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- 張豐:土地使用權由50年變?yōu)?0年中間發(fā)生了什么
- 資訊類型:政策法規(guī) / 發(fā)布時間:2016-06-02 / 瀏覽:3851 次 /
- 2016-06-02 更新 投訴舉報
溫州一男子當初所買的二手房土地證過期了,他的房子現(xiàn)在大概值100萬,要多付30萬才能“重購”土地使用權。他的遭遇不是個案,在溫州,有600余套。這樣的新聞讓全國網(wǎng)友徹底“炸了”,因為土地使用權到期要續(xù)租,早已成為常識了。但是,人們天真地以為,續(xù)租的租金,不會高到哪里去。這個30萬,和新買房屋的首付差不多了(三成),想一想,你傳給子孫的房子,對他來說可能是一個災難,誰能不“炸”?
我仔細看了《溫州日報》對該市國土資源局土地利用管理處處長的采訪。黨報的提問比較有智慧,避開了“為何是30萬”這個精確的問題。處長的回答也非常聰明:
《中華人民共和國物權法》第一百四十九條規(guī)定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續(xù)期。但《物權法》只規(guī)定了“自動續(xù)期”,該如何續(xù)期,需不需要交納土地出讓金以及交納標準都沒有明確。到目前,國家也尚未出臺關于出讓土地續(xù)期的實施細則,更沒有對出讓土地使用權續(xù)期出讓金收取標準作出規(guī)定。立法的滯后,使得基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循,不能辦理相關續(xù)期手續(xù),給群眾帶來不便。
在國家沒有具體實施細則的情況下,目前我們基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法,先由第三方評估機構評估土地價格,根據(jù)單位地價或折算出樓面地價,算出總的土地出讓金,重新簽訂國有土地使用權出讓合同。
處長表達了基層意思:第一,土地使用權續(xù)期,要不要交錢,怎么交錢,法律都沒有明確規(guī)定,那我們基層就先收著吧;第二,這個收費標準,實際上是假設政府把地再賣一次,算出土地價格,然后再折算出樓面價格。
這個算法的精髓是,雖然房屋本身的價值會隨著年限的增加而下降(有的房屋質(zhì)量能不能堅持70年都是一個問題),但是,土地出讓金卻是在不斷上漲的。想一想同一塊地,20年前與今天的價格,差距會有多大。如果天下太平,土地就永遠不存在折舊的問題。說白了,房子不值錢,而土地才值錢。處長對前來咨詢的市民進行了善意的提醒:“當時我給她打了個可能不太貼切的比方,土地使用權70年的房子,好比4S店里的新車,而只剩兩三年使用權的房子,好比開了10多年的二手車……”
處長的比方確實“不太貼切”。4S店畢竟是企業(yè),做買賣是本分,而政府不是“為人民服務”的嗎?4S店賣新車,也是有成本的,而且據(jù)說4S店單靠賣車賺不到什么利潤,必須靠保險和保修一套組合拳,才能賺錢。但土地是國家的,政府出賣土地的使用權,卻沒有任何成本,而且,政府可以反復出售這個“土地使用權”,每幾十年出售一次,這是任何行業(yè)的任何企業(yè)做夢都想不到的辦法。
按一般人的想法,按照人們的設想,這70年遠著呢。從1990年開始算,也要到2060年。但是,地方政府的智慧是無窮的,尤其是像溫州這樣精明的地方。根據(jù)那位處長的說法,1990年,溫州“為了順利推進國有土地使用權出讓工作,在不超過居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分檔,由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù),并交納相應的土地出讓金額。而從去年開始,20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。我們已經(jīng)關注到這個問題,今年開始逐漸增多”。70年太久,只爭朝夕。政府可以20年就賣一次土地使用權,效率大為提高。
溫州這600余戶的遭遇,值得我們關注。因為在法律并沒有規(guī)定如何收取土地使用權續(xù)租費用的情況下,溫州的做法,很有可能受到各地政府的效仿,最終甚至會上升到法律層面。全國人大2007年通過的《中華人民共和國物權法》曾經(jīng)被很多人認為是一個巨大的進步,它畢竟在法律的層面保障了“物權”,但是,“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續(xù)期”這樣含混的表述,留下了太大的空白,也為地方政府留下了太大的“操作空間”。土地財政一直是地方政府的主要收入來源,“自動續(xù)期”就不可能是無償?shù)模踔烈膊豢赡苁橇畠r的。
有關財產(chǎn)權的立法中,這種含混的思維,并不是第一次。最初為“土地使用權”定下70年期限的時候,就已經(jīng)注定了后來開發(fā)土地的無限可能性。“70年”的規(guī)定,最早見于1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。在此之前,中國在1987年12月在深圳就首次以公開拍賣的方式有償轉(zhuǎn)讓土地所有權。
由于最初的一些土地拍賣都是在沿海進行的,不少都有境外資本參與,從法規(guī)上定一個幾十年的期限,在一些保守派看來,這些賣出去的土地,就像新的“租借”,是一種“賣國行為”。因此,出臺一個“70年”的規(guī)定,已經(jīng)是大大的進步了,甚至還面臨著被罵的風險。在當時,根本沒有人考慮這70年是不是太短了?到期了怎么辦?因為參與制定這種政策的人,都是一定級別以上的官員,他們在內(nèi)心中篤定自己不會再活70年了,更重要的是,那時商品房剛剛起步,他們又是那種不用自己買房的人。
“70年土地使用權”到底是怎么出爐的?據(jù)時任國家土地管理局局長的王先進后來回憶:
“我們國家土地歸國家所有,英國的土地全部歸國王所有。他們批租年限最高為999年,實際是永租制。但是在香港,因為是名義上租了中國的,租期99年,所以香港政府批租期就以99年為上限,按年頭逐漸減少。我們先定了50年,理由主要有三個,第一個土地出讓歷史上沒有經(jīng)驗可以借鑒,年限短點比較好調(diào)整;二是一個人的工作年限,一般為50年,假設從20歲開始,50年后就70歲了,可以夠他們一輩子經(jīng)營,而且可以轉(zhuǎn)讓、繼承、續(xù)期;另外就是過去在計劃經(jīng)濟體制下,房產(chǎn)產(chǎn)權的一般使用年限就是按50年計算,50年后房產(chǎn)就不能再用了。按照價值來算,用了50年就沒什么價值了。后來中央討論轉(zhuǎn)讓土地的問題時,一位主要領導問年限長一些行不行,我回答了上述理由,并表示如果覺得50年時間短了,再增加幾十年可以。后來制定法律時,就變成最高年限70年。”(2012年3月28日《老年生活報》)
有一點保守派沒有說錯,這“70年”的規(guī)定,確實有一些“租借”思維。港英當局當初設定一個99年的期限,是尊重當初與清政府達成的所謂租借協(xié)議。但是,內(nèi)地的土地既然是國家所有,而“國家”又沒有為自己設置一個合同期限,這“70年”看上去就有點不合理了。另外,決策過程看,“70年”有很大的隨意性,要知道,它本來很有可能是“50年”,能變?yōu)?0年,還要感謝那位“主要領導”了。
細讀王先進這段回憶,我們可以感知到中國土地改革的思維:政策一定是變化不居的(時間定短一些好調(diào)整),著眼于當世人的利益(買房后50年就是一輩子了)。1990年就意識到了土地使用權存在一個到期和續(xù)租的問題,到2007年物權法,仍然沒有就如何續(xù)租給出一個答案,而是提出了一個同樣模糊的“自動續(xù)期”。制定政策的時候,總是對前一段出現(xiàn)問題的總結,而沒有照顧到可能會出現(xiàn)的局面。
如今,溫州再一次以沿海城市的改革精神走在了全國的前面,并且把這個土地使用權續(xù)租的問題重新擺到了臺面上:如何“自動續(xù)期”,到底要收多少錢?

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