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和訊房產(chǎn)消息 “房地產(chǎn)庫存的嚴(yán)重性應(yīng)受到高度重視，”3月2日下午，政協(xié)委員、住建部專家委員會(huì)成員張鴻銘接受和訊房產(chǎn)采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)。

　　據(jù)其測(cè)算，如果計(jì)入建設(shè)已經(jīng)開始無法退出、又未銷售的房屋庫存，包括現(xiàn)房及期房全國(guó)約為66.72億平米。如按2015年的銷售速度，這些庫存大約需要5.19年才消化完畢。

　　令張泓銘擔(dān)憂的是，這六十多億平米的庫存，占用的資金總量約達(dá)到40萬億。“1/3左右為開發(fā)商的自有資金，至少28萬億是向債權(quán)人融資的，其中又有14萬億是向金融系統(tǒng)融資的，約占2015年底全國(guó)貨幣供應(yīng)量（M1）的34.91%。”

　　作進(jìn)一步的分析，如果這些庫存如果一兩年內(nèi)消化不力，部分中短期債務(wù)就無法償還，如果三五年內(nèi)消化不力，部分中長(zhǎng)期債務(wù)就開始無法償還。顯然，這會(huì)導(dǎo)致金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。如果這種狀況同制造業(yè)、股市、銀行業(yè)的種種不景氣聯(lián)動(dòng)或共振，金融風(fēng)險(xiǎn)陡然提高。

　　“所以，把化解房地產(chǎn)庫存作為國(guó)家任務(wù)來對(duì)待毫不為過。正是因?yàn)榍逍颜J(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)庫存可能帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)，在2015年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，中央才會(huì)用重要篇幅闡述了化解房地產(chǎn)庫存的要求。”

　　實(shí)際上，在過去的2015年中，高層提出了包括戶籍人口城鎮(zhèn)化、非戶籍人口落戶、鼓勵(lì)投資租賃、擴(kuò)大公租房適用范圍、順應(yīng)市場(chǎng)降低房?jī)r(jià)、取消購(gòu)買限制的7項(xiàng)政策設(shè)想。并先后5次降息降準(zhǔn)，通過財(cái)稅、行業(yè)政策等諸多方式促進(jìn)房地產(chǎn)的全面去地產(chǎn)化。

　　張泓銘解讀稱，這些政策，包括同各地的補(bǔ)充政策匯合起來，會(huì)迅速地在全國(guó)產(chǎn)生正面效應(yīng)。但以上政策，主要還是體現(xiàn)在需求一側(cè)，作為短期以應(yīng)形勢(shì)的緊迫。因此，除了這些政策之外，還可以考慮在供給一側(cè)的調(diào)整，作為長(zhǎng)期安排。

　　與此同時(shí)，張表示房地產(chǎn)庫存中存在易為行業(yè)忽視的兩大難點(diǎn)，需要密切關(guān)注。

　　一是非住宅房地產(chǎn)。包括商業(yè)地產(chǎn)，以及旅游、物流等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。前幾年在住宅限購(gòu)時(shí)連續(xù)多年加速建設(shè)，現(xiàn)在到了產(chǎn)出高峰卻遭遇經(jīng)濟(jì)下行，以至于普遍過剩。而且用途轉(zhuǎn)變的難度大，庫存達(dá)到十幾億平米。

　　其二，三四線城市的房地產(chǎn)庫存難以消化。這些城市的產(chǎn)業(yè)集聚和人口增長(zhǎng)遠(yuǎn)不及大城市，甚至人口凈流出，購(gòu)房需求增長(zhǎng)有限，全國(guó)庫存達(dá)到十多億平米，消化難度極大。

　　“在中央和地方化解房地產(chǎn)庫存的努力正欲取得成效時(shí)，這兩個(gè)10多億平米的難點(diǎn)很可能成為全面化解庫存的絆腳石，或許成為綜合性經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的引爆點(diǎn)，也未嘗不可能，”張泓銘表示。

　　他建議，為防范兩個(gè)難點(diǎn)成為經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的引爆點(diǎn)，政府應(yīng)該準(zhǔn)備有相應(yīng)的應(yīng)對(duì)之策，包括在運(yùn)用常規(guī)對(duì)策還不見效的時(shí)候，要運(yùn)用非常規(guī)對(duì)策。

　　常規(guī)對(duì)策包括近期已經(jīng)出臺(tái)或?qū)⒁雠_(tái)的稅收、利率等經(jīng)濟(jì)政策，以經(jīng)濟(jì)杠桿為主要手段，是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則的。非常規(guī)對(duì)策，就是在保留這些常規(guī)對(duì)策的基礎(chǔ)上疊加行政動(dòng)員。

　　對(duì)此，張泓銘闡述陳，“行政動(dòng)員的主要對(duì)象，主要應(yīng)為實(shí)力強(qiáng)大的國(guó)有企業(yè)，包括房地產(chǎn)非房地產(chǎn)國(guó)有企業(yè)。運(yùn)用政治優(yōu)勢(shì)鼓勵(lì)這些企業(yè)收購(gòu)陷于危局、并可能引爆金融風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)或企業(yè)。”