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我不認為樓市是最后的瘋狂
——兼論本輪房產(chǎn)新政的作用
（一）
一系列經(jīng)濟措施出臺，其密集度之高、力度之大，是08年以來房地產(chǎn)行業(yè)從未享有的寬松環(huán)境：
·持續(xù)降息、降準，使貨幣寬松；
·降低房貸首付，使購房加杠桿；
·房地產(chǎn)開發(fā)公司公開發(fā)行公司債，使開發(fā)商融資成本降低；
·降低住房交易稅費，使交易成本降低；
·取消二、三線城市限購，使改善型需求釋放；
·取消90/70，使產(chǎn)品定位市場化；
·公積金貸款靈活，使百姓購房門檻降低；
·貨幣化補貼和福利房，增加房屋需求。
……
一時，各種分析指向本輪房地產(chǎn)市場是否是最后的瘋狂，一線城市房價快速上漲是否是“死貓反彈”？其中頗為流行的是拿此次樓市的火熱與去年股市熱潮相比：
首付貸=場外配資
暫停/減少開發(fā)用地=暫停IPO
契稅調(diào)整=減印花稅
一線城市還要漲=4000點牛市起點
鼓勵農(nóng)民進城買房=大媽散戶進場
以此得出，這是人為的牛市，必將以爆煲收場，而后果的嚴重程度將類比美國次按和日本90年代泡沫破裂帶來20年股市樓市死寂的結(jié)論。
作為房地產(chǎn)從業(yè)人員，本應(yīng)回避這種行業(yè)本身的討論，因為總有利益集團之瓜田李下的糾結(jié)。但基于從業(yè)20多年的行業(yè)觀察，我還是愿意說出不同的意見，求教于方家，使這個行業(yè)得以健康地發(fā)展。我認為實事求是的討論，才能使市場平穩(wěn)發(fā)展。不至于讓消費者要么瘋狂搶購，要么如驚弓之鳥般地拋售，生生地把今年的房市演變?yōu)槿ツ甑墓墒小?/div>
（二）
我在前年說過，“用一句話來概括中國房地產(chǎn)市場走勢的時代已經(jīng)結(jié)束了。”這兩年來，中國各城市已經(jīng)完全分化為不同的市場，即使今年中央定下的總基調(diào)是“去庫存”，其實在一線城市和部分二線城市，哪里還有什么庫存？可見用一個魔笛吹一首曲子，好讓全體市場跳同一支舞的時代，也已經(jīng)不切合實際了。其結(jié)果必然是有些城市加快舞步上漲，有些城市即便放大擴音器，消費者也未能進入狀態(tài)。這說明什么？這不恰恰說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)分化完成，而且趨勢理性了嗎？
全國而言，不被充分關(guān)注的，沉默的大多數(shù)二三線城市房價在7000元/㎡以內(nèi)，而且?guī)齑媪烤薮??？紤]到09年以來的貨幣增長速度這么快，而這兩年由于供應(yīng)量過大，房價并沒有同比例上漲，更多的還稍有下降，這輪房產(chǎn)寬松新政總體上刺激新增需求，方向是正確的。
今年中國經(jīng)濟面臨從來沒有過的困難局面，許多經(jīng)濟學(xué)家似乎認為應(yīng)該對中國低迷的經(jīng)濟采取“休克療法”，并建議將尚不發(fā)達的資本市場融入當今更加動蕩不已的全球金融體系中去“經(jīng)風雨、見市面，置之死地而轉(zhuǎn)型”。這是一個極其危險的藥方！中國房地產(chǎn)市場需求近幾十年一直被限制、被打壓，需求遠未真正得到滿足，無論是一線城市的白領(lǐng)，還是農(nóng)民工進城。經(jīng)濟困難的今年，加碼釋放這種需求，無疑是應(yīng)該倍加珍惜的亮點。
經(jīng)濟史學(xué)家，邁克爾·伯恩斯坦（Michael A. Bernstein）在其對美國大蕭條的研究中，通過詳實的數(shù)據(jù)指出，轉(zhuǎn)型中的經(jīng)濟需要強大的總需求讓資源流入新部門。如果經(jīng)濟體的新舊部門全都萎靡不振，資本形成將會熄火，人力資本投資將會收縮，結(jié)構(gòu)調(diào)整也將會停頓。強大的總需求永遠是成功轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵！
經(jīng)濟評論家羅布·詹森說：中國所需要的改革無法在經(jīng)濟低迷中完成，也無法通過大規(guī)模的匯率貶值完成。大規(guī)模的匯率貶值將讓中國退回到出口拉動型增長時代，而西方需求的停滯意味著這根本不可行，只能徒勞地讓世界陷入通縮。
那么什么是強大的總需求呢？本人認為每年高達十萬億級的房地產(chǎn)市場就是。2015年，被限購的一線城市的房價幾乎是出人意料地快速上漲，二線核心城市也地王頻出。不正是一個重要的啟示嗎？
（三）
許多朋友在談及中國房地產(chǎn)市場時，總是拿去年的股市來類比，憂心忡忡，將中國現(xiàn)在的房價類比4000點的股市；將降低首付，類比為股市加杠桿配資。對此，我認為雖然其情有可感，但因為這種類比根本就不成立，故有心要談一下中國房地產(chǎn)市場的基本情況：
1、中國住房新增抵押貸款總額占GDP的比重大概在17%以下，美國在70%左右；而2015年居民存款又同比上升了8%，所謂高杠桿根本就不存在；
2、各城市房地產(chǎn)市場近兩年來完全不同步，而且也不存在互相拉動作用，不存在“千股漲停，千股跌停”，即使同一城市，分化也已經(jīng)開始。顯示出房地產(chǎn)市場“價格個別形成”的基本機制；
3、抵押按揭是長債，場外配資是短融。由于房產(chǎn)兩年內(nèi)限制交易等一系列政策，置業(yè)者短炒已經(jīng)被“熔斷”，尤其是一手房從交易到入伙時間長，即使是投資購房者，也絕對是“長期價值投資者”，不同于炒股者的心態(tài)；
4、人口流動正在進行中，從農(nóng)村到縣，從地級市到中心城市，從中小城市到重要都市圈。這種流動和聚集證實了中國城市化后半場的規(guī)律，怎么能一方面咒農(nóng)民在城市無落腳之地，一方面要比喻為散戶進場賭博呢？
5、一線城市房價合理嗎？要問這個都市圈聚集的貨幣財富（超發(fā)的貨幣大多進入）水平合理嗎？這個都市圈的供應(yīng)（長期打壓住宅供應(yīng)）水平合理嗎？這個都市圈公共服務(wù)分配合理嗎？這個城市的基尼系數(shù)合理嗎？如果說后面的一切都沒有解決，說明什么？說明供給側(cè)改革大有潛力可為，說明供給嚴重不足！什么刺激需求呀，什么需要找消費“亮點”呀，一線城市要解決“痛點”都需要加快改進。
6、從本質(zhì)上說，房價是人口-貨幣現(xiàn)象，日本在90年代初完成了都市圈的產(chǎn)業(yè)聚集和人口流動；美國家庭住宅抵押貸款在2007年占GDP的80%。這種長周期的下降通道的起點，恐怕我們還遠未有達到。
（四）
關(guān)于供給側(cè)改革，我愿意多說幾句。本輪房產(chǎn)新政，從本質(zhì)上說還是走的刺激需求一側(cè)，絕不是供給側(cè)改革。所涉及的供給側(cè)，不過是大量庫存城市無奈的所謂減少供地。這不能在結(jié)構(gòu)上解決核心城市房價上漲過快的這20多年的死結(jié)。
什么是供給側(cè)改革，就是滿足需求的供給改革。核心城市長期的土地使用效率太低和對住宅的歧視政策必須改革才行。也就是說，我們的核心城市要切實擔負起城市化下半場的使命和責任，讓土地真正集約起來，大幅度地提高容積率，大比例地增加住宅的比例。不要以什么城市容量、什么產(chǎn)業(yè)發(fā)展為理由，人為地排斥外來人口。核心城市的目標和典范，不能以歐洲和什么花園城市為樣板，應(yīng)該考慮我國實際，以紐約、東京和香港為樣本，建立全世界緊湊型都市的典范。
我們一線城市，住宅的供應(yīng)比例太低了，占總存量的不到50%，有些二線城市也搞住宅歧視，導(dǎo)致發(fā)展產(chǎn)業(yè)，也大搞寫字樓CBD，造成寫字樓、商業(yè)嚴重積壓，好像多批住宅就有行賄受賄之嫌。殊不知，在紐約曼哈頓住宅的比例也占到總存量的70%！
城市畢竟是人的容器，而且是各種類型人的容器。產(chǎn)業(yè)畢竟是要靠人發(fā)展起來的，高房價當然會削弱城市競爭力，削弱產(chǎn)業(yè)競爭力。這個道理不是很明顯嗎？
房價既是人口-貨幣現(xiàn)象，也是對未來的預(yù)期觀察?？紤]到房屋供應(yīng)從土地整改開始的長周期才能真正發(fā)揮作用。我建議核心都市圈要做好置業(yè)者的心理預(yù)期管理，不應(yīng)使消費者恐慌：
1、普遍調(diào)高土地容積率；
2、增加住宅供地比率；
3、加快城市更新審批進程；
4、降低租賃稅費；
5、獎勵小戶型供應(yīng)；
6、加快都市圈城際軌道交通建設(shè)；
7、公共服務(wù)均等化，鼓勵民營服務(wù)業(yè)；
8、將庫存量多的辦公商業(yè)允許改造為公寓；
9、容許合租，鼓勵出租型物業(yè)證券化。
城市讓生活更美好，由供給側(cè)改革開始吧！
（五）
晉惠帝時，天下荒亂，百姓饑餓，癡呆的惠帝問：“何不食肉糜？”；如今產(chǎn)能過剩，經(jīng)濟下行時，我們?nèi)绻菡?ldquo;為何不轉(zhuǎn)型？”“消費為何不升級？”豈不同理？
此時推動貨幣適度寬松，推動二三線城市房地產(chǎn)去庫存，加快核心都市圈的建設(shè)和房地產(chǎn)供應(yīng)，同時掃清房產(chǎn)資本化的障礙，激發(fā)這個最重要的消費升級就是正確的選擇。由此，中國進入城市化的中國也是正確的趨勢。當然，中國這么大，會不會出現(xiàn)局部問題，就需要在供給側(cè)方面進行配合才能解決了。
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