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2015年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議和中央城市工作會議，都把房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)做目前經(jīng)濟(jì)形勢中需要解決的重大問題進(jìn)行了討論。一方面要求去庫存，另一方面鼓勵降低價格。

房地產(chǎn)到底有沒有泡沫，十年來成為國中熱點。辯論焦點在于，中國的房地產(chǎn)繁榮，究竟是因為“剛需”，還是因為“投機(jī)投資”？“剛需”方的大旗上描著中國城鎮(zhèn)化的新城鎮(zhèn)人口大軍，畫著曼哈頓青年只租不買的困頓模樣，寫著城市住宅漲幅不高的官方數(shù)字；投資投機(jī)方則完全依靠出奇制勝，時不時去觀察一個城市的住宅夜生活或者測量一下水表電表等。

劍走偏鋒無非是因為可供使用的佐證資源稀少。中國房地產(chǎn)價格近十幾年一路猛進(jìn)高歌，但是中國的房價數(shù)據(jù)由于統(tǒng)計口徑等各種因素，很難令所有人信服的權(quán)威數(shù)據(jù)，或者所謂“權(quán)威”數(shù)據(jù)與群眾常識實在差得有點離譜，難以對實際生活或者經(jīng)濟(jì)形勢起到指導(dǎo)作用。

房價一般怎么走？看看美國

由于政策的原因，中國的房地產(chǎn)業(yè)實際上是近十幾年才得以出現(xiàn)的的商業(yè)化產(chǎn)業(yè)，其歷史數(shù)據(jù)、趨勢和經(jīng)驗實際上都頗為匱乏，我們不如看看其它成熟市場國家的例子。

美國的房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，此間美國的平均通脹率為2.8%。從整體數(shù)據(jù)看來，如果房價漲幅遠(yuǎn)高于通脹率，增長就會停止，或者干脆出現(xiàn)下跌。100年中，只有1943-1947是唯一的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。但這段時間恰恰跨越二次世界大戰(zhàn)后期及戰(zhàn)后重建，或者應(yīng)當(dāng)作為一個特例。

值得一提的是，房價增長率不高于通脹率的規(guī)律不僅適用于平均，而且適用于美國一線城市。

100年中，美國發(fā)生過3次十年累積漲幅超過100%的“牛市”。

第一次是1938-1954之間，妥妥的二戰(zhàn)效應(yīng)。

第二次是1974-1979之間，主要是通脹驅(qū)動，扣除通脹后年增長極低或者為負(fù)。

第三次是1995-2007之間的大牛市，年平均漲幅為11%，扣除通脹后仍然有8%。

不過這次超越通脹的“大牛”，已經(jīng)盡人皆知了，后來被證明是泡沫，并引發(fā)波及全球的次貸危機(jī)。

2011年，美國房價在扣除通脹后已經(jīng)低于一個多世紀(jì)以前的1895年。但隨著美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，2013年，美國的平均房價已經(jīng)超過扣除通脹后的歷史平均。

房價應(yīng)該怎么走？請自行心算

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，中國在過去10年間，住房價格年均上漲約9%，城鎮(zhèn)居民名義收入年均增長12%，經(jīng)通脹調(diào)整后的城鎮(zhèn)居民收入每年增長7%以上。同一區(qū)間，美國和英國的實際收入年均增長率分別為1%和0.3%。

迅猛無匹的收入增長當(dāng)然會帶來迅猛無匹的消費熱情和迅猛無匹的房地產(chǎn)熱潮。

潮熱得發(fā)燙，甚至出現(xiàn)了許多可圈可點可歌可泣令人發(fā)指到可以寫入一千零一夜的故事。比如為了買個價格死貴的房子，半夜三點就要搬著鋪蓋卷兒去排大隊。比如房子壓根兒還只有廣告，想要預(yù)訂的人就把自己三代九族的關(guān)系全動用上了。那些扛著麻袋去付款，以及一買就是好幾幢的故事根本排不上號，因為最為可怕的是你身邊的每一個平凡普通得不能再平凡普通的人都在想方設(shè)法買、多買、再多買房子，而且他們都說：“再不買就沒機(jī)會啦！”

市場貌似是多方的，也是空方的，但結(jié)果，市場終究是多方的。

先有理論說，美國和英國的住房擁有率大約為64%，中國應(yīng)該向發(fā)達(dá)國家消費水平進(jìn)軍。但是貌似中國的房屋擁有率已經(jīng)超過了這個數(shù)字，于是風(fēng)向又變了：“美國人英國人大多數(shù)都是租房子的。他們根本不買房子，所以我們中國人買不起房子也是正常的，應(yīng)該的。”

當(dāng)然租房子的理論似乎也有一定道理。因為房租對房價的比率也是一個衡量房價的重要指標(biāo)，因為房租通常代表了真實的需求，而非投資價值。但是請看一看，在1960年第一季度到2013年第一季度之間，美國平均房租對房價比率為4.98%。21世紀(jì)初的房地產(chǎn)泡沫期間，房租對房價比率下降到2.98%。然后，心算一下你門口的房租房價比率。

好吧，還有理論說，國外的大城市也是房價高得嚇人的。2014年美國一個房產(chǎn)網(wǎng)站算出最“難以負(fù)擔(dān)”房價的幾個城市，可以看到，舊金山的收入中位數(shù)是79624美元/年，房產(chǎn)價中位價格是769600美元，圣地亞哥收入61426美元/年，房產(chǎn)價格504200美元，紐約收入65786美元/年，房價396700美元，洛杉磯58869美元/年，房價420300美元，邁阿密收入46964美元/年，房價270000美元。僅供參考，請自行心算。

房地產(chǎn)本正常，但在中國有點怪

但是，房地產(chǎn)確實為中國經(jīng)濟(jì)增長作出了不小的貢獻(xiàn)。有估算稱，2010年，住房及相關(guān)行業(yè)為中國GDP增速貢獻(xiàn)了3個百分點，但2015年只有1.1個百分點。同一時期，經(jīng)濟(jì)增速從10.6%放緩至6.9%，這樣一推算，經(jīng)濟(jì)增速有一半降幅是由住房市場的萎靡造成的。

可以說，房地產(chǎn)庫存積壓嚴(yán)重，已經(jīng)造成了經(jīng)濟(jì)的極大下行壓力。據(jù)估算，目前全國房地產(chǎn)已竣工待售的面積逾6億平方米，占壓資金萬億元以上。在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，全國整體庫存約為63億平方米。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅急劇回落，同期房屋新開工面積降幅不斷擴(kuò)大，不僅如此，用于住宅建設(shè)的水泥、鋼材、玻璃以及銅等的需求也隨之疲弱。

其實，房地產(chǎn)本來也不應(yīng)該是什么怪胎，更不是“洪水猛獸”。美國用于觀測宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的參數(shù)指標(biāo)里，房地產(chǎn)赫然有自己身份，新屋開工指數(shù)等等，莫不是審視經(jīng)濟(jì)是否高效運行的有效數(shù)據(jù)，而且也與總體經(jīng)濟(jì)增長及就業(yè)率等國家和民生發(fā)展都息息相關(guān)?？傮w而言，當(dāng)美國經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛，股市信心十足，房地產(chǎn)價格也十分喜人。反之亦然。

但回頭來看中國，似乎就有了一些蹊蹺之處。

中國房地產(chǎn)價格近十年一路猛進(jìn)高歌，但這十年里，股市幾度哀鴻遍野，恐怕說明民眾對實體經(jīng)濟(jì)的信心還是低迷。誠然，中國作為新興國家的代表之一，在后金融危機(jī)時代表現(xiàn)出了極強(qiáng)的活力，并曾成為世界經(jīng)濟(jì)走出衰退泥沼的希望。然而，從深層次來說，中國本身也面臨許多問題，面臨出口導(dǎo)向型行業(yè)的萎縮，面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的陣痛。

因此，為了將來的可持續(xù)發(fā)展，為了穩(wěn)健崛起，我們已經(jīng)非常明晰，現(xiàn)在的主要任務(wù)不是火箭式上升，而是在一個緩速著陸的過程中，經(jīng)濟(jì)增速保持有序平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)改革逐步進(jìn)行。并且把各項政策和措施都予以了相應(yīng)調(diào)節(jié)和修正。

然而，這時，房地產(chǎn)價格還在節(jié)節(jié)攀高，就早已超越了中國經(jīng)濟(jì)的真實節(jié)奏，甚至也不符合國際經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。

正是這種與真實經(jīng)濟(jì)面的背離，才有了今天房地產(chǎn)的大量庫存和可持續(xù)性減弱，并且對整體經(jīng)濟(jì)造成了拖累。

為什么會異化？

中國房地產(chǎn)價格的異化，主要是住房消費在中國出現(xiàn)異化，即住房不僅僅是作為自用消費的居所，而被當(dāng)成投資品，甚至成為投機(jī)交易的獲利手段。當(dāng)然，存款長期負(fù)利率、通脹預(yù)期是這種異化的主要推手，加上中國投資渠道相對狹窄，房地產(chǎn)在中國也被賦予金融屬性。每個買房的人言必稱“保值”“升值”。不可忽視的是，中國經(jīng)濟(jì)尤其是地方經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴，更為房地產(chǎn)價格的上升推波助瀾。在這種循環(huán)疊加的多重推動下，無怪乎民眾的心理預(yù)期 “越調(diào)越高”，房價則進(jìn)步神速，“越飛越飄”。

由此分析，買的人其實均人心惶惶，不買的人必然人心憤憤。無論買或者不買，都是消費者對市場信心極度不足的表現(xiàn)，也必然成為社會不穩(wěn)定的極大隱患。

此外，投資投機(jī)在市場中的受追捧一定會大大打擊實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。畢竟，既然可以“臨淵待魚”，誰還有意愿“退而結(jié)網(wǎng)”呢？

更危險的是，當(dāng)房價止升見跌，那些與房地產(chǎn)開發(fā)商利益捆綁過緊的銀行業(yè)將何以自處？房地產(chǎn)淪為投資品或者投機(jī)交易者的真愛時，往往是經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)暴醞釀之時。美國、日本、東南亞的金融危機(jī)都能見到此間樣板。

在次貸危機(jī)爆發(fā)的前五年，美國不少地方的房地產(chǎn)價格都上漲一倍以上。這種房地產(chǎn)市場泡沫在帶來了納斯達(dá)克股市泡沫破滅及“9·11”之后的美國經(jīng)濟(jì)繁榮的同時，也帶來了金融業(yè)的大量壞賬隱患和實體經(jīng)濟(jì)的萎縮。

前兩年德國一個家庭因無力承擔(dān)房貸而自殺的消息鋪天蓋地，德國央行稱，從人口、經(jīng)濟(jì)等基本面因素考慮，德國的房價上漲很難被視為合理。

那到底是有多“不合理”呢？綜合而言，那三年德國房地產(chǎn)價格總體漲幅為約8.25%。而德國央行已然擔(dān)心房地產(chǎn)熱潮在德國失控，并言之鑿鑿，長此以往，可能導(dǎo)致“重大的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險”，損害德國的金融穩(wěn)定。

雖然被貽笑大方，《華爾街日報(博客,微博)》甚至稱，德國人對物價穩(wěn)定“過于癡迷”。但這種“癡迷”的結(jié)果昭然。2008 金融風(fēng)暴后，德國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)算是世界不多的奇葩之一了。

去庫存，防“崩盤”

當(dāng)然，中國現(xiàn)在并不存在“崩盤”的可能，因為，資產(chǎn)類別泡沫的最大危險是高杠桿，而在中國，購房者的杠桿水平較低，過去3年大約15%的買家是全款購房，而貸款購房者被要求最低支付30%的首付款。

而且，中國房地產(chǎn)市場存在的問題，不僅僅是一個“量”，而是巨大的“錯配”。這和我們過往的經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)間不平衡、城鄉(xiāng)間發(fā)展不均衡等問題息息相關(guān)，出現(xiàn)了許多“有房沒人住”，“有人沒房住”的獨特景象。有些行政力量則往往在市場監(jiān)管中迷失方向，先是“好大喜功”的拼命賣地、刺激投資、鼓吹房地產(chǎn)，繼而又拼命“限購”、壓制需求，不久又“松綁”等等，缺乏理智的規(guī)劃和有效的引導(dǎo)，甚至有些人和地區(qū)淪落成為房地產(chǎn)商的附屬品，并因此造成了地區(qū)與地區(qū)脫節(jié)、價格與收入脫節(jié)、房產(chǎn)與實業(yè)脫節(jié)的總體供給與需求脫節(jié)，把好好的作為經(jīng)濟(jì)動力的房地產(chǎn)市場變成了經(jīng)濟(jì)掣肘。

為此，決策層最近要求化解房地產(chǎn)庫存。否則，中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康成長亦難以實現(xiàn)。

又一次：到底買還是不買？

回頭來看，在房產(chǎn)漲了十倍的十年間，許多人日日都在或欣喜若狂、或惶懼驚恐地問，要不要買房？要不要再買一套房？要不要還買一套房？要不要又買一套房？

哎我為什么說“又”呢？

當(dāng)市場終于停止了瘋狂攀升，許多人日日都在悵然若失、如喪考妣地問，我失去了一個豪飲狂歌空度日的機(jī)會了嗎？我真的失去了這個豪飲的機(jī)會嗎？我難道失去了這個狂歌的機(jī)會嗎？我又失去了一個空度日的機(jī)會嗎？

哎我為什么又說“又”呢？

市場也是社會，投資猶如戀愛。買房本來是長期投資，為生活生計打算，好比你是打算結(jié)婚，那就更注重是否能滿足你主要的和基本的需要，長遠(yuǎn)考慮，不用太計較短期得失。投資好比是找小三，心有余力偶爾為之，那就更注重是不是能帶來短期的回報，而且一時得失之后你總能全身而退?；驉鄣冒V纏、或恨得切齒，或者一時，不能一世。時時事事追求快感，這人一定活得很短。

因此，市場最危險的是，用欲望左右你，讓本該結(jié)婚的人都去找小三，甚至傾其所有。

可惜婚姻的存在有其穩(wěn)定性的社會價值，市場也有相似的市場倫理。美國次貸危機(jī)是最近也是最好的例證，當(dāng)人人都在為自己勇做齊人的把控能力、以小搏大的福氣、收益不菲的歡愉而偷笑之時，市場的穩(wěn)定性早已被破壞殆盡，剩下的，只是等待最后潰破的到來。亂象留下的一定是更亂的殘局。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)收益已經(jīng)有了非常態(tài)的邏輯時，就是我們應(yīng)當(dāng)警惕的時候了。