(jīng)有房企心理價位是3萬元/m2，而業(yè)內(nèi)預(yù)計則起碼3.5萬元/m2，但開拍不到10分鐘，競買價格就飆到了50億元。這也逼得上市公司融資洶涌。比如葛洲壩，今年擬向合格投資者公開發(fā)行總額不超過100億元的公司債券，目前已成功發(fā)行60億元債券。

 

剎樓價瘋漲 或從土地市場入手

綜合多家市場研究機構(gòu)數(shù)據(jù)，4月一線城市幾乎無土地成交，二線城市土地出讓金卻輕松突破1100億元，占比近八成。其中，合肥、蘇州、南京、廈門4個城市表現(xiàn)最為突出，量價齊升，成交土地的平均溢價率均超過100%。據(jù)統(tǒng)計，標(biāo)桿房企新增土地建筑面積的61%位于二線城市，其新增土地金額的52%也投向了二線城市。近期市場有蘇州啟動限購的傳聞，另有多個漲幅較大的二線城市也被認(rèn)為可能重啟限購。盡管蘇州和南京均已辟謠，不過，蘇州卻在土地市場有了新動作。

5月17日，蘇州市國土資源局掛出《蘇州市區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓使用公告》稱，該局于4月20日掛牌的5幅地塊，由于規(guī)劃優(yōu)化原因，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，暫緩出讓。18日晚間，蘇州國土資源局官網(wǎng)又發(fā)布公告稱，對已經(jīng)在網(wǎng)上掛了出讓公告的10幅地塊，將設(shè)定最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為：蘇州此次設(shè)定土地的最高報價，是土地市場上比較罕見的做法，這是對此前土地價格持續(xù)上升、拿地成本持續(xù)增加的一個積極反應(yīng)。

與蘇州賣地設(shè)最高報價相呼應(yīng)的是上海，賣地要求開發(fā)商自持15%的面積。5月18日，上海市浦東新區(qū)2016年第一塊純住宅用地出讓，吸引了恒大、萬科、融創(chuàng)等37家房企到場競拍。保利地產(chǎn)最終以54.5億元的總價競得浦東周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001A-03-11地塊，溢價率295.78%，成交樓板價達43607元/m2。而該地塊所在區(qū)域新房近半年成交均價僅3萬元/m2左右。而且，該地塊在要求中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%，還明確要求：“該幅地塊規(guī)定有15%的面積需自持70年不能出售，5%的面積作為保障房無償移交給政府。”業(yè)界認(rèn)為，這是上海房地產(chǎn)史上“最嚴(yán)出讓條件地塊”。

上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟指出，暫且不說該地塊僅有80%的面積可售，并要求中小戶型的配比需要達到60%以上，而且該地塊是位于A20外環(huán)外，地塊周邊沒有地鐵覆蓋。保利高溢價拿下該地塊，后期想要保本至少要賣到8萬元/m2，這樣的價格基本已接近市中心豪宅的售價，“3·25”新政后，上海開發(fā)商拿地不但沒有保持謹(jǐn)慎態(tài)度，反而愈演愈烈，地價也是沒有最高只有更高，實在難以想象。

樓市“四小龍”瘋了

引新一輪限購？

上周關(guān)于蘇州的樓市新聞相當(dāng)頻密，不僅有蘇州突然暫緩了5個地塊的出讓，被傳將限購；又有蘇州灣壹號單價降9000元/m2的新聞爆出，也被網(wǎng)傳打響新一輪降價第一槍。近期上漲較快的部分二線城市，合肥、廈門、南京和蘇州被稱為樓市“四小龍”，不少分析認(rèn)為，較快的上漲幅度有可能使這些二線城市也面臨調(diào)控措施的升級。而近期“權(quán)威人士”關(guān)于當(dāng)前形勢的分析，則被視作給樓市瘋漲踩了剎車，特別是“高杠桿必然帶來高風(fēng)險”、“要通過人的城鎮(zhèn)化‘去庫存’，而不應(yīng)通過加杠桿‘去庫存’”，更被視作這輪樓市瘋狂即將停歇的信號。

方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認(rèn)為，二線城市近期漲幅較大，但短期內(nèi)再采取限購的可能性很小。預(yù)計較多可能還是采取限價政策，因為限價政策一是直接影響到房價，見效快。二是對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響比較輕微，房企可以用雙合同等方法來解決，不至于讓市場真的降溫。