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　開欄的話

　　“互聯(lián)網(wǎng)+”，今年兩會(huì)熱詞之一?；ヂ?lián)網(wǎng)將成為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與創(chuàng)新的重要驅(qū)動(dòng)，同時(shí)，也將成為改善民生的重要推動(dòng)力。

　　目前，隨著與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，房地產(chǎn)、養(yǎng)老、醫(yī)療、創(chuàng)業(yè)就業(yè)等領(lǐng)域，都出現(xiàn)了一些新的態(tài)勢(shì)。這些態(tài)勢(shì)會(huì)怎樣發(fā)展？“互聯(lián)網(wǎng)+”將怎樣惠及民生？我們推出系列報(bào)道，與您共同關(guān)注這些新鮮變化。

　　沙丁魚群中沖進(jìn)一條鯰魚，整個(gè)魚群的生態(tài)便產(chǎn)生了變化。二手房市場(chǎng)的“鯰魚”來(lái)了：近期，二手房市場(chǎng)掀起并購(gòu)高潮：繼收購(gòu)上海德佑地產(chǎn)后，鏈家地產(chǎn)又將易家地產(chǎn)納入網(wǎng)上平臺(tái)；58同城收購(gòu)電商安居客；世聯(lián)行則于日前宣布，擬投資4.2億元收購(gòu)Q房網(wǎng)15%的股權(quán)……

　　去年下半年開始，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介異軍突起，引發(fā)房產(chǎn)中介業(yè)軒然大波。中斷合作、圍堵辦公樓……傳統(tǒng)中介與新興電商從“如膠似漆”到“公然開戰(zhàn)”，再到初春的“喜結(jié)良緣”，互聯(lián)網(wǎng)究竟給二手房市場(chǎng)帶來(lái)了什么？會(huì)引發(fā)房產(chǎn)中介的顛覆性革新嗎？

　　打破“租客房東兩頭吃”、信息不對(duì)稱格局

　　“手機(jī)號(hào)注冊(cè)，客戶端約看房，挺適合上班族。”在北京工作的白領(lǐng)丁小姐，在街邊看到互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介愛(ài)屋吉屋的廣告，就下載了客戶端，預(yù)約單下了不到兩分鐘，就有經(jīng)紀(jì)人約她看房。“工作太忙，沒(méi)時(shí)間去門店轉(zhuǎn)悠。他們界面做得挺舒服，傭金又便宜，就試了試。”

　　2014年，樓市深度調(diào)整，本就成交量偏低的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)還迎來(lái)了互聯(lián)網(wǎng)“攪局者”。搜房網(wǎng)從房產(chǎn)信息發(fā)布平臺(tái)進(jìn)軍線下服務(wù)領(lǐng)域，而愛(ài)屋吉屋等“新貴”則直接以離線商務(wù)模式亮相市場(chǎng)。這批“鯰魚”一殺入市場(chǎng)，就展示了互聯(lián)網(wǎng)跨界競(jìng)爭(zhēng)的最大優(yōu)勢(shì)——廉價(jià)。

　　在二手房市場(chǎng)，今年1月，搜房網(wǎng)在北京等5個(gè)城市試水“0.5傭金”模式。通過(guò)其APP及PC平臺(tái)實(shí)現(xiàn)二手房交易，交易雙方就只需支付成交總額0.5%的傭金。而傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介最高可以收取2.7%的中介費(fèi)。這意味著電商平臺(tái)二手房交易的傭金費(fèi)用只有傳統(tǒng)中介的1/5。

　　愛(ài)屋吉屋在北京收取傳統(tǒng)租房傭金一半的費(fèi)用，在上海地區(qū)對(duì)房客免傭金，對(duì)房東收傭35%；而傳統(tǒng)中介一般是租客、房東“兩頭吃”，各收取月租的35%。去年3月才成立的愛(ài)屋吉屋，只用了不到9個(gè)月的時(shí)間，就躍居上海房屋租賃中介市場(chǎng)總成交量第一。

　　對(duì)于這些半路殺出的“程咬金”，傳統(tǒng)中介的態(tài)度也很明確。去年11月，鏈家地產(chǎn)、我愛(ài)我家等傳統(tǒng)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相繼宣布，全面停止與搜房網(wǎng)的合作。今年春節(jié)前，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介搜房網(wǎng)的武漢分公司兩次被多家中介公司圍堵，整個(gè)辦公區(qū)一度癱瘓。

　　“中介當(dāng)然需要改革。中介賺取的居間中介費(fèi)主要是信息費(fèi)與擔(dān)保費(fèi)。在過(guò)去互聯(lián)網(wǎng)不發(fā)達(dá)時(shí)期，利用信息不對(duì)稱賺錢，甚至黑經(jīng)紀(jì)違法賺差價(jià)。搜房用0.5%的低價(jià)沖擊市場(chǎng)，的確有利于倒逼傳統(tǒng)中介提高服務(wù)水平。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

　　互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)中介原本是產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，前者負(fù)責(zé)線上推廣，后者負(fù)責(zé)線下服務(wù)。而這條產(chǎn)業(yè)鏈的贏利模式則是房產(chǎn)中介賺取交易雙方傭金，再拿出傭金的3%至5%投放到互聯(lián)網(wǎng)上做推廣營(yíng)銷，這也被業(yè)內(nèi)稱為“端口費(fèi)”。

　　無(wú)論是搜房網(wǎng)還是愛(ài)屋吉屋，都打破了原有分工明確的“食物鏈”?；ヂ?lián)網(wǎng)不再依賴于傳統(tǒng)中介謀利，而是直接面向終端客戶。

　　“過(guò)去互聯(lián)網(wǎng)只是信息發(fā)布平臺(tái)。如今，電商也要做線下交易，如果房源是不勞而獲，那就涉嫌不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。”張大偉說(shuō)，之前傳統(tǒng)中介與互聯(lián)網(wǎng)中介之間的糾紛主要是源于房源搶奪，一些互聯(lián)網(wǎng)中介沒(méi)有自有經(jīng)紀(jì)人，而是拉攏傳統(tǒng)中介的業(yè)務(wù)員違背商業(yè)道德做私單，或是將其他中介的信息直接導(dǎo)流到自己的平臺(tái)上“搶客”。

　　黏合度、透明度更高，但信任度不及實(shí)體店

　　去年10月，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人孫鐵峰從我愛(ài)我家跳槽到了愛(ài)屋吉屋。從街邊門店搬進(jìn)寫字樓辦公室，小孫不再坐等客戶上門，而是網(wǎng)上一有預(yù)約訂單就趕緊出去服務(wù)。小孫說(shuō)，跳槽到互聯(lián)網(wǎng)中介后，底薪從過(guò)去的3000多元漲到現(xiàn)在的6500元，收入提成也不再與房租成交額掛鉤，而是與訂單量和客戶評(píng)價(jià)掛鉤，所以對(duì)客戶特別不敢怠慢。

　　小孫十分看好互聯(lián)網(wǎng)中介的未來(lái)。一方面，傳統(tǒng)中介是以房為中心，中介跟著房子走，客戶選門店的隨意性較強(qiáng)。換區(qū)域選房，就可能會(huì)更換中介機(jī)構(gòu)，而互聯(lián)網(wǎng)中介與客戶的黏合度更高。只要服務(wù)好，客戶到哪里，都會(huì)利用同一個(gè)移動(dòng)終端下單。此外，互聯(lián)網(wǎng)中介不再是中介機(jī)構(gòu)與租賃雙方分別簽合同，而是租賃雙方面對(duì)面簽約，提高了透明度，杜絕了“陰陽(yáng)合同”。只收取居間費(fèi)的中介，依然提供合同糾紛調(diào)解等居間服務(wù)，對(duì)客戶而言性價(jià)比更高。

　　互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)中介的影響并不小。即便是傳統(tǒng)中介，也在加快互聯(lián)網(wǎng)布局。像占北京二手房市場(chǎng)交易份額55%的鏈家地產(chǎn)，其中1/4的生意是線上業(yè)務(wù)帶來(lái)的；其投資的電商丁丁租房，也是主打租客零傭金。

　　不過(guò)互聯(lián)網(wǎng)并未掀起實(shí)體店的關(guān)店潮。在信用體系仍不健全的今天，在進(jìn)行大額交易時(shí)，傳統(tǒng)中介的信譽(yù)擔(dān)保，特別是在實(shí)體店內(nèi)簽約，仍被消費(fèi)者高度依賴。甚至像Q房網(wǎng)這樣的互聯(lián)網(wǎng)中介還主動(dòng)開起了門店。

　　今年年初，成小姐在北京東四環(huán)附近購(gòu)買了一套約60平方米的二手房。盡管聽(tīng)說(shuō)過(guò)搜房等新興互聯(lián)網(wǎng)中介，但最終成小姐還是選擇了老牌房產(chǎn)中介我愛(ài)我家。

　　“聽(tīng)說(shuō)網(wǎng)上中介的傭金很便宜，但還是覺(jué)得不那么放心。”成小姐最終的傭金是在總房款2.7%的基礎(chǔ)上打了八五折，花了5萬(wàn)多元。而如果是采用搜房網(wǎng)，傭金費(fèi)率只有0.5%，可以省下約4萬(wàn)元。

　　“房產(chǎn)交易對(duì)普通人來(lái)說(shuō)可能是投入一輩子的收入。沒(méi)有實(shí)體門店，會(huì)讓他們感覺(jué)很不安全?；ヂ?lián)網(wǎng)還沒(méi)有掀起中介‘去門店化’的浪潮。”鏈家地產(chǎn)研究部張旭說(shuō)。

　　未顛覆傳統(tǒng)中介模式，而是加速其服務(wù)升級(jí)

　　互聯(lián)網(wǎng)會(huì)消滅房產(chǎn)中介，形成老業(yè)主與新業(yè)主直面談判的二手房交易新格局嗎？

　　“房地產(chǎn)和其他電商消費(fèi)不一樣。一個(gè)人可以天天淘寶下單，但大部分人一輩子可能只買一次房。這就意味房產(chǎn)電商不可能像顛覆快消品那樣，靠規(guī)模取勝。”張大偉舉例，北京一年的商品房交易量只有20萬(wàn)套，市場(chǎng)容量十分有限。

　　除了數(shù)量規(guī)模，產(chǎn)業(yè)鏈條也不一樣。房地產(chǎn)交易額巨大、交易對(duì)象唯一，其特點(diǎn)恰恰以慎重為先，本身往往只有一個(gè)中間環(huán)節(jié)，即房產(chǎn)中介。事實(shí)上，目前崛起較快的互聯(lián)網(wǎng)中介公司盡管在撮合買賣雙方、租賃雙方當(dāng)面簽約，但本質(zhì)上還是中介公司。

　　“房產(chǎn)價(jià)值非常高，交易的標(biāo)的又是非標(biāo)準(zhǔn)化的，這就意味著房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)更高，更需要專業(yè)人員的甄別服務(wù)。”張大偉說(shuō)，在高房?jī)r(jià)基礎(chǔ)下，需要經(jīng)紀(jì)人提供覆蓋查明房源、鑒別估值、信用擔(dān)保等一系列專業(yè)服務(wù)，不是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)可以替代的。因此，即便在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，居間中介費(fèi)用也常常高達(dá)5%至6%。人們是在以支付經(jīng)紀(jì)傭金，來(lái)?yè)Q取安全感。“所以互聯(lián)網(wǎng)對(duì)二手房市場(chǎng)的沖擊，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有快速消費(fèi)品行業(yè)那么大。”

　　事實(shí)上，互聯(lián)網(wǎng)并沒(méi)有消滅中介，反而在加速提升經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍的素質(zhì)。像近期二手房市場(chǎng)的多起“新舊混搭”的并購(gòu)案，就足以說(shuō)明無(wú)論是傳統(tǒng)中介還是新型電商，都力求打造完整的房源數(shù)據(jù)庫(kù)，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，努力在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代多分一杯羹。

　　“無(wú)論線上線下的中介，目前都是靠傭金盈利。”在張大偉看來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)還很難消滅房產(chǎn)中介行業(yè)，而是加速房產(chǎn)中介向更高效、更誠(chéng)信、更強(qiáng)的線下服務(wù)能力的方向發(fā)展。

　　在即將入住新房的成小姐看來(lái)，無(wú)論是電商還是傳統(tǒng)中介，都沒(méi)有讓她百分之百安心。“中介傭金差別真是太大了，目前感覺(jué)雖然有競(jìng)爭(zhēng)，但中間的很多環(huán)節(jié)還是很容易被坑。希望借助互聯(lián)網(wǎng)的力量，讓這個(gè)行業(yè)更公開透明，讓消費(fèi)者成為最后的贏家。”

　　鏈接

　　傳統(tǒng)中介如何面對(duì)電商沖擊？專家表示——

　　暫不會(huì)取代，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看也要上網(wǎng)

　　本報(bào)廣州4月12日電 （記者李剛）生活在大中小城市的居民對(duì)房產(chǎn)中介都不陌生。隨著互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)越來(lái)越多地介入二手中介市場(chǎng)，萬(wàn)科全民經(jīng)紀(jì)人模式、平安好房網(wǎng)的“去中介化”、Q房網(wǎng)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，都對(duì)傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介形成沖擊。在此背景下，部分中介公司已開始自我革命，擬通過(guò)放緩門店擴(kuò)張、壓縮管理層級(jí)、建立電商平臺(tái)等舉措謀求突圍。

　　廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)黃遠(yuǎn)華認(rèn)為，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，未來(lái)二手中介將更多開展移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)，這也是房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)快捷、高效、傭金低廉，這更符合市場(chǎng)的需求?，F(xiàn)在來(lái)看，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)暫不會(huì)取代中介代理，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，擁抱互聯(lián)網(wǎng)是中介代理行業(yè)必然之路。

　　據(jù)黃遠(yuǎn)華介紹，目前中介的租房業(yè)務(wù)，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)化趨勢(shì)非常明顯。租房的受眾年輕人比較多，習(xí)慣于線上尋找房源。同時(shí)租房手續(xù)相對(duì)便捷，涉及金額也不高，線上支付比較成熟；而涉及二手房買賣，由于線下的工作如看房、過(guò)戶手續(xù)等較為繁瑣，涉及的交易金額及傭金數(shù)額較大，目前還難以在網(wǎng)上單獨(dú)完成。但移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)化的行業(yè)趨勢(shì)不可小覷：今后互聯(lián)網(wǎng)將現(xiàn)場(chǎng)看房轉(zhuǎn)為網(wǎng)站搜索，客戶甚至可以通過(guò)微信看房，與經(jīng)紀(jì)人咨詢，讓成交更為便利。但無(wú)論租房還是賣房，現(xiàn)場(chǎng)看房、租售成交周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得互聯(lián)網(wǎng)與地產(chǎn)的融合并進(jìn)，還需要一個(gè)過(guò)程。

　　假房源，也是個(gè)問(wèn)題。互聯(lián)網(wǎng)上一般房子狀況好、價(jià)格又特別低的，大多是假房源。這與中介實(shí)體店門前及櫥窗上貼的各種誘人的房源信息如出一轍，發(fā)布虛假房源已衍生為中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)吸引客戶的一種慣用銷售方式：只有等你與中介聯(lián)系時(shí)，他們才將真正的房源向顧客強(qiáng)推?；ヂ?lián)網(wǎng)公司將端口租給經(jīng)紀(jì)人，也不可避免地將中介市場(chǎng)的各種陋習(xí)帶上了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)。黃遠(yuǎn)華表示，這首先需要相關(guān)部門針對(duì)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)出臺(tái)行之有效的監(jiān)管政策，其次消費(fèi)者也應(yīng)該提高警惕，嚴(yán)防上當(dāng)受騙。

　　移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)條件下的新型房產(chǎn)電商優(yōu)勢(shì)很明顯：互聯(lián)網(wǎng)的平臺(tái)可以黏附大量客戶；由于沒(méi)有實(shí)體鋪面的租金成本，房產(chǎn)電商給予經(jīng)紀(jì)人的提成比傳統(tǒng)中介高；房屋租售雙方支付的傭金也比傳統(tǒng)中介要低很多……這必然對(duì)傳統(tǒng)中介市場(chǎng)造成沖擊。黃遠(yuǎn)華認(rèn)為，準(zhǔn)確地說(shuō)這不是沖擊，而是一種新舊更替的“陣痛”，陣痛期肯定是不好受的，但陣痛期過(guò)后，大家尋找到新的平衡點(diǎn)了，形成新的模式了，陣痛也就沒(méi)有了。而這個(gè)平衡點(diǎn)就是基于互聯(lián)網(wǎng)，建立和完善行業(yè)的規(guī)則，全行業(yè)擁抱互聯(lián)網(wǎng)。

本報(bào)上海4月12日電 （記者孫小靜）目前，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)中介因?yàn)橹薪橘M(fèi)便宜受到消費(fèi)者歡迎。這些中介的房源從哪來(lái)？信譽(yù)有保障嗎？未來(lái)發(fā)展有哪些新的挑戰(zhàn)？為此，記者采訪了愛(ài)屋吉屋公關(guān)總監(jiān)王永強(qiáng)。

　　王永強(qiáng)認(rèn)為，信息真實(shí)透明便利，是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的突出優(yōu)勢(shì)，網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)中介應(yīng)該從開發(fā)真實(shí)房源信息開始。愛(ài)屋吉屋的做法是，在每進(jìn)入一個(gè)城市前，先派出地推團(tuán)隊(duì)收集該城市的房源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括小區(qū)、樓盤、房源編號(hào)等。接下來(lái)，愛(ài)屋吉屋后臺(tái)400中心會(huì)逐一撥電話，將地推團(tuán)隊(duì)收集來(lái)的房源進(jìn)行核實(shí)，確保房源真實(shí)存在。

　　此外，王永強(qiáng)也表示，房產(chǎn)中介作為低頻、非標(biāo)準(zhǔn)、高標(biāo)的服務(wù)行業(yè)，經(jīng)紀(jì)人中介服務(wù)目前無(wú)法由程序或軟件替代。所以，愛(ài)屋吉屋一方面在公司內(nèi)部不斷升級(jí)各類管理后臺(tái)，健全400品控及稽核體系，提升經(jīng)紀(jì)人收入、吸引更多優(yōu)秀人才加入房產(chǎn)中介行業(yè)；另一方面，主動(dòng)跟住建委等上級(jí)主管單位保持緊密溝通，學(xué)習(xí)政策、接受其業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督及來(lái)自社會(huì)各界的共同監(jiān)督、關(guān)注。