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東地產(chǎn)財經(jīng)周刊
“地王”頻繁刷屏地產(chǎn)圈。
近期以來，有關地王的新聞，持續(xù)占據(jù)地產(chǎn)版頭條。從北京（樓盤）豐臺到上海（樓盤）新江灣城，從葛洲壩(600068,股吧)到信達地產(chǎn)(600657,股吧)，無論是7.5萬還是超過6萬元每平米的樓板價，當未來房價只有超過10萬元每平方米才有機會談盈利預期的前提下，面粉貴過面包顯然已不足以概括一線土地市場的瘋狂。
與這些超越理性想像的地價相對應，則是2011年以來八成地王尚在解套的糾結現(xiàn)實。
事實上，作為一個重資產(chǎn)、有地域與邊界限制的房產(chǎn)項目，這些地王顯然不可能找到類似“羊毛出在豬身上，狗來買單”的奇異商業(yè)模式，唯有以時間換空間一條路，寄希望于未來的房價上漲和開發(fā)增值溢價帶來項目的合理利潤。
更令人費解的是，一些尚且有項目陷于地王泥沼的開發(fā)商，也同樣敢勇猛出手，動轍數(shù)十億元刷新地王項目。但按照當前房地產(chǎn)的周轉速度，即使考慮了各種樂觀因素，要在兩三年或更長時間實現(xiàn)這些地王的贏利，顯然機會渺茫。這種嚴重偏離了理性投資軌道的現(xiàn)象，也并非好地段買一塊少一塊可以一語可搪塞。
有意思的是，當搶地余溫尚未散盡，那些財團聯(lián)合體就有人后悔了。近期北京地產(chǎn)圈瘋傳央企華潤和招商欲與華僑城“拆伙”，退出11月初三家聯(lián)合體所拿的北京豐臺83億元高價地的開發(fā)，理由是高達5.6萬元/平方米的實際樓面價超出了華潤置地招商局地產(chǎn)的拿地預期。
這個耐人尋味的案例或許說明，理性不會永遠不來，只是偶爾遲到。
那么，埋藏在地王現(xiàn)象背后，究竟是什么因素將地價摔高到了看起來有些離譜的程度？
這與業(yè)界已經(jīng)形成的城市分化、核心城市強者恒強的共識密不可分；另一方面持續(xù)下行的資金成本，充裕的現(xiàn)金流為搶地潮推波助瀾。
在這樣的宏觀形勢下，心理因素在土地拍賣中扮演了關鍵角色。從本質上而言，土地競拍就是一場群體參與的博奕。當一線城市房價仍具上漲空間的預期形成業(yè)界共識，一線城市庫存已消耗待盡的開發(fā)商志在必得，在你追我趕中最終導致了土地拍賣結果的超預期。
理論上講，開發(fā)商在拿地前均有過深入研究，大部分企業(yè)會對最高競授權價。然而，相當數(shù)量的企業(yè)，類似的風控其實并不絕對。當包括企業(yè)一把手都現(xiàn)場或遠程參與土地競拍的背景下，激烈甚至慘烈競爭的情緒極易感染競價者，并導致理性的失控。
這在心理學上很容易找到理論支持。法國社會心理學家、社會學家，群體心理學的創(chuàng)始人古斯塔夫•勒龐相信，當許多的個人一旦構成一個群體時，就會產(chǎn)生獨特的集體心理，這種集體心理通過彼此情緒上的相互感染，會使得個人不由自主的喪失理性思考的能力，其行為方式會和平時獨處的時候大相徑庭，頭腦變得簡單化，人們會非常容易不加懷疑地接受群體提供的意見、想法和信念，并盲目的模仿群體中其他人的行為和態(tài)度。勒龐的理論將集體行為描述為一種根本上基于情緒的、非理性的甚至是瘋狂的行為，即使是理性的個體，一旦融入群體中也會變成非理性的個體。
于是，在理性失控的群體性競拍中，地價的上漲也隨之失控。最終，天價地王的誕生成為常態(tài)。
只是，在這些地王中，誰能守得云開見月明？誰終將吞下苦果？一切仍有待時間檢驗。
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