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各項(xiàng)房地產(chǎn)刺激新政實(shí)施半個(gè)月，北京樓市溫和升溫，房企漲價(jià)意愿明顯增強(qiáng)。業(yè)內(nèi)人士表示，可以預(yù)計(jì)的是，未來(lái)北京商品房住宅供應(yīng)將越來(lái)越高端化，這種情況下，可售的商品房住宅消化后，北京房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的可能性非常大。

在3·30托市政策的刺激下，2015年4月份的市場(chǎng)成交要明顯好于2014年同期，但是不及2013年。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，雖然開(kāi)發(fā)商欲調(diào)高價(jià)格的傾向非常明顯，但新房市場(chǎng)并未現(xiàn)明顯調(diào)價(jià)現(xiàn)象，短期內(nèi)多數(shù)在售新房項(xiàng)目表示仍會(huì)維持相對(duì)平穩(wěn)價(jià)格。北京青年報(bào)記者在采訪和調(diào)查中，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)內(nèi)人士或是購(gòu)房人均認(rèn)為，對(duì)于有意買(mǎi)房的購(gòu)房人，現(xiàn)在是出手的不錯(cuò)時(shí)機(jī)。

新房

房企漲價(jià)意愿增強(qiáng)

根據(jù)第三方中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，4月第二周新建商品住宅網(wǎng)簽量為1478套，環(huán)比下降37.3%。純商品住宅成交（不含保障房、自住房，下同）704套，環(huán)比下降5.8%，成交均價(jià)為29363元/平米，環(huán)比微降0.9%。從數(shù)據(jù)上看，純商品住宅成交在經(jīng)歷了連續(xù)6周的上漲之后，上周稍有回落。但北青報(bào)記者從多家售樓處了解到，近期新入市項(xiàng)目賣(mài)的都不錯(cuò)—3月30日樓市新政出臺(tái)并刺激下，4月北京各大售樓處購(gòu)房人來(lái)訪量上升明顯，購(gòu)房者入市積極性較之前大增。也正是如此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管數(shù)據(jù)上顯示上周成交有所回落，但是預(yù)計(jì)后續(xù)成交將保持穩(wěn)步回升的態(tài)勢(shì)。

調(diào)查還顯示，從成交價(jià)格來(lái)看，純商品住宅成交均價(jià)為29363元/平米，環(huán)比微降0.9%。但北青報(bào)記者在走訪多家售樓處也了解到，盡管眼下在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格以平穩(wěn)為主，但是房企漲價(jià)的意愿較之前有所增加，甚至個(gè)別項(xiàng)目明確表示，已經(jīng)做好了調(diào)價(jià)準(zhǔn)備。

此外，北青報(bào)記者從售樓處了解到，目前銀行貸款也比較寬松，首套房貸款88折的銀行包括農(nóng)行、中行、建設(shè)、交通、北京銀行、招商、華夏、渤海，9折優(yōu)惠的包括工商、郵儲(chǔ)、光大、中信、浦發(fā)、興業(yè)、農(nóng)商行。

二手房

新政后網(wǎng)簽量同比增五成

再看二手房，截至4月12日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為4553套，較上月同期增加53.6%。隨著市場(chǎng)熱度提升，未來(lái)網(wǎng)簽量將有進(jìn)一步上升，預(yù)計(jì)本月網(wǎng)簽量將在3月份基礎(chǔ)上繼續(xù)增加并超過(guò)1月份水平。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，最近的北京樓市成交網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并未完全反映當(dāng)下實(shí)際市場(chǎng)熱度，3·30后，特別是北京二手房因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅的降低，整體成交明顯升溫，從房?jī)r(jià)看，成交均價(jià)也從9·30開(kāi)始延續(xù)出現(xiàn)半年的上漲。

此外，盡管3月30日出來(lái)的樓市新政明確規(guī)定二套房首付降低，但北青報(bào)記者調(diào)查中了解到，二套房購(gòu)房人比例并未顯著增加。這一方面是由于首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)修改后，認(rèn)定為二套房的購(gòu)房者的比例本身較低；另一方面也與新政后各銀行出具執(zhí)行細(xì)則較晚有關(guān)。免征營(yíng)業(yè)稅由滿五年改為滿兩年后，部分滿兩年不滿五年的樓盤(pán)掛牌量有所增加，并有樓盤(pán)出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主漲價(jià)現(xiàn)象，但買(mǎi)房人對(duì)此的認(rèn)可度不高，成交房源仍以報(bào)價(jià)相對(duì)合理的房源為主。

供地

近兩年僅有4.5萬(wàn)套商品房

公開(kāi)數(shù)據(jù)還顯示，2013年4月至2015年4月，北京合計(jì)供應(yīng)包含住宅類用地地塊113宗，合計(jì)建筑面積為2046萬(wàn)平米。在這2046萬(wàn)平米中，只有1350萬(wàn)平米為住宅用地，而且其中有800萬(wàn)平米左右是自住房及各類保障房。實(shí)際商品房住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬(wàn)平米左右，折算成為商品房住宅只有4.5萬(wàn)套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。

中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，按照目前市場(chǎng)供應(yīng)比例計(jì)算，這部分土地大部分將建設(shè)成為中高端物業(yè)，以獲得市場(chǎng)溢價(jià)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前最好賣(mài)的入門(mén)商品房住宅價(jià)格是2萬(wàn)到3萬(wàn)，而5萬(wàn)到8萬(wàn)的產(chǎn)品成交也日益活躍。

后市

政策對(duì)市場(chǎng)預(yù)期影響大

“3·30政策的受益群體主要以改善性需求為主，惠及面相對(duì)有限，但是其對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響似乎更大，帶動(dòng)的剛性需求也在明顯增加。” 鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲認(rèn)為，近期成交量雖然上漲，但周均成交依然位于1000套以下的偏低水平。一方面是由于適合剛需的新開(kāi)項(xiàng)目不多，另一方面是由于網(wǎng)簽滯后影響，新政后入市的需求尚未完全在網(wǎng)簽中體現(xiàn)。隨著后期多個(gè)熱銷項(xiàng)目帶動(dòng)，成交量會(huì)繼續(xù)上行。這將促使部分開(kāi)發(fā)商調(diào)價(jià)欲望上升。但不能忽視的是，新房市場(chǎng)庫(kù)存問(wèn)題依然比較突出，這構(gòu)成抑制新房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的主要因素，也正是如此，短期內(nèi)，大部分在售新房項(xiàng)目會(huì)依然維持相對(duì)平穩(wěn)的價(jià)格。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉昨天告訴北青報(bào)記者，北京商品房住宅庫(kù)存已經(jīng)出現(xiàn)持續(xù)下調(diào)現(xiàn)象—相比2014年12月中旬的9.5萬(wàn)套新建住宅庫(kù)存，目前北京可售庫(kù)存套數(shù)已經(jīng)降低到了8.3萬(wàn)套，而且可以預(yù)計(jì)的是，未來(lái)北京商品房住宅供應(yīng)將越來(lái)越高端化，這種情況下，可售的商品房住宅消化后，北京房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的可能性非常大。也正是如此，對(duì)有購(gòu)房需求的人而言，眼下出手不失為一個(gè)好時(shí)機(jī)。