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- “金九銀十”樓市奏捷緣何庫(kù)存逆勢(shì)大增
- 資訊類(lèi)型：樓市要聞 / 發(fā)布時(shí)間：2015-11-20 / 瀏覽：1904 次 /
- 2015-11-20 更新 投訴舉報(bào)
重點(diǎn)城市推盤(pán)和庫(kù)存是有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的，但600多個(gè)三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工和庫(kù)存分別占全國(guó)的45%、60%和70%。這些城市的庫(kù)存到底有多大，迄今并無(wú)規(guī)范持續(xù)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。這些三四線(xiàn)城市庫(kù)存，或許是一個(gè)被低估的“黑洞”。
李宇嘉
中央高層近期頻繁談及樓市。習(xí)總書(shū)記11月10日在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上提出“去庫(kù)存”，李克強(qiáng)總理次日在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出“加快戶(hù)籍改革，帶動(dòng)住房消費(fèi)”，剛好當(dāng)時(shí)正在浙江調(diào)研的中財(cái)辦主任劉鶴也指出，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。中央高層兩天內(nèi)三提房地產(chǎn)，核心內(nèi)容，可歸結(jié)為“去庫(kù)存”、“辦戶(hù)口”六個(gè)字。
“去庫(kù)存”、“辦戶(hù)口”字，對(duì)樓市意味著什么?筆者認(rèn)為，這顯示出樓市對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的綜合影響從來(lái)沒(méi)有像現(xiàn)在這樣大，這種影響不單單是“穩(wěn)增長(zhǎng)”的權(quán)益之計(jì)，更關(guān)系“新型城鎮(zhèn)化”能否推進(jìn)、內(nèi)需社會(huì)能否建立的長(zhǎng)效設(shè)計(jì)。因此，我們應(yīng)遵從行業(yè)發(fā)展規(guī)律及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位來(lái)看待樓市政策取向。
去年7月，新任住建部部長(zhǎng)陳政高對(duì)樓市提出了三項(xiàng)任務(wù)，排在第一位的就是“千方百計(jì)去庫(kù)存”。從那時(shí)起，“去庫(kù)存”就取代“控房?jī)r(jià)”成為樓市新主題?？蹿厔?shì)，“去庫(kù)存”可能成為樓市未來(lái)三至五年內(nèi)的中期政策指引。
事實(shí)上，今年以來(lái)樓市持續(xù)回升，已對(duì)庫(kù)存去化做了很大貢獻(xiàn)。全國(guó)樓市銷(xiāo)售面積增幅從年初下滑16.9%，一舉逆轉(zhuǎn)到上漲7.2%，全年銷(xiāo)售規(guī)模有望探至2013年的歷史最高水平(13億平方米)。重點(diǎn)城市樓市回升更顯著，CREIC監(jiān)測(cè)的35個(gè)一線(xiàn)、二線(xiàn)和三四線(xiàn)典型城市，銷(xiāo)售面積增幅分別為 51%、20%和26%，這些城市已從“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)向“補(bǔ)庫(kù)存”。雖然，主要城市銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)推動(dòng)全國(guó)樓市回升，但并未換來(lái)去庫(kù)存化的改善。相反，兩者的“剪刀差”還在擴(kuò)大，待售庫(kù)存除了在5月減少15萬(wàn)平方米之外，始終處于每月增加100至200萬(wàn)平方米的攀升態(tài)勢(shì)中。待售庫(kù)存在10月突增2122萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于7至9月百萬(wàn)平方米的增長(zhǎng)，此前連續(xù)2個(gè)月回落的待售住宅庫(kù)存，也在10月增加了1180萬(wàn)平方米。
“金九銀十”剛過(guò)去，“銀十”期間重點(diǎn)城市成交量創(chuàng)2009年以來(lái)新高，緣何庫(kù)存逆勢(shì)大增?筆者認(rèn)為，原因在于主要城市批售比(銷(xiāo)售面積/批準(zhǔn)上市面積)在7月達(dá)到1.01最高點(diǎn)后，連續(xù)3個(gè)月下降，“金九銀十”疊加開(kāi)發(fā)商沖刺全年業(yè)績(jī)，9、10月供應(yīng)大增，但前期需求過(guò)度釋放、刺激政策效應(yīng)減退，新盤(pán)去化率普遍下降，深圳(樓盤(pán))9月以來(lái)新盤(pán)去化率僅60%，這使得庫(kù)存在10月底驟然增加。另一方面，主要城市“金九銀十”表現(xiàn)搶眼，并非庫(kù)存主要拖累者，三四線(xiàn)城市庫(kù)存惡化才是主因。
目前，重點(diǎn)城市推盤(pán)和庫(kù)存是有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的，但600多個(gè)三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工和庫(kù)存分別占全國(guó)的45%、60%和70%。這些城市的庫(kù)存到底有多大，迄今并無(wú)規(guī)范持續(xù)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。這些三四線(xiàn)城市庫(kù)存，或許是一個(gè)被低估的“黑洞”。
三四線(xiàn)城市，由于政府財(cái)力有限，往往采取“土地?fù)Q配套”的樓市開(kāi)發(fā)模式，即開(kāi)發(fā)商代替政府開(kāi)展土地的“三通一平”或“七通一平”等土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)工程，政府以“土地”來(lái)償付開(kāi)發(fā)費(fèi)用。因此，在三四線(xiàn)城市，土地和房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”模式非常普遍，超級(jí)大盤(pán)比比皆是，很多項(xiàng)目要開(kāi)發(fā)數(shù)年，甚至十幾年。
另外，庫(kù)存應(yīng)該包括“三大塊”。除了常說(shuō)的待售庫(kù)存，還包括在建未售庫(kù)存和已批未建庫(kù)存等兩大塊。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的僅是待售庫(kù)存，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在報(bào)告期末已竣工可供銷(xiāo)售或出租但尚未銷(xiāo)售或出租的商品房建筑面積累積值。這一塊是“顯性庫(kù)存”，規(guī)模并不大，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)是6.8億平方米(截至10月)。但這一塊待售庫(kù)存，并未包含未竣工但可供銷(xiāo)售的建筑面積，即通常所說(shuō)的“批準(zhǔn)預(yù)售面積”，這就低估了處于待售狀態(tài)的庫(kù)存規(guī)模。
在建未售庫(kù)存是待售庫(kù)存的“預(yù)備隊(duì)”。這部分庫(kù)存可通過(guò)施工面積減去處于施工狀態(tài)但已批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積來(lái)匡算。截至10月底，全國(guó)房地產(chǎn)施工面積70.8億平方米，比2010年增加了30億平方米，增幅達(dá)到74%。其中絕大部分處于在建未售狀態(tài);已批未建庫(kù)存，則是已出讓給開(kāi)發(fā)商，但并未開(kāi)發(fā)的土地規(guī)劃建筑面積，即開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備，這部分庫(kù)存基本上沒(méi)有統(tǒng)計(jì)，目前還是個(gè)“黑洞”。
全國(guó)樓市庫(kù)存到底有多大?中信證券曾做過(guò)“三大塊”庫(kù)存的系統(tǒng)計(jì)算，按規(guī)劃建筑面積計(jì)算，截至10月，已批未建庫(kù)存70.9億平方米、在建庫(kù)存55.3億平方米、待售庫(kù)存6.6億平方米，全國(guó)整體庫(kù)存達(dá)132.8億平方米。若庫(kù)存真有這么大，那即便按2013年13億平方米的歷史最高銷(xiāo)售面積計(jì)算，也要10年才能消化，這還要在此期間不再增加新土地出讓。上述數(shù)據(jù)或許不盡準(zhǔn)確，但全國(guó)樓市庫(kù)存量被低估、存在庫(kù)存“黑洞”是顯然的，這也是緣何樓市銷(xiāo)售持續(xù)回暖，但待售庫(kù)存卻源源不斷增加的主要原因。
這就不難理解，緣何今年以來(lái)開(kāi)發(fā)商資金面持續(xù)改善，但拿地和新開(kāi)工積極性很低;緣何樓市“銷(xiāo)售端”持續(xù)回升，但新開(kāi)工、拿地、開(kāi)發(fā)投資三項(xiàng)“先行指標(biāo)”始終疲軟不堪。三項(xiàng)“先行指標(biāo)”疲軟，也是今年以來(lái)固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)回落、上下游制造業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩加劇的原因。進(jìn)一步，庫(kù)存消化不了，“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力就無(wú)法化解。“去庫(kù)存”戰(zhàn)略實(shí)施一年半以來(lái)，該出的政策已出盡了，針對(duì)三四線(xiàn)城市商品房庫(kù)存的惡化、庫(kù)存“黑洞”的頑疾，鼓勵(lì)2.6億外來(lái)人口在三四線(xiàn)城市落戶(hù)，無(wú)疑是消化庫(kù)存的“撒手锏”，從長(zhǎng)計(jì)議，也是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、做實(shí)內(nèi)需的必由之路。
(作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員)
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