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縱觀當(dāng)前東莞房地產(chǎn)市場(chǎng),開發(fā)商為了回籠資金,盡快消化庫(kù)存,“以價(jià)換量”成為樓盤銷售的主旋律。“五一”黃金周將至,開發(fā)商也會(huì)展開促銷大戰(zhàn),買家能獲得更多實(shí)惠。但值得注意的是,樓盤營(yíng)銷人員為了銷售房屋,或會(huì)將房產(chǎn)宣傳得天花亂墜,此時(shí)購(gòu)房者要保持理性的頭腦,勿被眼花繚亂的房產(chǎn)促銷活動(dòng)迷惑,警惕購(gòu)房陷阱,睜大眼睛看清楚再“掏銀子”。

　　警惕

　　購(gòu)買折扣商鋪交稅無(wú)折扣

　　開發(fā)商促銷房產(chǎn)的時(shí)候,時(shí)常會(huì)推出“九三折”、“團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠”、“一萬(wàn)抵三萬(wàn)”、“特價(jià)房”等促銷優(yōu)惠。近日,城區(qū)某項(xiàng)目對(duì)外推出購(gòu)買商鋪可獲得“五五折”的優(yōu)惠折扣,該商鋪的折后價(jià)為12000元/平方米。市民譚先生得知此促銷活動(dòng)后,倍覺撿到便宜了,也在銷售人員的宣傳下,趕緊確定買下該商鋪,簽署合同并且交相關(guān)的款項(xiàng)。

　　當(dāng)手續(xù)辦妥,譚先生去城區(qū)某地稅局交商鋪契稅的時(shí)候,面臨兩難的局面。原來(lái)城區(qū)某地稅局認(rèn)為該商鋪的售出價(jià)格12000元/平方米,低于其實(shí)際價(jià)值,并重新評(píng)估其價(jià)格為19000元/平方米,并以19000元/平方米的價(jià)格向譚先生增稅。

　　譚先生說(shuō):“現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境不好,開發(fā)商為了消化庫(kù)存,搞促銷活動(dòng),吸引置業(yè)者購(gòu)置房產(chǎn),這是正?，F(xiàn)象。不過(guò)既然開發(fā)商能定下此優(yōu)惠,也是經(jīng)過(guò)精密的計(jì)算的;從另一方面來(lái)看,之前的定價(jià)是否也過(guò)高?”

　　東莞（樓盤）巨成會(huì)計(jì)師事務(wù)所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,部門開發(fā)商為了促銷房產(chǎn),盡快消化庫(kù)存,或會(huì)推出相關(guān)的優(yōu)惠折扣活動(dòng),在價(jià)格上做適當(dāng)?shù)淖尣?。若地稅部門認(rèn)為房產(chǎn)定價(jià)過(guò)低,是有權(quán)利重新估價(jià),并按照重新的估價(jià)收取相關(guān)的稅收的,這是法律賦予其的權(quán)利。

　　警惕

　　沒有預(yù)售證的房子不能賣

　　購(gòu)房者確定買房后,理應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”。

　　其中,“五證”中的《商品房銷售(預(yù)售)許可證》至關(guān)重要。該證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件,預(yù)售必須取得許可證,這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定,其目的是保障廣大購(gòu)房者的權(quán)益和國(guó)家良好的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。

　　此外,房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí),如該房屋已建成,還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量,還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。

　　在當(dāng)前市場(chǎng)條件下,所有的在售樓盤都必須拿到預(yù)售證,否則樓盤是不能進(jìn)行交易的。去年,東莞多個(gè)樓盤被爆出沒有預(yù)售證就違規(guī)先開盤。市民李先生去年在常平某樓盤購(gòu)買一套房,并付出三成首付款,后發(fā)現(xiàn)該樓盤當(dāng)時(shí)并沒有預(yù)售證。當(dāng)時(shí),李先生因?yàn)閭€(gè)人原因要求開發(fā)商退款遭拒。后來(lái),當(dāng)?shù)刈〗ň窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人也證實(shí)了該樓盤4號(hào)樓沒有預(yù)售證,并表示將要求該樓盤立即停止銷售,并將所收房款退還給購(gòu)房者。

　　綜上,業(yè)主為了防止自己與開發(fā)商簽訂的合同成為無(wú)效合同,或避免帶來(lái)不必要的麻煩和損失,購(gòu)房者在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書和簽訂正式的商品房買賣合同時(shí),都應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示相應(yīng)樓盤的預(yù)售許可證。

　　警惕

　　不要輕信樓盤廣告宣傳

　　營(yíng)銷人員常會(huì)以宣傳單張、視頻等形式向顧客宣傳樓盤配套,譬如有無(wú)邊際泳池、健身俱樂部、萬(wàn)畝綠化帶等設(shè)施。及至收樓,業(yè)主才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商無(wú)法兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾,上述的配套并不存在。因此,購(gòu)房者在購(gòu)房前,理應(yīng)保留好項(xiàng)目的宣傳單張、視頻等,若日后發(fā)生維權(quán)事件,也能手握證據(jù)。

　　此外,購(gòu)房者不要輕信營(yíng)銷人員的宣傳承諾和廣告宣傳的美化效果,在簽署合同前,要明確合同的條項(xiàng)細(xì)節(jié),特別是字體較少而不突出的細(xì)節(jié),譬如房款的交納、交納的方式、交房的期限、產(chǎn)權(quán)證辦理的期限等。其次,要預(yù)防陷入交樓標(biāo)準(zhǔn)、面積以及交樓時(shí)間等方面的合同陷阱,避免日后陷入合同糾紛。

　　由于買賣合同都是開發(fā)商提供的格式合同,購(gòu)房者沒有修改的權(quán)利,因此,購(gòu)房者應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際情況訂購(gòu)房合同。譬如,買房時(shí)用作婚房的目的,婚期與交房日期是否相沖突,交房時(shí)間應(yīng)與開發(fā)商重點(diǎn)協(xié)商等。購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)候可結(jié)合自己的實(shí)際情況認(rèn)真閱讀購(gòu)房條例,明確自己關(guān)注的內(nèi)容都能在合同當(dāng)中體現(xiàn)出來(lái)。

　　警惕

　　購(gòu)房送學(xué)位要謹(jǐn)慎

　　日前,莞城某樓盤業(yè)主因子女無(wú)法就讀莞城某知名小學(xué),在項(xiàng)目營(yíng)銷中心靜坐維權(quán),并在售樓部貼有“維權(quán)不違法,拒絕抽簽”的標(biāo)語(yǔ)。業(yè)主陳女士說(shuō):“當(dāng)初,開發(fā)商承諾購(gòu)買該項(xiàng)目樓盤,子女可以就讀莞城某知名小學(xué)?，F(xiàn)在卻無(wú)法承諾所有的樓盤生獲得同一名校學(xué)位,只能通過(guò)抽簽方式?jīng)Q定子女是否可以就讀某小學(xué)。”

　　據(jù)開發(fā)商解釋稱,營(yíng)銷人員在銷售該項(xiàng)目的時(shí)候,承諾業(yè)主的子女可以就讀莞城的小學(xué),并非全部業(yè)主都可以就讀莞城某知名小學(xué)。今年,小區(qū)的適齡上學(xué)孩子有78名,而項(xiàng)目只有30名莞城某知名小學(xué)的學(xué)位名額,他們打算通過(guò)抽簽的方式解決該問題。

　　記者了解到,業(yè)主和開發(fā)商會(huì)因?qū)W位問題頻頻發(fā)生糾紛。實(shí)際上,學(xué)位房只是一個(gè)概念,銷售人員在售樓時(shí)不會(huì)主推學(xué)位概念,卻會(huì)“暗示”亟需學(xué)位的家長(zhǎng),其樓盤周圍有很多知名的學(xué)校。

　　東莞一位資深房地產(chǎn)律師對(duì)此解釋說(shuō):“開發(fā)商會(huì)以學(xué)位來(lái)宣傳售樓,如果學(xué)位不容易實(shí)現(xiàn),可能會(huì)產(chǎn)生糾紛,但也不至于是合同詐騙,這是因?yàn)殚_發(fā)商不會(huì)將學(xué)位的承諾寫在合同上,更不會(huì)承諾沒有學(xué)位就退房。”

　　警惕

　　商業(yè)公寓不能入戶

　　如果你是集體戶,且首次置業(yè),想買了商業(yè)公寓后,把戶口遷到公寓解決學(xué)位問題,這是行不通的。因?yàn)樯虡I(yè)公寓不能入戶,業(yè)主的子女不能擁有樓盤所在地的戶口,也就失去了入讀地段學(xué)校的資格。

　　外地人黃先生在莞工作多年,欲在東莞買房落戶,并在莞城城市中心選購(gòu)了一套公寓,希望通過(guò)購(gòu)房入戶方式解決孩子的學(xué)位問題。后來(lái)黃先生發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買的是商業(yè)公寓,無(wú)法落實(shí)入戶,更無(wú)法解決學(xué)位問題。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒,城市中心區(qū)一些名校附近有不少的商業(yè)公寓在售,由于不能解決學(xué)位問題,售價(jià)要較同地段的住宅樓盤低,升值潛力也將大打折扣。

　　那么,判斷商業(yè)公寓可從以下幾方面考慮:首先,用途不同,商業(yè)公寓可作為辦公場(chǎng)所注冊(cè),但不能遷入戶口。但住宅性質(zhì)的公寓是可以入戶的,但不能注冊(cè)辦公場(chǎng)所;其次,使用年限不同,商業(yè)公寓期限是40年,住宅期限則是70年。